中国地产债十年来首度萎缩 明年地产市场迎来一大风险

新闻配图

提要：2017年地产债发行锐减近三成，境内发行占比不足一半。2018年迎来到期洪峰，警惕房企分化加剧后的信用风险。

中国地产债发行10年来首现负增长，境内融资管控难见松动，又恰逢债券到期压力空前，资金饥渴的开发商明年可能将更加依赖境外发债，维系资金生命线。

作为中国调控政策最为密集和严厉的领域之一，房地产企业2017年放慢了债券融资的步伐。彭博汇总数据显示，今年以来，中国房地产企业境内外债券发行合计约5162亿元人民币，同比收缩近三成，且是2007年以来首次年度发行规模萎缩。这还是在中资房企海外债券发行猛增约两倍的背景下实现的，只计境内发行的地产债融资下降高达近七成。

房地产企业2018年将迎来高达2009亿元人民币的到期高峰，考虑回售行权后因素后兑付压力可能进一步升至4490亿元。去年底以来，中国升级房地产调控并推动金融去杠杆，地产企业资金链承压明显，境内债券发行萎缩，对境外融资依赖加深，叠加债券到期高峰，市场对地产债的担忧和房企融资的难度，面临交替上升的恶性循环。

“房企债发行受阻的本质是供需两方面弱化共振的结果，”招商证券首席固定收益分析师徐寒飞指出，房地产企业发债受到发行成本高企和政策收紧两方面的约束，同时，市场环境欠佳及机构对房企资金链承压感到担忧，使得投资人对地产债的青睐度下滑。

徐寒飞并指出，考虑到明年地产债的回售规模高企，不排除政策面出现微调的可能；此外，尽管海外融资成本偏高，但出于维系资金链的考虑，房企“被迫”发债的格局料将维持，境外发债或延续攀升态势。

“（地产债发行量）锐减的原因可能还是在于政策调控下，大家担心房企的资质，所以需求下降。需求下降又带动发行收益率上升，从而影响发行人的发行意愿，”上海耀之资产首席运营官王鸣接受彭博采访时称。

接受彭博采访的市场人士称，境内融资成本居高不下，行业调控压力持续，境内地产债料延续供需两弱格局，发行难有起色，海外市场明年将再度成为开发商融资的主战场。但海外融资难以改变地产企业分化加剧的趋势，弱资质地产债发行人存在违约可能。

即使作为行业龙头企业的万科，今年7-8月发行的两只5年期公司债券“17万科01”和“17万科02”，票息分别为4.50%和4.54%，相比其去年3月中旬发行的两只5年期中票“16万科MTN001”和“16万科MTN002”，票息均仅有3.20%，融资成本上升超过四成。

中资房企加大海外发债

“预计境内融资市场对房地产行业会延续适度收紧，”瑞银驻香港的债券资本市场中国主管Jason Wang说，预计2018年地产行业海外融资需求仍然保持旺盛。”

此消彼长

2014年公司债发行门槛放宽，地产债市场随后迎来大扩容，然而成也萧何，败也萧何，在监管层去年针对房地产企业发行公司债提高门槛后，沪深交易所地产债发行锐减。

“国内发行受阻，自然会在国外多发一些，”常驻北京的中信证券研究员吕品称，“中资房地产股票在今年的H股市场得到追捧，价值重估，当地市场对其资质的看法也改观一些。” 他指出，境内债市走熊、信用债整体下滑等也促使开发商转道境外融资。

彭博汇总数据显示，2017年房地产企业境内市场（含银行间市场及沪深交易所）发行债券约2078亿元人民币，仅为去年的三分之一，在房地产境内外发债总量的占比从去年的近九成跌至仅四成；同期境外中资地产债发行增逾两倍，至456亿美元。

去年10月以来，中国多地密集出台“史上最严”的房产限购政策，给火爆的楼市降温。彭博此后报道了上交所据称抬高地产债发行门槛、不允许竞拍“地王”哄抬地价的房地产企业发债、暂停部分房地产企业公司债审核等措施，收紧境内地产债融资。

摩根大通债务资本市场中国主管谢桐月初接受彭博采访时表示，赴海外融资的内地房地产企业已从原来国内排名前20位扩展到了前50位的房地产企业，一些区域性的房地产公司进行了海外融资。吕品和谢桐均认为境外发债的火热还将延续。

警惕风险

佳兆业2015年曾有近50亿美元的海外债券发生违约。境内公募市场迄今尚未出现过地产债违约案例，但随着楼市降温和调控持续，市场已经不乏这样的担忧。

国泰君安首席固定收益分析师覃汉预计，明年地产债的发行弱势格局还将延续，这会进一步加剧房地产企业的分化，甚至会有些小房企可能出现信用事件。

“不排除一些信用事件的发生，”吕品也表达了这种担忧，2015年、2016年发行债券、甚至加杠杆融资拿地阶段的部分中小房企，面临加速推盘亏钱，不推盘债务滚动困难的难题，部分开发商可能选择通过出售资产、联合开发缓解流动性压力。

瑞银的Jason Wang则相对乐观，他表示，大部分地产发行人2016/17年均保持良好的合同销售增长，同时现金回款稳定，预计不会出现大规模违约。