东莞惠州楼市热度不减 谁会成为深圳的“通州”？

（原标题：展望2018年临深楼市谁会成为深圳的“通州”？）

深圳链家最近做了一个社会调查，其中超过七成的调查对象对2018年楼市的预测都是：“要么回暖，要么和2017年一样，反正不会更差。”2017年，深圳执行“限购限贷限售限价限商”，据深圳规土委数据，新房成交量创七年来最低，二手成交量环比下降33.7%。

作为临深片区最重要的两城，东莞、惠州同样分别出台限购和限售政策，但两城的楼市热度依然不减。

根据克而瑞数据，2017年东莞楼价水平不断上扬，创历史新高，达9462元/平方米，同比上涨33%，2017年新房总成交量为808万平方米，是深圳的3倍有余。惠州中原的数据显示，惠州住宅成交14.95万套，超越佛山居广东省第一。

限购之下，本土购买力崛起

虽然同样是量价创新高，但“深圳客”对东莞、惠州两城的影响程度已经出现分化，惠州在2017年仅限售没有限购，临深的惠湾片区依然是惠州楼市成交大头，其中属于惠湾片区的大亚湾区，住宅成交套数居全市第一。而执行限购令的东莞，本地购买力在2017年开始崛起。

据合富辉煌东莞公司的监测，2017年东莞楼市成交量的区域主要集中在水乡片区和泛市区（市区及周边），临深片区成交量则大幅下滑，降幅为48%，其中著名的“睡城”凤岗镇，网签成交量同比减少80%。相应地，主城区成为2017年全市唯一量价齐升的片区，成交面积同比增加11%，成交均价同比上涨31%。“主城区城市配套区域完善，城市环境区域美化，城市向心力在增强。”合富辉煌在报告中称。

克而瑞的数据也说明了这一点，据他们统计，除东南临深片区外，东莞市各区在2017年的成交均价几乎都同比增长了20%。其中华为等高新企业入驻的松山湖成为价格同比上涨幅度最大的区域，为27.56%，其次就是上涨25.03%的主城区。

深圳美联物业的一名门店经理向经济观察报介绍，自东莞限购后，深圳客看房人数锐减，他2017年全年都没有再带客去东莞看房，而惠州的限售仅影响了短炒投资客，深圳刚需的看房需求还在。

禾略中国CEO郑永祥认为，轨道交通对疏通深圳城市人口的作用是有限的。“高铁开通，进站出站就20多分钟，大家都打的去上班，这样的想法在没开通前觉得好，开通完会发现也就那样。比如说上海，坐高铁去松江新城15分钟，但真的有人会这么干吗？这个高铁已经通了很多年，并没有那么多人。高铁上班只存在于想象中，是不现实的。”他说。

在他看来，临深片区将越来越依靠本地购买力，东莞未来最有投资价值的地区是主城区的莞城和厚街镇。“这些地区本身有很好的产业基础，服务业和计算机研发不错，北京外环的产业转移都没有东莞做得那么好。”他说。

对于大热的松山湖片区，郑永祥认为其内增长力不如前述两区。松山湖2017上半年的GDP为179.91亿元，园区数量在全国高新区综合排名中跃升至第26位，但郑称：“松山湖是比较新的区域，生活配套还没有起来，主要是园区生活，园区生活是需要一定过程成熟的，一方面购买力要存一段时间的钱，一方面要考虑未来子女的教育，好学校都在主城区，松山湖不是最优的选择。”

相比之下，惠州比东莞的经济基础较弱。根据东莞和惠州刚刚发布的官方数据，2017年东莞GDP预计达7580亿元，新增上市公司15家，总数达260家。惠州全年GDP预计3810亿，是东莞的一半左右，排在“深广佛莞”之后，新增A股上市公司四家。

但郑永祥认为，惠州因为人口密度较低，机会更大。截至2015年末，东莞常住人口为825.41万，惠州常住人口475.55万。而两城所辖面积上，惠州是东莞的近5倍，人口密度相差8倍之多。

“惠州的人口密度非常低，所以一定不会一蹴而就，特别火爆、供不应求的时候，就会有一波情绪激动的炒房潮，等退却后又会停下来，但没有关系，整个临深的人口密度非常大，人口会慢慢去填满惠州，北京的通州就经历过这个阶段。”在他看来，惠州很像五年前的北京通州，北京通州的房价在经历了2017年的下跌后，仍然在4万元／平方米左右，远高于东莞和惠州的1万元／平方米左右。

但当代置业华南负责人马欣哲认为，东莞、惠州两城与通州比起来，接收一线城市的溢出效应少太多，他说：“通州的腾飞是因为北京市政府搬迁，除非深圳政府也搬。通州憋屈了多少年才涨的，通州距离北京CBD才10公里，北京人均上班时间1.5个小时，单程25公里，深圳的人均上班是45分钟，怎么比？差太多了。”

临深地价上涨，东莞旧改涌动

无论如何，作为接收深圳人口的第一站，莞惠两城仍然是房企抢夺的目标，其中与深圳中心区距离更近的东莞最为热门。根据克而瑞数据，在2017年土地招拍挂供应量同比下滑25%和“竞自持+竞配建+限地价”等严苛要求下，东莞全年土地成交均价仍同比上涨33%，土地市场热度不减。

中海前营销大将曲咏海，此前曾对经济观察报记者表示对东莞市场的青睐，他说：“中海在2006年就组建了东莞项目部，但集团一直没同意拿地，2016年整合中信地产才算进了东莞。但万科2015年在东莞有300亿的销售额，13年间干了36个项目，我真是觉得可惜，我们东莞项目部成立的时候，万科还没进东莞。”

但2017年的东莞土地市场已经不同于2006年，11年过去了，融创、时代、阳光城、鲁能、星河、中海、华润置地、新城控股、远洋、招商蛇口等品牌房企纷纷进驻，2017年新增招商蛇口、华润置地、旭辉三家。中海在2017年突然加快拿地速度，东莞首宗熔断地块在9月被中海拿下，折合可售楼面地价16218元/平方米，溢价率高达194%。

临深的土地成本已然高涨，2016年－2017年两年间，东莞共拍出19宗地王，2018年将有9宗地王项目入市。东莞中原战略研究中心介绍，随着全国百强房企的持续进入，外来房企在莞的业绩达70%，未来竞争将更加激烈。东莞合富辉煌研究中心副总李兴旺称，“寡头”现象日趋严重，万科和碧桂园占据40%的市场份额，万科为22%，碧桂园为18%。

马欣哲称，如今通过招拍挂在东莞拿地“很难受”，他们正准备通过合作开发的模式在东莞获取项目。

瑞峰置业总经理陈强向经济观察报透露，中小房企正在东莞寻找旧改项目。

一名在东莞做旧村房屋交易的中介向经济观察报介绍，在中等地段，他们从村民手中收楼的均价在2000元／平方米左右，好的地段，比如松山湖靠近万科城的旧村，价格在3000元／平方米左右，这些房屋转手至市场的价格可以涨至4000元－5000元／平方米，仅为商品房价格的一半左右。