楼市变革：集体土地和企业自有土地可建住房

楼市变革：集体土地和企业自有土地可建住房，小产权房仍违法

据新华社1月15日报道，为贯彻落实中央有关部署，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，以更好地让全体人民住有所居。

国土资源部部长姜大明15日在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

分析人士指出，随着政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。这一政策对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

盘活非房地产企业自有土地

新华社同时发表评论称，这一政策意味着住房市场基础性变革可望实现多赢。

政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革，可望渐别土地财政、抑制地产投机，满足住有所居，同时维护不动产市场稳定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在十九大报告中，很明确提到了“多主体供给”的内容，而多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地用于租赁类住房的供应。另外从此类表述来看，类似用地也可能是从其他非地产开发的企业手中获取，尤其是一些国有企业的用地。

严跃进指出，很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性，过去很少会提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会对此类存量用地积极盘活。这些盘活实际上都有助于土地用地制度的灵活，同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。

据澎湃新闻了解，企业自有用地建房已经开始试点。以北京为例，2017年12月7日，北京市住建委会曾发布消息称，北京鼓励国有企业利用自有土地建设保障房，目前已经建设约12万套。此举一度被部分人群解读为“企业为自己员工谋福利”。

北京市住建委相关负责人向澎湃新闻表示，鼓励国有企业利用自有土地建设保障房是建立多主体供给、多渠道保障住房的举措，日后房源建成是要纳入北京市保障房整体计划，统一分配的。 该负责人强调，已经建成的12万套保障房涵盖各类保障房，包括公租房、经适房、限价房和自住房；尚未销售的自住房转为共有产权房。所有的保障房均是在各区的主导下分配，国企等建设单位无权分配。而早在2012年，北京即召开国有企业及社会单位利用自有土地建设保障性住房的协调会，鼓励相关国有企业及社会单位利用自有土地建设保障房。

中原地产研究院研究总监张大伟表示，经济工作会议等也都提及了推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

13城试点集体建设用地建设租赁住房

姜大明说，国土资源处于供给端的重要位置。在深入推进供给侧结构性改革中，全系统坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确“住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机”，强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，努力稳定社会预期。

对于集体土地的盘活，张大伟称，政府不再垄断住房供地，是提供住房而非商品房，这是有区别的，目前看，政策更多的提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。

其实，早在2012年1月，国土资源部即批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。

2017年9月，国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，就试点工作作出全面部署。会议明确完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

针对集体用地建租赁住房，上述2017年9月的会议提出“腾笼换鸟”的概念。保障集体建设用地有效供应，统筹运用乡村规划编制、农村土地整治等措施，盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地。

集体用地试点扩展至13个城市。上述2017年9月国土资源部的相关会上，北京、上海两市介绍了前期试点工作经验，国土资源部土地利用司、有关事业单位负责人，住房和城乡建设部房地产市场监管司负责人，沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都11个试点城市所属省级国土资源部门负责人、市级国土资源部门负责人参加会议。

在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

张大伟指出，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

“小产权房”仍不受法律保护

但是，多渠道土地供应绝非意味着促进小产权房转正。同样在2017年9月的会议上，对于社会各界关注的集体租赁住房和“小产权房”关系问题，国土资源部党组成员、副部长王广华明确表示，两者有本质区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护。

针对“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”的条款，有解读称小产权房将迎“合法化”，严跃进评论称，“小产权房”是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，没有转正的可能，相反依然会是被严格管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。

事实上，为防止集体建设用地建房小产权化，各地在试点过程中有着明确的界定。比如，据央视报道，北京市所有集体建设用地建设租赁住房项目，土地的集体土地所有权不变，不征地，采用占地方式办理用地手续。而且房屋都是大产权登记，不予分割办理单元产权证。