太古地产十六年仅落6子 是“慢者为王”还是错失时代

在云南昆明、陕西西安两地传出或引入太古商业项目时，香港上市的太古地产(26.85, 0.10, 0.37%)在内地的第六个项目已在上海悄然落地。

2月26日，太古地产与陆家嘴公告称，双方就上海前滩项目签订产权交易合同，太古地产附属公司誉都发展以13.49亿元收购上海前滩实业所持有的上海前绣实业50%的股权。

资料显示，该项目是继兴业太古汇后在上海发展的第二个项目，亦是在中国内地的第六个发展项目。

而《国际金融报》记者注意到，发展这6个项目，前后共耗费了太古地产长达16年的时间。

十六年仅落四子

与中国内地商业地产项目从开工到开业的速度相比，这家源起于英国、在港交所上市的房地产企业太古地产“性子”着实有些慢。

2017年，新城控股新开业的吾悦广场达12座；万达集团旗下的万达广场每年新增项目在50个以上；大悦城地产(1.3, 0.01, 0.78%)近日公布，2018年公司旗下的大悦城系列主要筹备3个项目并计划于年底开业。

而太古自2002年进入中国内地以来，上海兴业太古汇项目从拿地到开业共耗时13年，成都远洋太古里用时6年终开业，广州太古汇也是消磨了10年的时间。

不仅在项目打磨上耗时甚长，太古地产在内地选择所进驻城市时也颇为谨慎。

目前，太古系购物中心仅进驻了北京、上海、广州、成都四城，其中北京和上海分别有2个项目，广州、深圳各有1个项目。

《国际金融报》记者查阅资料发现，类似于太古地产的老牌香港地产商，如恒隆、恒基、新鸿基等，在内地的商业地产扩张速度均远低于内地地产商，且前者的布局多局限在一二线城市，甚少有像内地地产商一般下沉至三四线城市中去。

也因此，市场上不乏有声音质疑，太古地产的“慢动作”是否致使其错过一轮迅速扩张且做强做大的机会。

对此，太古地产行政总裁白德利日前在接受媒体采访时表示，每个开发商都有适合自己的开发模式，各个模式之间并无好坏之分。“比如有的开发商注重规模化，因此把布局重点放在二三线城市。而对于太古来说，公司更侧重于一线城市，关注核心地段及开发大型综合体。这种模式的确需要投入更长时间。”白德利说。

在内地增速放缓

但从太古地产在内地的营收增幅数据来看，其“慢速为王”的发展模式在早年间为公司带来了巨额效益，而在近几年却显得有些“心有余而力不足”。

2014-2016年，太古地产在内地的历年营收分别为17.43亿元、19.56亿元和21.32亿元。增幅分为12.21%和8.97%。

而2010-2014年，太古地产在内地的营收增幅分别高达99.09%、62.69%、18.58%和19.60%。

一位资深地产分析师对《国际金融报》记者表示，究其原因有两点。“一方面是受到中国内地城镇化发展速度、经济增长速度等各趋于平缓的影响，另一方面是居民对物质文化的需求和要求都在日益增长，虽然类似的老牌港资购物中心仍极具品牌口碑和影响力，但其的确到了需要思考新市场增长点的时间节点”。

另一业内人士称，以上海为例，其核心商圈基本饱和，同时外围商业圈人气持续走高，已经核心商圈的商业体造成了一定程度的冲击。

2017年，中国新竣工的写字楼面积为4007万平方米，商业营业用房面积为12670 万平方米。大规模的商业项目持续涌入市场，加大了原有玩家的竞争压力。

资深消费专家丁利国认为，太古、恒隆等香港地产商无论在购物中心的前期设计还是后期运营上，均遥遥领先内地土地产商。

太古地产在其2017年半年报作出预计，2017年下半年，内地商场的零售销售额将有满意增长。

截至2017年上半年，太古地产于内地零售物业组合的租金收入总额为9.06亿港元，以人民币计，同比上升13%；内地办公楼物业组合的租金收入为1.79亿港元，以人民币计，同比上升3%。

“轻资产不做”

目前，“高周转”“轻资产”已成为商业地产的热门词汇，快速跑马圈地更是被开发企业所推崇。

万达将酒店和文旅地产业务分别卖给富力和融创，SOHO中国(4.58, 0.04, 0.88%)三年以来也在不断出售旗下物业项目，已出售物业总计近400亿元。内地大型商业地产商纷纷调整模式，专心“去重变轻”，进行品牌输出。

而太古地产中国区行政总裁彭国邦日前在接受媒体采访时表示，太古目前不会涉足轻资产管理，而是会加大在人才培养方面的投入。

为何在内地商业地产商纷纷投入“由重转轻”的浪潮中时，太古地产却无动于衷？

对此，丁利国对《国际金融报》记者表示，这主要是因为二者所面临的融资环境不同，而不同的融资环境决定着地产商到底是从商业角度做地产还是从地产角度做商业。

“香港或海外成熟商业地产商更为注重商业地产本身的回报率，是因为其可通过REITS基金等金融方式将投入成本在短期内收回，而内地目前多数商业物业融资仍是以商业银行贷款为主，仅有少量通过信托、保险、资管等金融方式获取资金。而商业地产本身具有投资大、回报周期长等特点，加上客观条件限制，决定了内地地产商对资金的回笼需求更甚。所以，很多早期的商业地产商在拿到销售许可证后就开始卖商铺以回笼资金，而现在，随着限购和税收等方面的因素，商铺销售速度减慢，有的楼盘不允许分割销售，甚至只许出租，逼迫开发商另寻他路，最终还是要回到商业地产的正道来，也就是从商业出发，以商业为核心做商业地产。”资深消费专家丁利国说。

易居研究院智库中心研究总监严跃也认为，往往轻资产和所谓的重资产是相辅相成的关系，而很多商业地产之所以要强调“轻资产”概念，在于商业地产开发和运营成本太高，所以导致出现了很多问题。“一些港资企业，过去因为品牌影响力大，所以项目扩张上的压力并不大。”严跃进说。