小区隔离墙拆还是不拆 北京商品房配建保障房僵局难解

1月13日，位于北京朝阳区东坝乡的“首开龙湖天璞”小区安保森严，保安人员手持防爆盾牌和防爆叉严阵以待，没有门禁卡的人都不被允许进入。

这是天璞家园自住房业主与商品房业主爆发冲突的第四天。1月12日，是天璞家园自住房交房的时间，自住房业主强行拆除了该小区隔离在商品房区域和自住房区域之间的铁栅栏。据现场安保人员透露，当时场面激烈，双方有人拿起板砖，最终自住房业主利用大锤击打铁栅栏，并用绳索将其拉倒。

界面新闻记者进入小区后发现，原本已经拆除的栅栏再次被商品房业主自费建起，栅栏使用了两根钢管进行固定，另有铁链锁住。栅栏两侧各有十几名保安人员站立，部分商品房业主也守候在此，以防自住房业主再次前来拆除栅栏。

此次发生冲突的天璞家园项目，是龙湖地产在2015年2月以35.7亿元竞得的自住型商品房用地，需配建5.4万平方米限价商品房，该项目总规划面积为22万平方米，限价商品房价格为2.2万元/平方米，地块整体的楼面价为3.5万元/平米。

在拿地之初，因配建大量自住房，龙湖面临着能否盈利的压力，只能通过后期商品房的利润来平衡配建的限价房，尽可能使商品房卖出高价。这也决定了一边是高密度的自住房，另一边要做成高端盘，两者之间必然形成巨大反差。

天璞家园小区在2015年底开盘后，一期销售单价为6.9万元-8万元，二期销售单价为9-10万元，物业费为7.4元。商品房业主表示，购房时，龙湖地产的宣传和沙盘显示，小区住户198户，人车分流，是和自住房完全隔离的独立小区。龙湖地产配建的自住房销售单价为2.2万元，物业费为3.5元。小区商品房部分的案名为“首开龙湖天璞”，配建的两栋自住房则名为“首开龙湖学府苑”。

在收房时业主发现，商品房和自住房之间被一道两米多高的铁栅栏隔开。据财新网报道，自住房业主认为设置隔离带后，小区的绿化率没有达到购房合同中的30%，且隔断后自住房容积率从原先规划的2.2上升到3.4。

这引发了自住房业主与商品房业主的冲突。

界面记者了解到，自住房业主的诉求并非只是绿化，对于园区的出入、园区配套设施方面，也希望能和商品房部分实现一致。

因此，目前自住房业主的诉求已经不限于要求拆除铁栅栏，而是要求两边彻底隔离，商品房部分占用自住房的物业设施全部拆走，自住房容积率和消防重新验收。自住房业主同时认为，他们已经为低价购房承担了将来市场出售时的价差，不应该因为自住房购房价格低于旁边的商品房而承担更多指责。

界面新闻记者在现场看到，自住房小区“首开龙湖学府苑”的入口前是一条尚未硬化的土路，旁边是建筑工地。

但花了更高价格买下商品房的业主，显然不认同自住房业主们的诉求。一位商品房业主表示，龙湖学府苑自住房业主的诉求在于拆除隔离、共享花园；允许自住房业主走商品房的大门；打通车库；使用一个小区的名字；物业费不能涨价。

该商品房业主介绍，1月12日自住房业主收房这天，龙湖学府苑自住房部分业主使用大锤、绳索、钳子、钢管等工具拆除了隔离用的铁门。事后，接到报警的民警带走了四个自住房业主，物业给损害物核定的价值为17000元。事件过去后不到24小时，有自住房业主不顾保安劝阻进入天璞家园小区，并与商品房业主发生肢体冲突，导致商品房业主受伤。商品房业主认为人身安全受到威胁，因此在1月13日这天将备用铁门再次装上。

对于商品房和自住房业主间的纠纷，作为项目开发商的龙湖地产目前正在积极配合政府沟通解决。

2015年8月1日，北京市住建委发布《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，其中第十一条要求：实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

2017年8月25日，北京市住建委在官方微博“安居北京”发布消息：开发商在小区违法设置隔离将不批预售、暂停网签。对于拿到预售证再增设隔离的开发商，住建委要求其限期整改：8月31日前拆除，9月1日开始检查。

类似“首开龙湖天璞”这样的自住型商品房，是北京保障性住房中的一部分，北京市国土局于2013年开始在土地出让中供应包含“自住”商品房的地块。按照规定，自住型商品房的售价应该低于周边同品质商品房项目的30%左右，套型以90平方米以下户型为主，最大套型面积不得超过140平方米。

自住房主要面向北京户籍的无房家庭，非京籍户籍要连续5年以上在北京缴纳社保或个税且名下无房。购买自住型商品房后，5年内不得转让。5年以后转让的，应该按照届时同地段商品房价格和该自住型商品房购买时价格差价的30%缴纳土地收益等价款。

由于北京土地资源的稀缺和竞争激烈，开发商想要在北京市场拿到土地，在竞拍地块价格达到上限时，都要通过竞配自住型商品房面积的多少来取胜。自2013年以来，北京出让的土地中几乎都需要配建自住型商品房，龙湖天璞项目仅是其中的一个，目前存在隔离墙的小区也不在少数。

近几年北京房价飞涨，政府在加强市场调控的同时也更关注保障住房问题，加大了保障房建设力度。公租房、两限房、经济适用房、自住型商品房以及共有产权房，这些都属于政府从产权、定价和交易等环节，进行调控思路创新的有益尝试。

但始料未及的是，为解决住房难题的行政性努力与现实之间产生错位。不同属性住房业主间的不同利益诉求，成为商品房原地配建保障房政策产生的“后遗症”。随着其他配建自住房项目的陆续入市，类似冲突可能还会发生。

一位开发商人士表示，下一步应该考虑如何更踏实地落实政府对住房保障问题的关切。“市场归市场，保障归保障，但保障的形式不应该单独划出。比如提供住房保障可以采取货币补贴的方式，而不是实物保障的形式，对贫困人群提高租金补贴标准的方式使其拥有租赁居住权。“不给房子贴标签，住有所居，大家才有尊严。”