20年破旧未立新 2018房改定调啃硬骨头

和其他领域改革一样，房地产“四梁八柱”的深化改革，翻过一山又一山，快马加鞭未下鞍。

12月8日，中共中央政治局会议分析研究2018年经济工作，提出加快住房制度改革和长效机制建设，是2018年要着力抓好的一项重点工作，并强调要“力争取得明显成效”。

很多人都说改革好，但往往忽视改革的艰难与波折。住房制度改革的首次提出是在1998年。彼时的房改23号文件指出，“停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房，中低收入家庭，购买经济适用住房，其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”。

十九大提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，”几乎是1998年房改方案的延续。

作为1998年房地产制度改革起草小组的主要成员，住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌在接受中国房地产报记者采访时回忆道，20年前（我们）就在研究住房制度改革，并出台了住房制度改革方案，也就是现在推行的住房制度改革方案。但1998年房改主要是破除了旧体制，即原来的福利分配制被彻底取消，但并没有真正地建立起住房新体制，之后政府很少再提住房制度改革，取而代之的是房地产市场调控。

20年后的今天，中央再次提出加快住房制度改革。顾云昌解读道，目的就是建立新制度，归纳为“两多一并”，即多途径、多渠道住房保障和租购并举。这是新住房制度的框架。在新的一年要加快推进住房制度改革，最终还要通过改制和立法，即建立和完善新制度，颁布《住房法》，将住房制度改革成果写入《住房法》。

住房制度改革重获重视

1996年,全国住房制度改革进入到关键阶段,当时的国务院副总理朱镕基在多个场合表示,要把住房建设作为新的国民经济增长点和新的消费热点。

顾云昌回忆道，1998年住房制度改革是4个轮子同时启动，一是分配制度改革，取消福利分配，实行货币分配；取消福利制实行市场化；二是建立对不同收入家庭采取不同住房政策的供应体制；三是发展二手房市场及房地产中介，活跃房地产交易；四是发展房地产金融，主要是发展个人住房抵押贷款。

正是1998年住房制度改革成就了中国房地产市场的辉煌20年，带来了中国城市面貌翻天覆地的变化，以及中国经济的快速增长。

但破旧的同时，新的住房制度并未真正建立起来，20年过去了，住房制度改革再次迎来制度建设和完善的新时代。也有人认为，这可以算是中国的二次房改。

2017年中央政治局会议提出“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一，并强调要“力争取得明显成效”。这意味着明年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐。

中央政治局会议是对2018年经济工作的总部署，与十九大精神是一致的。十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

顾云昌表示，十九大报告实际上已经为此后一段时间内的住房制度改革定下方向，就是要以实现全体人民住有所居为最终目标，以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为工作任务，而此次政治局会议定下的基本框架，将在此后的经济工作会议上得到更充分的讨论、完善和部署。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，住房制度的建立是深化住房制度改革的主要内容，应着重落实“怎么住”的问题;加快长效机制建设，则可以更好地维护市场稳定、防范风险。

2018年机制建设提速

相较2016年中央政治局会议关于“加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制”的说法，2017年的中央政治局会议明确提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，政策口吻变化预示未来住房长效机制建设将进一步落实和提速。

从今年年初提出的差异化供地政策，到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进，再到十九大重申“房住不炒”和“租购并举”，中央立足供给侧的施政方向已逐渐明晰，政策正趋于理性。

“2018年有望成为房地产基础性制度和长效机制的建设年。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建议，应坚持调控不动摇、不放松、不歇脚、不松懈，从金融、土地、财税等方面采取切实措施，推动房地产长效机制建设迈出实质性步伐。

顾云昌认为，长效机制可以归纳为1+3，1指的是住房制度本身的长效机制；3指的是财税制度、房地产金融制度以及土地制度，三方面都要发力才是真正构成长效机制的全部内容。仅建立住房制度，不足以让房地产市场真正建立发展。长效机制建设的落脚点要落在全体人民住有所居，同时促进楼市稳定健康发展。

因为房地产市场是否健康发展直接关系到金融风险问题。历史证明，近期世界上发生的金融问题，如美国次贷危机、1997年亚洲金融危机、1991年日本楼市泡沫破裂，都和房地产市场不健康发展有着直接关系。只要房地产市场平稳健康发展了，才能化解这些金融风险。

目前，围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建设房地产长效机制的政策面、资金面、市场面均已开启。随着国内首单租赁住房REITs的成功落地，住房租赁市场开展资产证券化将加快步伐。不动产统一登记、土地登记信息全国联网等基础信息系统建设也已基本完成，今后基于不动产登记的相关制度体系建设也将不断推进，特别是房地产相关财税改革、农村土地改革等一系列制度建设也将有新的进展。

但中国住房长效机制建设不是一蹴而就的，什么时候能完成？5年、10年？抑或更长时间？顾云昌预计，最晚2035年前应该能全部建立起来，争取更快一些如5~10年时间。

从现在到2020年，是全面建成小康社会决胜期。从2020年到2035年,在全面建成小康社会的基础上,基本实现社会主义现代化。这个目标决定了必须具备现代化经济体系。而现代化经济体系离不开住房保障体系、金融体系、住房供应体系等房地产住房市场体系的完善。

2018年最有可能取得实质性进展的建设，顾云昌认为，主要是发展住房租赁市场、完善共有产权住房制度。“共有产权在许多城市都是有必要的。要让保障房市场更加规范，而不是像过去那样产权不清晰，申请人群收入界定不清晰。”

华远地产原董事长说：“我们很希望建立一个长效机制，最好把户籍制度和土地制度都改了，让中国的政策改得更合理，这样长效机制就可以稳定增长。”