龙湖一小区爆发冲突 自住房主商品房主为拆墙开战

（原标题：龙湖“一地两房” 酿纠纷 业主因隔离门爆发冲突）

网易财经1月15日讯 一道铁门，在24小时之内，被推倒又被重新安装加固。门两边的，分别是来自北京朝阳区东坝乡“首开龙湖天璞”小区的商品房业主和自住房业主。1月12日，原本是自住房“首开龙湖学府苑”业主收房的日子，但之前业主们近半年的矛盾终在当日引发了一场冲突。

涉事的纠纷门两边，站了两排龙湖的保安

时隔三日，小区内的保安依旧处于高压状态，在那道纠纷门前，站着2排超过10位龙湖物业的保安。商品房已分别在2017年6月和9月交房，1月15日，网易财经在天璞家园小区内偶尔会看到有业主进出。而一门之隔的自住房学府苑小区颇为冷清，也许是工作日，也许是1月12日才交房，而交房率又不高的缘故，少有业主进出。

除了纠纷门，原本还有一个临时出入口，可以连通两个商品房和自住房小区，目前已经封上。

商品房业主:小区必须全封闭

“首开龙湖天璞”的北门一侧，是北京中学，这也是开发商配套建设的。一位商品房业主郑强告诉网易财经，这所学校，正是很多商品房业主当初购房的缘由——“学区房” 概念。

买房较早的郑强是2015年年底该项目一期的购房者，当时房价在6.8万/平方米左右。到了2016年上旬，价格已到7.8万。而对于后期的业主，购房价已近10万。多位商品房业主告诉网易财经，他们大多数是贷款购房，每月要还3万元至5万元的贷款，基本都是自住。他们颇为肯定地表示，购房时销售承诺会是两个小区，也会做好隔离。但目前，他们只有一张沙盘的照片予以侧面佐证。

有接近龙湖的人士告诉网易财经，当时商品房和自住房是两个销售系统。

郑强说，当初收房时，天璞家园是全封闭小区，人车分流，纠纷围挡彼时还有遮盖物，“是施工围挡，因为自住房那边还没完工，我们当时没看到是铁门栏杆。”

在商品房和自住房中间，是配套的幼儿园，目前尚未对外开放，一位商品房业主告诉网易财经，小区幼儿园两边共享，“所以一开始我们还是希望欢迎新邻居，因为小孩以后可能都在一个学校，甚至一个班级。闹僵了孩子们以后也不好相处。”

郑强介绍说，在1月12日前一周，商品房业主们在院子中搭建了几个总共能容纳近200人的帐篷，准备了桌椅、热水等，希望能和前来收房的自住房业主门坐下沟通。但当天的变化让各方始料未及，双方业主对峙，互相都说了难听的话。自住房业主最终拆走了隔离的那道铁门。

1月13日上午，两边的个别业主再次发生冲突，商品房业主们自发地装上了新门并予以加固，“开发商和物业都知道”，一位业主介绍说1月12日矛盾爆发当天，自住房业主人数多于商品房业主。

这两件事后，商品房业主们的诉求，从坚决不打开隔离门，维持买房和收房时的现状，又增加了追究1月12日当天的暴力行为。

自住房业主:需保证容积率和绿化率

首开龙湖天璞的北门，目前只有商品房业主的门卡才可以进入。而自住房的业主，需要绕到另一侧，才能进入。网易财经在现场注意到，自住房业主入口处正对着的是工地，不时有施工人员经过。

自住房入口处也有龙湖保安，只有业主才能出入，入口前的空地上仍有施工迹象。

自住房业主陈伟目前还没有收房，他告诉网易财经，目前自住房学府苑的交房率很低。

陈伟是2015年中旬开始申请政策房的，2015年底摇上了号。当初的购房价格是2.2万/平方米。在他看来，当时周边普通小区的房价在2～3万元之间，好一点的小区房价在3～4万，“所以网上说我们占了多大便宜的事不太成立。”

网易财经了解到，在首开龙湖天璞周边，还有其他开发商的楼盘也存在“一地两房”的情况。一位附近的司机告诉网易财经，周边有不少两限房和回迁房。公开资料显示，位于北京东北五环外的东坝，一直以来是保障房、经适房的集中地。从2013年开始，经过首开、恒大、保利等众多房企的拼抢，东坝区域楼面地价一路高涨。

根据有关政策，两限房拿到房本后5年可以办理商品房转换，只要完成转换就可以上市交易，并按照届时同地段普通商品住房价格和限价房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款。

据此便有商品房业主认为，自住房业主正是看中了几年后的套利空间，才要求开放隔离。

不过陈伟告诉网易财经，他们收房后办理房产证要2年多，再此之后的5年才能上市交易，而且自住房业主都是首套房，据他所知，大部分业主都是买来自住。

他买到的房子全款200余万元，每月还贷5000余元，建筑面积接近90平方米，但实际使用面积是60多个平方，“公摊特别多”，他认为开发商将更多的公摊面积算在了自住房业主这边。

