袁一泓：房地产财政依赖症怎么越来越严重

资深房地产媒体人 袁一泓

全国财政收入里，来自房地产领域的贡献依旧是其他行业难以匹敌的。

财政部1月25日发布的《2017年财政收支情况》显示，土地和房地产相关税收中，契税4910亿元，同比增长14.2%；土地增值税4911亿元，同比增长16.6%；房产税2604亿元，同比增长17.3%；城镇土地使用税2360亿元，同比增长4.6%；耕地占用税1652亿元，同比下降18.6%。以上几项相加，为16437亿元。

2017年的财政收支简报里没有单列房地产企业所得税。但2017年不会比2016年3641亿少。这样，将房地产企业所得税计入，以上整个的房地产税收就是2万亿元。

此外，2017年国内增值税56378亿元，其中就包括了原来的房产买卖营业税改为增值税的部分。参考2015年的数字，房地产营业税6104亿元，过去两年按2017年增值税平均增长8%计算，2017年就超过7000亿；2015年建筑业营业税5136亿元，按其中一半建筑业营业税是与房地产有关，年增8%，就是6000亿。

加上这两部分税收，2017年土地和房地产相关的整体税收总额，超过3万亿元。

当然，大头还是国有土地使用权出让收入，去年达52059亿元，同比增长40.7%。应该又是新的记录。

去年全国一般公共预算收入172567亿元，全国政府性基金预算收入61462亿元，合计23.4万亿。当然，这是两种不同的收入构成，简单相加不太合适。不过，业内会将土地收入也当成泛财政收入。如果仅仅简单对比，2017年土地和房地产相关税收、土地收入达7.2万亿，与前述两种预算总收入比较，权重超过三分之一。

这种收入结构，来自房地产的份额明显偏重甚至是失重。我没有去查历年数据，但至少是从2004年起，土地出让收入虽然中间有过波动、下滑，但总体上看是一直在增长，只不过像去年那样在公认调控空前严厉的年份仍保持逾4成的增幅，还是相当吓人的。

土地和房地产相关的税费，由于税收种类调整，不能完全比较，但一直保持较高的数额。比如，2016年契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税相加为1.5万亿元，另外还有房地产企业所得税3641亿元。房地产营业税不少于6500亿元。

分行业看，没有任何一个行业比得上房地产，有这么高的税收收入，占这么高的比例。何况，还有更直接、更高收益率的卖地收入。

早在10年以前，就有了“土地财政”这个说法。我不知道这个词的真实含义，但显然不仅仅是指土地收入，所以，准确地来说，应该是“房地产财政”。与“土地财政”相关，经济学家也早就建议，要丢掉“土地财政”或者说“房地产财政”这根拐棍。

多年前我也说过，如果不丢掉房地产财政这根拐棍，产业升级、经济转型就不可能成功。因为它是与粗放低效、高能耗高污染的增长方式相伴随的，这种增长方式的外在表现，就是速度快，常常凝聚于GDP身上。

十九大报告指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。1月24日，中共中央政治局委员、中央财经领导小组办公室主任刘鹤在达沃斯指出，高质量发展的主要内涵，就是从总量扩张向结构优化转变，就是从“有没有”向“好不好”转变。

我个人的学习体会是，追求高质量发展，速度就得降下来。高质量的6%，比质量不太高的7%要好。而高质量包含的结构优化，就必须将房地产在整个经济资源的占比降下来，包括但不限于房地产信贷总量、房地产投资总量、商品房消费总额、相关产业依存度等。相应地，房地产税收、土地收入等，权重也要降下来。

哪怕是我这种财政门外汉也晓得，作为单一最大税源的房地产财政收入降了，如果没有相应税源同步补上，那么只有两个选择，要么减少支出，要么增加负债。根据财政部今年1月17日公布的数据，截至2017年12月末，全国地方政府债务余额达164706亿元。增加负债的空间已经不大。那就必须控制、减少财政支出。举个例子，去年国家叫停包头市的地铁项目（3、4、5号线），就值得称赞。一个常住人口不足300万的城市，居然就规划建设6条地铁线，实在过于超前。

新增税源，也是有一定空间的。比如，对超过正常消费部分征收房地产税。据经济学家钟伟估算，目前城镇及城市住宅市值大约在150-180万亿元，假定其中约15%需要缴纳房产税（房地产税），税率为0.7%，则理论上初始税收额约为1600-2000亿之间。

这确实不多。但如果税率中间值是1%呢？又如果，其中有20%是需要纳税的呢？如果这部分新增税收能够达到3000亿以上，就相当可观了。全国个人所得税才1.2万亿。

丢掉房地产财政拐杖，不等于说这部分财政收入全部不要，降到零。土地收入和房地产税收，首先是要控制增长，土地收入像去年那样增长逾4成，极不正常。然后才是把权重甚至总额降下来。这边降3000亿，那边新增3000亿，就平衡了嘛。如果能控制甚至减少些财政支出，就更好了。

另外多说一句，从来没有说，对房地产超过正常消费部分征税，主要目的是降房价。事实上，这一税种至少有五大功能，抑制房价最多排到第五位。