吃过亏的温州客 如今不轻易出手楼市

本周，钱江晚报联合中国指数研究院推出省内城市楼市巡礼第二站——温州。

温州投资客，在浙江甚至全国楼市，都曾经是一个如雷贯耳的名词。他们嗅觉敏锐，他们行动迅速，他们抱团作战，他们曾经在楼市赚得盆满钵满，也曾经在上一轮楼市调控期遭遇“腰斩”，折戟沉沙。

2017年，在“房住不炒”的大背景下，温州楼市新政贯穿全年：地价、房价限价新政出台，禁止审批类住宅，房票制等轮番上阵，整体市场呈现平稳态势，市场秩序得到进一步规范。

如此调控之下，原本活跃的温州投资客最近又瞄向何方？他们的心态又如何？

全市三年平稳增长

乐清市成交量领跑

中国指数研究院数据显示，温州商品住宅销量延续近三年平稳增长态势。2017年，温州市共销售商品住宅624.8万m2，较上一年增长11%。从全年走势来看，第一季度各月销量较为冷清，二、三季度开始回暖，四季度前两月成交回落，投资客开始谨慎对待后市，12月销量实现年度最高。

住宅均价小步走高，2017年温州市销售均价为15770元/m2，同比增长仅4.1%。

从全年来看，温州全市全年商品住宅供应略低于需求，需求量稳步超过前两年，供应量与去年基本持平。“主要是旧城改造带动一大波拆迁刚需，以及投资带来的需求置业，加上政府大力推动货币安置，很大程度上助推了需求量；另外一方面新盘供应骤降，也使供应量有所下降。”当地一位房产投资顾问告诉钱报记者。

分区域来看，去年温州楼市最大的亮点是乐清市。中国指数研究院数据显示，2017年，乐清市商品住宅销售131.63万m2，面积位列第一，几乎是第二名苍南县的近一倍。泰顺县、洞头区、文成县成交量均低于20万m2，表现偏弱。“主要还是前几年的供应量，集中在2017年释放了，之后要想延续这样的势头，可能性不是很大。”一位业内人士分析道。

成交价格上，郊县市之间量价分化明显。中国指数研究院数据显示，鹿城区遥遥领先，均价为25405元/m2，紧接着是瓯海区、龙湾区和瑞安市。而洞头区和泰顺县2017年的成交均价还未破万。

“限低”新鲜出炉

进入温州门槛不低

过去一年，温州的土地市场几乎是政策唱主角。

2017年6月，温州市住建委、市国土局联合发文，各地要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例或地价达到一定水平后转为竞保障性住房、现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

2017年下半年，温州多宗地块的出让公告中显示，地块的建筑高度需大于等于40米且小于等于80米。“限低”意味着过去开发商通过玩“高低配”赚取差价利润将成为历史。

值得注意的是，温州所出台的这一系列土地新规(限价、竞配建、带安置出让、土拍限低)并不是“一刀切”，而是因地制宜、差别化试行。这些地块大多位于主城区或郊县市的热点板块，以出让公告的形式告知。

面对高总价、高保证金、高体量的门槛，温州市拿地量排名前十的房企，很多是实力雄厚的外来品牌房企。万科、新希望、碧桂园、德信、祥生、恒大等外来品牌房企在温州频频拿地补仓，快速扩张版图。拿地金额TOP10房企成交总金额占全市宅地出让金总额69.8%。

“现在一线城市的土地不敢拿，而像杭州这样的准一线城市，土地又拿不到，反倒是一些二线城市或者三四线城市，有一些进入的机会，甚至一些项目利润还不错。所以才来试一试。”刚进入温州市场的一位开发商坦言。

政策频出的一年

温州投资客更理性了

2017年是温州政策频出的一年。

为遏制“炒号”现象，温州市从2017年7月1日开始启用网上销售管理系统“认购定位单”功能。监管措施主要有“购房实名制”，“开盘启动认购定位单”，“不准办理退购手续”等几点。

“有时候网上销售信息与开发商销售情况不一致，给房地产企业、房地产中介机构和从业人员捂盘惜售等违规行为提供空间。这也是进一步规范市场的行为。”当地一位业内人士告诉钱报记者。

对类住宅项目，温州市也祭出“狠招”。为防范开发商利用政策漏洞擅自改变功能，自2017年8月1日起，市区停止审批酒店式公寓、LOFT、SOHO等“类住宅”。而这一块，直接把原来可以将写字楼改成小户型公寓的擦边球，彻底封杀。

如此政策频出的一年，原来非常活跃的温州投资客又将瞄准哪里？钱报记者从当地几位业内人士处了解到，这拨投资客现在更理性了，甚至比一般投资客还要谨慎。

“2012年以前，在温州本地市场的投资客还是不少，但之后几年，由于市场原因和连续调控政策，温州市场几乎腰斩，不少投资客深陷其中，所以对于本地市场，他们几乎不轻易出手，除非有很可观的回报；而之前活跃在杭州市场的投资客，虽然依旧关注楼市，但他们也不会盲目杀入。据我了解，很多被限购的温州投资客目前看好桐庐，认为那里是价格洼地，配套潜力大，买入持有1~2年后卖掉，然后就可以来杭州市区置业。调控大趋势下，温州投资客还是以观望为主，大规模的炒房团估计很难看到了。”一位当地二手房中介资深人士告诉钱报记者。