【共有产权之辩】与其他政策房相比，共有产权房升级了？

和讯房产消息 “政策房”向来是我国房地产的重要存在，经济适用房、廉租房、自住型商品房、共有产权房等，这些“政策房”作用不一，但同是为了房地产行业的平稳健康发展，2017年大热的“共有产权房”也不例外，但在众多的政策房中，共有产权房的特点是什么？又处于什么位置？和讯房产就这些问题进行了分析整理报道。

共有产权房是此前政策房的补充

2013 年 10 月 23 日，北京（楼盘）市发布《关于加快中低价位自住型改善型商 品住房建设的意见》(以下简称“意见”)，明确要完善住房供应结构， 加快自住型商品房建设，开始探索具有保障性质的商品住房，满足夹心层的购房需求。

自住型商品房是房企通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，优先用于满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。

为增加刚需、稳定房价，北京市于 2013 年 10 月推出自住型商品房。《意见》规定，2013 年完成 2 万套自住型商品住宅用地供给，并鼓励企事业单位在自有用地上建设自住型商品房。自住型商品房价格低于周边30%，承诺 2013 年底之前完成至少 2 万套供地，供应增加直接扭转了居民的购房预期。

这里有一个背景是，原有住房体系尚不完善，大量夹心层需求无法得到满足。

在自住型商品房推出之前，高收入人群住房需求主要是通过市场满足，低端收入人群则是由政府推出经济适用房、廉租房等形式满足。而夹心层，既无能力购买商品房，也无资格享受保障房。

并且，北京市推出的经济适用房、廉租房等主要是满足北京籍居民住房需求，非京籍群体则被排除在外。

而自住型商品房取消对户籍的限制，只要是符合北京市限购政策条件的购房者，均有资格购买，但优先给北京籍无房家庭和经济适用房、限价房轮候家庭。不可否认，自住房打破户籍限制，为新北京人购房提供更多机会。

自住型商品房规定每户家庭限购一套。《意见》规定，每个家庭只能购买一套自住型商品房，限制投资行为，发挥房子的“居住”功 能，共有产权房政策沿用了这一规定。

而共有产权房是对自住型商品房的进一步升级，是从供给端 入手稳定房价，随着其入市满足部分刚性需求，有利于分流部分刚需， 缓解供不应求的情况，推动商品房市场稳健发展。

对比租赁房，共有产权房制度与租赁住房类似，都是从供给端入 手，缓解住房供需矛盾，但是租赁房是以非自有产权模式，共有产权房则是产权性保障房的升级模式，满足人们的购买需求，与租赁房形成较好互补。

对比经济适用房，共有产权房旨在满足中端夹心层购房需求，而经济适用房主要是为低收入阶层提供住房，两者定位不同。

共有产权房是对北京原住房体系的完善，是租赁房、经济适用房、 廉租房等保障房的补充。共有产权房推出增加住房供给，部分刚需被满足，分流部分商品住房需求。

北京房价或更加平稳乃至下调

从共有产权用地的供应力度和城市来看，其发展可期。

北京市规划国土委信息显示，在过去的2017年，北京市共推出共有产权用地38宗，用地面积约207公顷，规划建筑规模约403万平方米，是往年自住房供地可建设规模的3倍。

除了北京，上海、南京、烟台、福州等城市也向市场推出共有产权住房。

2017年12月25日，南京市4大保障房片区的1499套共有产权房开始接受选房。2017年12月，烟台市宣布，首批拿出1254套现房作为共有产权住房。上海共有产权保障房制度于2010年推出试点，实行住房和经济“双困”标准。福州第一块“共有产权房”地块，被福晟集团以26.6亿元竞得，楼面价21614元/平方米。

中原地产研究中心统计数据显示：供应量最大的北京与上海，2017年北京共完成共有产权住房用地供应38宗，用地面积约207公顷，超额完成年度供地计划，规划建筑规模约403万平方米。38宗土地对应已入市的38个项目，共计提供共有产权房近4万套。

整体看，对于北京来说，商品房目前依然稀缺。共有产权房明显缓解买不起商品房人群的需求。中原地产研究中心预计，北京的房价肯定会出现明显的平稳乃至下调。