房企拿地意愿强烈 三四线土地成“香饽饽”

无论是房企的销售业绩还是拿地，2017年三四线城市的表现都足够抢眼。某指数研究院数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。在一、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%，占比则分别降低0.7个、11.3个百分点。

在一二线城市受调控影响，土地和房市双双冷清时，都市圈三四线城市如廊坊、昆山、东莞、惠州等都获得了溢出效应，进一步带动三、四线城市土地市场的热度。

房企瞄准三四线城市

经过两年的持续去库存，大部分房企今年都在积极补库存，拿地意愿强烈。而三四线城市作为去库存的主战场，对一线城市及热点二线城市溢出效应承接作用明显。

某指数研究院的监测数据显示，2017年，50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%。其中，50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。在一、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%，占比则分别降低0.7个、11.3个百分点。

以保利地产为例，在2017年上半年，保利地产就已拿下59个土地项目，新增容积率面积1693万平方米；到了下半年，其拿地势头不减，反而更显“生猛”，近乎平均每30个小时就拿地一宗。与龙头房企不同，更多房企拿地是出于补仓心态。未踏入拿地金额千亿门槛的福晟，2017年全年销售业绩在400亿元左右，但拿地金额也达到近800亿元。

开发商规模越大，消耗越多，就必须拿更多的土地才能维持生命。面对有限的一二线土地资源和住宅用地供求关系紧平衡的新常态。为了维持规模不断增长，房企们不得不四处拿地。这正是房企们回归三四线城市的原因。

另一方面，土地储备的货值不会在当期销售结算中体现，但将会成为公司未来两三年甚至更远期的业绩支撑。逆市拿地，土地成本更低，往往是房企弯道超车的决胜之道。

在一二线城市普遍限价、项目利润单薄的情况下，反而是这些三四线城市的项目更有可能获得更高的利润。三四线城市的预售条件本身很低，恰恰给了高周转房企一个最好的市场机会，标准化产品又给了速开盘最佳条件，速开盘提高了现金流回笼的速度，也解决了资金不足的难题。三四线城市投入5000万元拿地，开盘后3个月就可以全部回笼土地款，又可以继续拿地、滚动发展，特别适合规模不足够大的房企弯道超车。

部分三四线城市地价大涨

大房企接踵而至的三四线城市，地价自然竞相上涨。

据中原地产上述统计数据显示，三、四线城市土地出让金有明显上涨，多城卖地收入超过500亿元。总体看，全国已有52个城市卖地收入超过200亿元，11个城市卖地收入超过1000亿元，其中，北京卖地收入为2795亿元，杭州为2272亿元。

值得一提的是，郑州卖地收入超过1000亿元。郑州今年的土地出让金额约1183.26亿元，同比增长52.70%。郑州今年推出各类用地约645宗，是去年的2倍。

从土地溢价率来看，部分三、四线城市土地溢价率现同比暴涨，且与二线城市土地单价差距逐渐缩小。重点监测的50个典型城市土地成交溢价率数据显示，环广深的清远以214%的溢价率高居首位，惠州、佛山、肇庆、中山的溢价率分别为100%、99%、86%、81%，环上海的嘉兴、镇江的溢价率为121%、81%，上述7个三四线城市的溢价率排名均位居前10。

对此，业内人士分析称，明年开始，这些土地将转变为项目逐步入市，预计未来大部分城市房价将较为平稳，部分城市成交量将有所回暖。不过，即使在这种市场环境下，之前部分抢得高价地的房企仍将面临入市难题，加上融资渠道收紧，有些企业将面临资金压力。