从“住有所居”看中国楼市新发展

住房是民生之要，“住有所居”才能满足人们对美好生活的向往。要实现全体人民的“安居梦”，一个平稳健康发展的楼市必不可缺。

日前召开的中央政治局会议强调，“加快住房制度改革和长效机制建设”是２０１８年要着力抓好的重点工作之一，要“力争取得明显成效”。这意味着明年我国在长效机制建设上将迈出实质步伐，“住有所居”的目标落实将“掷地有声”。

楼市总体平稳 为加快住房制度改革赢得“时间窗”

国家统计局１４日发布的数据显示，１１月份房地产开发投资增速小幅回落，商品房待售面积持续减少。“房地产市场当前运行总体是比较平稳的。”国家统计局新闻发言人毛盛勇说。

楼市实现总体平稳运行背后，是力度空前的楼市调控——逾百城发布限购、限贷、限价、限商、限售“调控令”，调控范围从一二线城市逐步扩展到部分三四线城市。

“因城施策”的需求侧调控措施成效显现，热点城市迎来楼市集体降温，三四线城市购房需求得到有效管控，去库存效果明显，部分三四线城市从去库存转向控房价，投机炒房受到遏制。

记者从国家统计局发布的数据中梳理今年以来的房价变化轨迹，可以发现：５月份开始，作为楼市“风向标”的北京和上海出现房价环比零增长；８月份，一二线城市房价出现拐点，１５个热点城市新房环比价格首现最近３年来全面停涨；１０月份，１０个热点城市新建商品住宅价格跌回１年前水平。

回顾本轮调控思路和轨迹，“限购限贷”政策对投资投机需求构成精确打击，“房住不炒”“住有所居”定位奠定了房地产市场发展的制度建设基调和调控政策方向。从土地供应、金融管理到发展住房租赁市场，长效机制的“四梁八柱”正在搭建。

这向市场清晰地传达出一个信号：本轮调控的抓手是住房制度的重塑，而不是单纯的房价控制。调控与改革将共同发力，实现房地产市场长期的平稳健康发展。中国社会科学院学部委员李扬说，通过本轮房地产调控实现楼市总体平稳运行，为加快住房制度改革、建立长效机制创造了条件，赢得了“时间窗”。

供给端发力 “租购并举”开启住房新模式

买房并非是实现“住有所居”的唯一途径。但长期以来，住房租赁市场的“跛行”发展让人们不得不涌向买房的“独木桥”。

落户北京已有４年的“９０后”小伙郝杰，一直纠结是否要动用父母的存款在北京购置住房。“一旦买房，会耗尽父母毕生积蓄，背上沉重的贷款，但租房又很难找到环境好、适合长期租住的房源，还遇到各种租房‘陷阱’。”

满足不同层次的住房需求，需补齐租房“短板”，从供给侧角度增加多层次、多元化的住房供应。住房和城乡建设部公布的数据显示，目前我国约有１．６亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的２１％，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。

“住房租赁市场是住房制度改革的目标之一”。清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，从过去的“购租并举”到现在的“租购并举”，体现了住房租赁市场在实现“住有所居”方面将发挥更为重要的作用。我国将加快建立多主体供给、多渠道保障、“租购并举”的住房制度。

目前，这一住房制度雏形浮出水面。广州等１２个城市被确定为首批加快发展住房租赁市场的试点城市，其中广州明确提出租售同权，集体土地进入租赁市场，北京、上海探索共有产权房，厦门推行保障性商品房，深圳推行安居型商品房，长租房地产信托投资基金（ＲＥＩＴｓ）破冰，这些都将对未来住房市场结构产生深远影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说，住房供给端改革还要盘活存量，通过棚改、老旧小区改造、危房改造等形式，将功能不全的存量住房改造为具备更好居住功能的住房，多渠道保障宜居住房需求。

“积极完善租赁住房制度，要加快住房租赁立法，健全租赁住房的土地、金融、供给机制。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，但住房租赁市场刚刚起步，仍然存在大量的困难和障碍，特别是集中在顶层设计和政策法规方面。

不动摇不放松 长效机制加快建设

如果说房地产长效机制建设是一盘大棋，在我国城镇化进程的大背景下，发展城市群、促进人口和地区资源合理分布与流动则是对全盘棋局具有深远影响的布局。

小刘大学毕业后留在厦门工作，３年后他凑齐首付约６０万元，于今年年初在漳州角美镇置业。“工作在厦门，居住在角美，每天开车上班也就２０多分钟。”小刘说，厦漳跨海大桥通车，龙海交通枢纽更加完善，基础设施发展先行，使得越来越多的人像他一样选择把家安在厦门周边一些城镇。

中国房地产业协会会长刘志峰说，我国大规模基础设施，特别是高速和城际铁路网、通信网的建设，为大中小城市互联互通创造了条件，在大城市带动辐射下，通过发展健康住宅、百年住宅、绿色住区，周边中小城市、城镇都能够成为满足群众美好生活居住需求的宜居之地。

《中国住房发展报告》指出，破解房地产不平衡、不充分的问题，关键是要加快推进建立符合国情、适应规律的中国住房发展长效机制，以“租购并举”开启新时代中国住房新模式。促进中国住房市场稳健、均衡、协调发展需要在“房住不炒”“住有所居”定位和基调上坚定调控与改革决心。

“２０１７年住房制度的长效机制开启了建设之门，２０１８年有望迈出实质性步伐。”倪鹏飞说，要坚持调控不动摇、不放松、不歇脚，从金融、土地、财税等方面采取切实措施，推动房地产长效机制建设迈出实质性步伐。