有自住房业主在2017年中旬来小区验房时，发现两个小区完全隔离的问题。此后几个月，自住房业主们便多次向住建委、消防部门、城管、房管局、市建委等多种渠道投诉相关问题。之后，他们还发现了更多问题，比如绿化率不达标，容积率上升，入口道路较窄，存在安全隐患等等。

陈伟说，他能理解商品房业主，据他所知，超过一半的自住房业主也不是一定要坚持拆掉隔离，而是希望开发商能按照合同，实现和补足承诺的容积率和绿化率。

在现场，网易财经看到，自住房入口处确实比较狭窄，人行通道若是两人并行，就会有点拥挤，“如果是推婴儿车的，都不好走。”陈伟说，对于他们来说，更担心的是可能的安全隐患，“200多户业主目前只有这一条出入口，而且人行通道紧贴着一楼住户窗下，若有高空坠物，很危险。”

自住房入口处人行通道较窄

在自住房业主的购房合同中，暂定名写着“天璞家园”，但后期，自住房这边被称为学府苑。陈伟说，自住房入口处，曾有“学府苑”的字样，但目前已经拆掉了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉网易财经，类似纠纷的问题，主要是项目开发和销售的时候没有做到位。“此前规划中若明显两个小区分割，那么围墙是需要的。从自住房来说，本身是在控制开发成本的，所以不排除各类配套混用，此时从居住者公平享有社区配套的角度看，要让业主共同享受。当然类似野蛮推倒围墙的做法不可取。”他认为追责意义不大，关键是要对现有的物业管理进行改善和调整。”

龙湖:正积极沟通以期尽快解决

网易财经了解到，不论是商品房还是自住房，都由龙湖提供物业服务，只不过是两支不同的团队，双方的物业费也相差一倍有余。

2015年1月16日，龙湖首开联合体以总价11.25亿元竞得东坝南区1106-692、634、693地块，建设用地面积为4.65万平方米，用途为二类居住、基础教育用地，规划建筑面积为6.83万平方米，其中基础教育用地面积占1.94万平方米。此外，地块需配建2.15万平米自住房（均价2.2万/平方米），商品房住宅部分楼面价达3.2万元/平方米。

扣除限价房后，可建纯商品住宅的建筑面积在2.74至2.9万平方米左右。对于开发商来说，需要回本和盈利，只有用商品房的利润去平衡配建的限价房，尽可能推高商品房价格。但同时，要卖出高价，除了学区房的概念，在小区绿化、安全性、人车分流等的设计和管理上也要配套。

与东坝区域地价推高相伴随的，是政策的转变。2015年7月，北京市住建委曾发文规定，新建商品住房配建项目，商品房与保障房分区实施物业管理，建设单位应分区建设公共建筑和共用设施，分别配套设备设施；实施统一物业管理，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

这份在龙湖拿地数月之后才出台的文件，也在后期双方业主的纠纷中被反复提及。

根据财新的报道，在2017年6月中旬至7月底，政府有关部门多次约谈了20多家相关房企后，并出台初步指导意见：拆除隔离墙。2017年8月，多家媒体集体跟进报道“一地两房”一事，此时，北京市住建委进一步明确：开发商在小区违法设置隔离，将不批预售、暂停网签。对于拿到预售证再增设隔离的开发商，住建委要求限期整改：8月31日前拆除，9月1日开始检查。

网易财经了解到，2017年8月份，政府有关部门约了几家开发商，内部告知限期拆掉隔离。有关部门也曾让龙湖协调双方沟通，希望能平稳解决此事。有消息指出，龙湖曾试图拆掉围栏，但又被商品房业主装上。

有接近龙湖的人士告诉网易财经，该项目纠纷所在地是消防通道上的消防门，之前因为自住房未交房保持了关闭状态，交房时就应该打开，保持畅通。对于业主的担忧和顾虑，龙湖方面也曾筹划过多个方案，希望能在打开门的同时，做好管理，尽可能减少双方业主的损失，但双方的诉求难以弥合，一直没能推进。

网易财经走访了解到，纠纷门在1月12日出事当天本来是打开了的，但谁也没想到矛盾升级，双方对峙，还报了警。

对于双方业主的纠纷，龙湖方面回应网易财经表示，龙湖曾同双方业主和建委方面沟通过，听取双方业主诉求。同时，还提升了限价房的居住条件。在1月12日事发后，龙湖方面同建委、公安、城管、东坝乡镇府等部门召开会议，保持沟通，即时通报事件动态，汇报双方业主诉求，争取妥善合理解决。（文中业主郑强、陈伟均为化名。）

（网易财经 马莉bjmali1@corp.netease.com）