2017年楼市：精准调控下的预期博弈

2017年楼市：精准调控下的预期博弈

编者的话

即将过去的2017年是中国经济发展极不平常的一年。这一年，新发展理念深入人心，供给侧结构性改革全力推进，创业创新持续发力，中国制造大步迈向中国创造，质量变革、效率变革、动力变革力度不断加强，国企改革鼓声频传，生态文明建设步伐提速……爬坡上坎，蜕变新生，中国经济在实现高质量发展的道路上蹄疾步稳，奋力前行。

另一方面，在新发展理念和问题导向经济发展战略的指导下，我国经济长期高速发展带来的资源压力、环境压力以及影响经济发展的一些体制机制障碍和弊端，有的正在逐步缓解，有的正在逐步革除，有的正在大力整治……所有这些变革，都给新时代中国经济稳增长、调结构、惠民生、防风险增添了动力和活力。为记录下这些变革，本报记者对房地产、金融、环保等领域进行了梳理回顾，敬请大家关注。

250余次密集调整、100多个城市出台政策……楼市在调控与预期的反复博弈中即将走过2017年。楼市中的人们亲历了一二线城市交易量的衰落和三四线城市去库存的大潮。从“炒房侥幸”转向 “房住不炒”的信号愈加明确。

12月20日闭幕的中央经济工作会议用“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”，为新一年的房地产市场定下主基调。房地产市场长效机制的提出，意味着我国在落实“住有所居”目标上将有实质性进展。

密集调控，楼市急降温

从“去库存”到“房住不炒”，再到“多主体供应、多渠道保障、租购并举”……今年以来，随着我国房地产市场主要矛盾的变化，政策调控重点也不断调整。2017年楼市调控政策的基本面与往年出现了根本变化：与过去事后管理型调控不同， 2017年楼市调控更多侧重于预期管理。

回顾2017年房地产市场，从严调控、保持市场的平稳健康发展成为热点城市的主基调。北京、南京、郑州等地提出房价环比不增长的目标。

据中原地产研究中心统计数据，截至12月，全国将近110个城市与部门(县级以上)发布房地产调控政策，发布政策次数多达250次以上。相比往年的调控措施，2017年的楼市政策范围不仅涵盖一二线城市，三四线城市及热点城市周边的区县也加入了调控范围。调控内容更是从限购、提高房贷利率延伸至限价甚至限售。

山东东营、聊城，广西柳州等城市限售，江苏扬州针对二手房提升限售年限，北京周边的廊坊等地也加入限价行列……各地“打补丁”式的调控全方位封堵了炒房的可能性，也遏制住了房价过快上涨。

从外在的整体表现来看，2017年的房地产调控体现出了更强的“分类调控、因城施策”特征。调控政策内容更加精准，调控效果也十分明显：房屋库存出现明显下降，价格涨幅得到抑制。

国家统计局发布的数据显示：从5月份开始，上海和北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；8月份，15个热点城市房价环比全面止涨，其中北上广深四大一线城市更是33个月以来首现房价集体停涨……10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势明显。

链家研究院首席市场分析师许小乐说：“2017年以来的房地产调控重点是抑制房地产的金融属性和投资属性，让房子回归居住消费属性。”

房地产市场的“急冻”也传导到了土地市场。相关机构最新发布的数据显示，11月份，全国主要城市土地市场供应和成交量环比均出现回落。

去杠杆，行业加速洗牌

调控日趋严厉，市场格局也在加速洗牌。一直以来，在房地产市场上，快速周转模式在开发商中十分盛行。然而，随着2017年去杠杆、资金供给方面逐渐严格，开发商融资受限，情况发生了很大转变。

2016年，开发商拍得的50宗高价地中，因资金压力，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。2017年，全国340宗“地王”仅一成入市。昔日“地王”遭受着来自市场风险和政策风险的双重夹击。

与此同时，部分开发商的债务问题开始显现，中小开发商尤为明显，“一两个项目失败就可能导致房企倒闭”。穆迪最新发布的一组数据显示，2017年，全国房企到期债务为500亿元，而2018年，到期债务总额将超过4000亿元。

清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授说：“大量中小房企被出清，取而代之的是更为稳健的大房企，地产行业集中度越来越高了。房地产行业也会走得更为稳健，更加符合预期。”

管理预期，长效机制建设提上日程

今年以来，房地产调控措施与长效机制建设双管齐下，使市场趋于稳定，各方博弈达到了短暂的弱均衡状态，投资和投机受到了有效的抑制。我国房地产市场“看多”的预期逐渐被扭转。

今年前11个月的70个大中城市房价指数显示，各城市房价环比涨幅大幅降低，以前动辄4%、5%以上的环比涨幅，现在则普遍降至2%以下。这一趋势正从一二线城市蔓延至三四线城市。

热门城市基本停涨。北京的新房价格已多月不涨，二手房价格累计下跌了15%~20%。新建商品房价格基本停涨的锚定作用表现明显，新房和二手房之间的价格差正在缩小。

“一般说来，预期稳则房价稳，要稳定预期，必须稳定政策。对于预期管理而言，政策的‘稳定性’要比‘松紧度’更重要，市场具有自发的内在稳定器。在调控频繁的市场中，预期的波动会加大房价上涨的压力，保持房地产调控政策的稳定性和连续性尤为重要。”许小乐说。

专家认为，长期以来，我国住房市场的问题很大程度上来自于供给弹性太低，难以根据需求的变动而做出调整。而随着政府与市场的关系进一步理清，未来，住房问题与房地产问题可能被区分对待，政府重点对低收入人群、流动人口提供保障性的租赁产品，中高端群体的改善性需求将更多由市场决定。政府与市场既分开又互补的关系将是未来房地产的常态。