2018新盘主产品450-540万/套

下个月即将迎来春节假期，按照惯例，每年的春节期间都是楼市成交的最低谷，新盘入市积极性也将大打折扣。来自市场分析机构亚豪的数据显示，2月份预计仅有2个新盘入市，并且均是位于远郊区且主打小户型的刚需盘。

不过，市场分析人士认为，2月份的新盘荒不会持续太久。由于2017年大量住宅用地的成交，预计春节后将有更多的新盘集中入市，由于限价因素的影响，这些新盘入市的价格主要分布在5-6万元/平方米的区间，并且绝大部分都将执行9070政策。也就是说2018年新盘供应的主要价格区间将是450-540万/套。

下个月只有2个新盘

即将进入2月春节期间，北京楼市也将照惯例陷入季节性成交和供应双双低谷。据亚豪机构统计数据显示，2018年2月，北京仅有两个项目计划入市，包括纯新盘金樾和著以及推出后期产品的中海·国际城。两个项目一个位于顺义区，一个位于房山区，都是远郊区县的刚需盘。

不仅是供应有限，新房成交也由于春节因素开始冷却。数据显示，上周（1.14-1.20）北京新建商品住宅共计成交223套（含自住房），成交均价44218元/平方米，环比下降了14.6%。楼市整体成交热度不高，除了密云在多个项目开盘的带动下贡献了42套成交量以外，其他区域的成交均不足30套。

业内人士认为，临近春节，楼市环境整体走势趋冷。预计短期内，房企开盘情绪不会太高，未来几周，成交量维持在低水平将成常态，直至春节过后，市场才会出现新的调整。

亚豪机构市场总监郭毅也认为，对于北京这种“外来人口”占据相当比重的城市来说，春节返乡潮会使得城市中的购房客群集中外流，加之春节期间北京气候寒冷，不利于营销活动的开展，因此历年来春节所在月份也是楼市供需最低的月份。再加上去年低迷市场供应的延续影响，使得今年春节所在的2月，将创造北京楼市历年供应新低。

500万以内的刚需盘供应增加

虽然供应端新盘数量较少，但对于刚需来说，却是难得的机会，因为新增的供应基本都是500万以下的刚需产品。

像位于房山区的金樾和著，有可能在春节前入市，作为限制售价的项目，均价限制为38994元/平方米，加上大部分主打89平方米的三居室，起价约为360万元/套。

除了房山区，顺义城区也将推出新盘。据了解，位于M15号线石门站的中海国际城已经完成了前期蓄客，将推出的房源全部为70-80平方米的小户型。

项目销售人员向北青报记者透露，由于顺义区小户型住宅类新房在最近几年出盘率极低，以往要么是洋房别墅，要么是小户型商办楼，因此纯住宅的小户型刚需受到很大关注。由于定价在43000-45000元/平方米，意味着中海国际城的成交价也普遍在500万以内，是名副其实的刚需盘。

除了上述两个项目外，据北青报记者了解，昌平的招商都会中心和京投发展公园悦府也都有可能在一季度入市。

像招商都会中心位于昌平南邵镇，紧挨着2017年热卖的昌平泰禾拾景园项目，但与泰禾拾景园主打别墅和洋房不同，招商都会中心则主推90平方米的小户型。按照泰禾拾景园5万左右的价格，预计单套价格也在500万以内。

另一个京投发展公园悦府项目，同样也是临近地铁的刚需盘，主推90平方米的房源，预计参考均价约5.8万元/平方米，总价500万元出头。不过由于所处的回龙观地铁沿线同类型二手房报价接近6万元/平方米，因此受关注度也较高。

不难发现，虽然2月新盘只预计有两个，但不少刚需项目都可能在一季度入市，并且其中不乏第一次开盘的纯新盘。对于购房者来说可以算一件好事，新楼盘第一期相对来说都会比之后更便宜。

供应季将从春节后开启

亚豪机构也预测，自春节之后的3、4月份开始，结合供应最前端土地市场的新特点，楼市新盘供应即将开启。

据亚豪机构数据显示，2017年共成交住宅用地71宗，其中含可售商品住宅44宗，这44宗宅地均设定了限售价格，最低销售均价21144元/平方米，最高销售均价为89068元/平方米。

亚豪机构市场总监郭毅表示，从价格对比来看，郊区限价商品住宅尤其是六环外，销售限价与周边在售商品住宅项目相比，价格优势并不突出，而城区位置较好的限价住宅项目，限售价格则比周边项目低出20%—30%。像2017年成交的永定门外大街地块，属于北京真正的核心区，这也是东城区5年来首次出让土地。最终被碧桂园、华润置地和招商蛇口联合收入囊中。9万元左右的限售均价，90平方米左右的户型限制，预计项目入市后的总价在800万元左右，相比南二环和南三环的在售项目，无论是单价还是总价都具有明显优势。

郭毅分析认为，相比之下，郊区限价住宅项目优势较小，吸引力也相对偏弱，但部分项目限定了“9070”，使得单套总价得以控制，从而匹配刚需客群对于户型面积及销售价格的要求，而城区限价项目则凭借价格优势，入市后将成为市场争抢的“香饽饽”。

由于低单价、小户型的郊区项目以及高性价比的城区项目将在春节后集体入市，将促使楼市整体进入快周转期，预计2018年北京楼市供应与成交的节奏均将加快。

老盘后期仍“奇货可居”

虽然在二月份将呈现出几个刚需楼盘的集中入市，市场上改善与高端楼盘暂时貌似销声匿迹。其实不然。一些老项目后期仍然在静悄悄地开卖。据了解，位于阜石路的该项目上一次开盘已经在几年前，在买房人眼里，这个项目似乎已经清盘。但最近，在几乎没有发声的情况下开始有货源发售。

