龙湖地产：2万与8万的较量，公平何处安放

中访网（李翌月） 2017年6月，龙湖地产有限公司(下简称“龙湖地产”，00960.HK) “首开龙湖天璞”项目商品房开放。开放当日，自住房业主与商品房业主便就“隔离墙”该拆还是该留发生了冲突。双方各执一词，争执不下，而开发商则是心怀侥幸，一时间矛盾不断激化。

祸起于墙

均价2万元/平方米、物业费3元/平方米；均价8万元/平方米、物业费7元/平方米（数据均取整数）。一个小区里出现了两个不同的价格体系。

买房之时，开发商便告知商品房业主，小区有围栏，不必担心自住房业主将房屋大量出租，也无须为小区的安全问题担心。于是，有了这道把限价自住房业主和高价商品房业主分隔开来的铁栅栏。

商品房开放日当天，自住房业主发现了隔离栅栏后，上访、维权，矛盾不断恶化。直到自住房业主交房当日，矛盾彻底爆发。

商品房业主认为，开发商承诺建设围栏，大家才买了房子；若拆除隔离，商品房房价会受到极大影响，而自住房价格却不跌反增。因此，不论是出于环境安全的考虑还是出于经济利益的考量，隔离墙都坚决不能拆，不仅不能拆，连门都不能开。

自住房业主则认为，从规划图到合同，均未提及隔离墙的存在，并且从合同规定来看，自住房业主的小区容积率为2.2，绿化率为30%，而一旦加设隔离，小区容积率就变成3.4，远超合同规定。从现实情况来看，栅栏的存在不仅会造成车辆行人出入不便，还为火灾等埋下了安全隐患。

人之常情

商品房业主出于自身利益的考虑要求加设隔离墙本也无可厚非。除了经济利益，现实生活中也的确存在一些因商品房、自住房混建而导致的问题。

（图片来自网络）

通过上图的网络数据不难发现，参与调查人员中70%左右的人认为应该在商品房和自住房之间建立隔离墙，并且作为商品房的业主也不愿意与自住房业主共同享受配套设施。这种心理也是人之常情。如今，房价已经到了很多人不可企及的高度，大部分人一辈子只会有一套房，为了住的舒心，买房子的时候千挑万选。

可住进了同一个小区之后却发现，别人用了不到自己一半的价格买到了和自己一样的房子，享受着一样的配套设施，居住体验毫无差别。商品房业主情感上不能接受，心理上更是无法平衡。

开发商非常理解购房者的心理，也善于利用消费者的心态，为了保住市场，自然而然选择迎合——加设隔离，让商品房业主感觉自己和“同类人”住在一起，觉得物有所值。

事出有因

其实，自住房业主要求拆除隔离墙并非“师出无名”。且不论合同中并未提及，在住宅小区内部设置隔离的做法本就是违规行为。

早在2015年北京市就发布了《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》（下简称《通知》）。《通知》中明确指出，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

已建成的小区内存在增设分隔管理附属设施的行为也违反《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》，必须立即停止。

基于房产交易的不同属性，或者基于房产价格的差异，以增设隔离墙的方式兜售楼盘，对同一个小区的住户实施人为的差别对待，不仅不利于和谐相处，违背了“头顶一片天，便如一家亲”的社会管理初衷，更是踩上了政策的禁区。

一拖再拖

龙湖相关负责人在此前接受媒体采访时表示，自住房业主与商品房业主本是“低头不见抬头见”的邻里关系，“冤家宜解不宜结”。作为第一责任人，他们正在努力与住建委及双方业主沟通，希望尽快解决问题。

其实，早在2017年8月，北京市住建委就约谈了多家开发商，已认定开发商在小区违法设置隔离，将不批预售、暂停网签。对于拿到预售证再增设隔离的开发商，住建委要求其限期整改。

对此，龙湖负责人则表示，龙湖在2015年2月份已经拿地，“8号文件”出台之时，天璞小区的地块规划与利润测算也已经全部完成。双方业主之间的矛盾始料未及，并且北京有很多老旧小区也有围栏隔离。

面对政策和现实，龙湖选择一拖再拖，希望通过在自住房楼角处增加绿化的方式解决问题。而对于自住房业主要求增补3600平方米以达到合同约定的2.2容积率的要求却暂无进展。

何去何从

龙湖方面曾表示，会以天璞小区作为突破口，找到解决办法并做成一个标杆样本后，再去解决玉璞的问题。

时至今日，本该亲如一家的邻里变成了势如水火的矛盾双方。中访网试图与龙湖负责人取得联系以了解事情进展，但截至发稿，多番交涉均无结果。

关于隔离墙的问题，并非只此一家，也正因如此，龙湖事件的解决有着至关重要的作用。至于如何处置隔离墙，如何平衡双方业主，如何保障双方的切身利益，如何进行后期社区治理等等，一系列问题摆在龙湖面前。不知事态将作何发展，事情又将如何平息，中访网将继续沟通，密切跟进。（严正声明：该文为中访网独立调查研究报告）