房地产暴涨揭秘 行情不可持续？

文／张欣培

年末岁初，房地产板块率先火了一把。从2017年12月28日至2018年1月9日连涨8个交易日，而2017年全年是下跌9.76%。不过，在连涨多日之后，1月10日，房地产板块开始出现回调。当日，板块下跌0.73%，104只个股下跌。

“在连续上涨后，房地产需要迎来一段时间的调整。”1月10日，时代伯乐基金经理陈天明向21世纪经济报道记者表示。

不过，新年伊始的房地产这轮暴涨行情颇为靓丽。多位机构人士向记者表示，此轮暴涨背后的逻辑是业绩增长、政策放松的预期、估值偏低以及龙头市占率提升，而近期各类类似发债和再融资等资本动作都会刺激股价上升。不过不排除借机炒作者。

那么这轮行情究竟是2018年的第一波还是最后的狂欢？对此，机构呈现出观点鲜明的相反战队。例如，冬拓投资研究员刘金亭就认为，A股刚开始，具有可持续性。多家券商也明确表达了看多观点。

但也有人士却更倾向于“最后的狂欢”。“2018年年初的这波行情就是房地产这个板块全年确定性最高的一次机会，下半年很难再复制这种行情。”丹阳投资首席投资官康水跃向21世纪经济报道记者表示，放眼看未来，房地产板块是缺乏上涨持续性的。

根据Choice金融终端，从去年12月28日至1月9日，房地产板块连涨8个交易日，累计涨幅8.91%。其中细分行业房地产开发涨幅更是达到9.46%。而房地产板块在去年全年下跌9.76%。

用一组数据可以说明房地产板块有多火：从去年12月28日到1月9日，在正常交易的127只个股中，有121只个股出现上涨，占比95%。其中，绿地控股（600606.SH）、荣盛发展（002146.SZ）、华夏幸福（600340.SH）等14只个股涨幅超过20%。泰禾集团（000732.SZ）最高涨幅更是达到了50%。而仅有的6只下跌个股，其最大跌幅也仅在3.5%。

“此轮房地产板块大涨的特点是主要集中在一线龙头和二线龙头，特别是二线龙头涨幅特别可观。”陈天明向记者表示。

房地产行业在2017年压抑许久。去年，行业中78%的个股出现了下跌。于是，2018年伊始，地产行业便迎来了绝地反击。而这种反击离不开多重利好因素的支撑。

首先来自对调控政策放松的预期。“今年政策调控有放松的可能性，且这种预期确定性比较大。” 1月10日辰阳投资总经理助理潘怡昌认为。

康水跃也向记者表示，房地产板块连涨八天，以多地放松房地产调控紧密相关。“在兰州松绑房地产之后，包括天津、厦门、青岛、武汉、西安等10个城市不同程度不同方式地跟进，或以人才引进的名义变相放松调控。”康水跃指出。

“部分地方政策有所放松，市场预期政策最严时期已经过去；2017年二三线市场爆发，优质上市公司2018年业绩将会很好。”陈天明向记者分析原因称。

第二，高业绩增长为A股表现提供了强有力的支撑。据克而瑞《2017年中国房地产企业销售TOP200》排行榜显示，今年前三强龙头房企均破5000亿元销售额，第四至第六名突破3000亿元，中海则超过2000亿元，位列第七；截至2017年末，千亿房企数量达17家，规模房企业绩再上新台阶。

“部分房企业绩持续攀升，尤其是千亿级的房企规模持续增加，而且后续参与租赁的企业或有发债等利好，在股价上均有体现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

此外，估值仍较低也是此轮受追捧原因之一。2017年港股市场的内地房地产股早已经历了大涨，估值中枢也随之攀升。而内地股表现却欠佳，一直保持较低的估值水平。

“目前A股房地产板块估值在15倍左右，相比其他板块具有很好的估值优势。目前已经接近港股房地产板块的估值。如果行业18年依然保持增长，A股与港股的房地产板块有望共舞，而不是2017年港股的板块独舞。”陈天明向21世纪经济报道记者表示。

冬拓投资研究员刘金亭亦表示，地产板块近期的大涨本质上是属于估值修复行情。“2015年以来龙头房企销售额爆发式增长，但是大部分地产股股价持续下跌，销售额的高速增长与估值的变态低估就是这一轮地产大行情的根本原因。”刘金亭向记者称。

2018年行情之辩

在连涨多日之后，地产板块开始回调。1月10日，该板块下跌0.73%，其中104只个股出现下跌。那么，此前连续8日的上涨是否具有可持续性，这究竟只是第一波还是最后的狂欢？在21世纪经济报道记者的采访中呈现了完全不同的观点。

冬拓投资研究员刘金亭就认为，港股地产股大涨一年多了，A股刚开始，具有可持续性。

不过，信普资本投资总监毛君岳认为，这只是短期的虚火行为。“此轮地产上涨主要是资金主力利用了个别二三线城市有针对性的的放松政策，起到了让投资者对已经涨了数年的房地产有了惯性思维的效果。”毛君岳称。

“在股票交易市场上，用一个高管无根据的预测，把三线地产股泰禾集团用暴力逼空的手段，拉升了80%，故个人认为，这次的房地产不能和去年的食品饮料行业类比。” 信普资本投资总监毛君岳向21世纪经济报道记者表示。

“我们认为2018年的房地产板块，很难有大级别的行情，主要是经过2016-2017年的行业爆发式增长，后期面临政策打压因素和居民购买情绪趋弱。我更认为是最后的狂欢。”陈天明认为。

康水跃亦表达了该观点。“2018年年初的这波行情就是房地产这个板块全年确定性最高的一次机会，下半年很难再复制这种行情。”康水跃向记者表示。

他认为，放眼看未来，房地产板块是缺乏上涨持续性的。“当代经济的核心要素已经与上个世纪大不相同。科技将主导经济，新一代技术革命将带来新的增长力。科技势必在未来取代房地产作为经济引擎。从大势来看，当下房地产的连涨，不过是最后的狂欢。”康水跃称。

毛君岳也明确向记者表示，“2018年的内地市场，地产很难有类似去年香港市场的表现。”

但另一边，随着板块的持续上涨，唱多的机构却在逐渐增多。翻看券商研究报告，多家券商都鲜明地表达了看多观点。例如，天风证券、招商证券、中金证券等多家券商表示了配置房地产行业存在超额收益的可能。

“2018年的地产行情整体看好，但主要看龙头，行业集中度会进一步提升，中小房企会逐步转型或退出市场。” 潘怡昌认为，“2018年龙头企业市占率将会进一步提升。短期会有压力，但整体看好，可以逢低布局。”

不过，在看好2018年房地产行情的机构人士中，大多表示随着行业集中度的进一步提升，2018年的行情机会更多体现在龙头个股上，而非之前的整体行情。