“这个楼盘是别墅项目，目前对外销售价格大概在1500万左右，但内部有消息说，1200万可谈……”一位业内人士告诉北青报记者，该项目后期还有不少货源，但开发商早早就不再销售，尤其是门头沟区域“变身”西山板块之后，十几个品牌开发商扎堆区域，房价在2016年、2017年两年达到巅峰，而该项目的位置要远远好于门头沟项目，因此，它的稀缺性更被看好。

但随着830政策的出台以及限贷政策的从严，整个北京市场成交量和房价都大幅度下降，原先准备等西山众多项目将房价飙升到一个高度后再出手的该项目，也遇到了压力，因此，春节前甩一部分货回笼资金成为最现实的问题。但由于竞争太过激烈，门头沟楼盘已经从七万多的房价回落到如今的六万出头，该项目主力户型虽然报价1500万至1800万之间，但据知情人透露，1200万至1400万之间就“可以谈”。

类似该项目的情况不在少数。在去年还号称不对外销售、不托人根本买不到的一些核心位置和新盘，目前都开始在市场上放消息：欢迎业内人士咨询，少量房源可以特价销售。望京、顺义、昌平都出现了这样的热点项目。

限价商品房仍是2月市场不可忽视的力量

2018年仍将是限价商品房的天下。在2017年出让的几十块土地里，几乎所有项目都被限价，而2018年是这些项目集中入市的一年。跟以往不同的是，往年早早完成业绩的项目进入二月基本可以封盘准备过年了，而今年则可能面临着“春节卖房”的局面。

目前，在丰台区最火爆的项目是华侨城和园，继去年11月开盘狂揽10亿，一月份销售也非常活跃。该项目营销负责人说，因为拿地时楼面价就已经很高，和园报批价格要远高于目前销售价格，出于响应有关部门号召，项目最终价格定在了每平方米六万多元，同时，项目主推的120—175平方米三到四居户型，打造一家三代共居的模式，迎合了目前首改买房人的需求，加之现在的买房人经过市场洗礼已经变得非常理性，知道居住价值稀缺性的重要性，更看好限价商品房的未来价值，所以项目得以热销。

2018年，丰台区将是限价商品房的主战场之一。由于前年土地供应丰台为主，几大地王也相继出自丰台，而2017年和2018年进入供应区，因此地王之间的竞争提前进入白热化，华侨城和园、泰禾金府大院、天恒天悦壹号、中冶德贤公馆……各个项目都在打听竞争对手的销售价格、户型配比，据北青报记者最新得到的消息，几乎所有的项目都将在每平方米8万元以内，而且很可能比着谁更低。

由于竞争已经提前，各个项目都在紧锣密鼓筹划2018年销售节奏，因此，往年二月临近春节的淡季，或许会成为项目的“强销期”，多年不见的春节卖房、春节特价房有望在一个月后重现江湖。

而与丰台相距不远的西部地区去年最后拍出的一个地王，今年将执行9070政策，价格仍然被限定在八万以内，届时，一千万总价在西四环、南四环置业将不再是梦想。

为了防止未来限价商品房被关系户提前锁定，不让真正的需求者望房兴叹，有关部门正在积极制定防范措施。据业内资深人士韩乐介绍，“限价商品房”是北京楼市的主旋律，摇号选房则是2018北京楼市的新规矩。而具体的方法有可能借鉴外地成功经验。比如棚改货币化安置住户有“优先购买”权；不得捆绑销售、搭售商品和服务或者附加的其他不合理条件；不得要求打印的银行存单或账户交易明细等高于意向房源首付款；不得设置仅有利于房地产开发企业或中介机构内部、全款支付等部分购房人的登记条件。

2018新房价格将可控

从总体来看，2018年整体供应将出现提速，而价格限定使得预期走稳，需求入市积极性也将有所提升，因此今年整体市场供需均将出现反弹。但在限售价格的管控下，需求的逐渐抬升并不会传导向房价，2018年北京新房住宅的市场价格总体可控。

另外从2018年土地市场走势来看，1月已有9宗住宅用地成交，其中限价商品住宅6宗，共有产权住宅3宗，土地端依然在发力。但从需求端来看，近期多宗地块在竞价中均未达到竞价上限，特别是地处楼市热点板块朝阳孙河的两宗地块分别以9%、1%的低溢价成交，与去年同板块地块溢价率超过上限竞争自持面积相比，体现出北京土地市场的热潮也在逐渐降温。

另外，由于去年大量推出的土地，3月开始就将进入新房市场的供应序列，接受市场考验。不过，由于楼市需求受制于严格的调控管制，未现明显复苏升温，大量新盘的入市，也很难带动价格的反弹。郭毅表示，一方面，房地产企业基于市场去化、销售回款速度以及限价因素的影响，不会刻意提高价格；另一方面在去年一年大举竞地，土储得以大量补充之后，继续加码拿地的积极性已经明显减弱，土地端的降温对于北京房地产市场的价格企稳也将起到极大的促进作用。因此，郭毅认为2018年的新房价格将整体可控，不会出现大的波动。

来自北京中原地产的数据也显示，2017年北京成交金额TOP10用地均为住宅用地，TOP10的门槛超过了60亿元。其中8宗地块有9070的限制，这十宗土地的拿地楼面价均在3万元/平方米以上，销售限价集中在5-6万元/平方米。由此可见，5-6万元/平方米也将是今年北京新盘供应的主流价格。

文/本报记者李桁

(原标题：2018新盘主产品450-540万/套)