调查！保障房与商品房的对峙：一道“隔离门”引发

商品房和保障房之间一道充满争议的铁门。

原本是一同乔迁新居的邻居，如今却演化为水火不容的对头。在青岛万科紫台小区，商品房业主和保障房业主近来冲突不断，甚至一度大打出手。而矛盾的起因，是商品房和保障房之间一道充满争议的铁门。

“保障房属于政府配建，按照规定，绿化、跑道这些配套设施应该是跟商品房共有的，不能人为进行隔离。商品房业主私自设置铁门将我们隔离，这显然不合理。”12月4日，万科紫台小区一位保障房业主向界面新闻记者反映，同小区的商品房业主通过设置绿植和铁门将商品房和保障房隔离，这一做法不仅违规，也让她感受到了来自商品房业主的歧视。在她看来，这道铁门就像是一道贫富分界线，虽然同住一小区，保障房业主却无法享受跟商品房业主同样的配套设施。进入万科紫台小区，只见小区西侧的一道铁门和一排绿植将外围的保障房和内部的商品房分隔开来：在保障房一侧，除了四栋居民楼和一排车位之外，几乎没有任何绿化或健身器材等配套；而在商品房一侧，不仅有大面积的园林绿地，还包括塑胶跑道、健身器械、篮球场以及儿童娱乐设施等。

上述保障房业主抱怨道，自己跟商品房业主一样，分担了高达28%的绿化及设施公摊，但被隔离后却享受不到任何配套设施。生活在如此狭隘的空间里，让她感到非常不舒服。

界面新闻记者注意到，2016年3月21日，青岛市规划局曾联合青岛市国土资源房管局、青岛市建设委发布《关于进一步规范公共租赁住房管理有关工作的通知》，明确“对市财政投资配建或购买的公共租赁住房项目，配套设施设备与商品住房是共用的（包括分期建设或者两个以上单位联合开发建设的），应当与商品房划为同一个物业管理区域，实施统一的物业管理服务，不得通过增设围栏、绿植等方式将同一物业管理区域的公共租赁住房与商品住房分割。对涉及违法违规行为的，由相关主管部门依法予以查处。”

“万科早在2013年拿地，2014年就开始宣传销售，彼时承诺商品房和保障房将分隔管理，人车分流。而且在景观规划图中，铁门也是原本就规划好的。”商品房业主李先生表示，至于保障房业主反映的关于共用配套设施的文件，该文件直到2016年才发布，而房子是2014年销售的，因此不能作为保障房业主维权的依据。

李先生向界面新闻记者出具的一份《物业管理区域划分征求意见表》显示：商品区与配建区各自有独立出入口，地下车位完全独立处于商品区，共用设施设备可各自单独运行计量。落款时间为2014年10月10日，并有青岛市市北区河西街道办事处的盖章确认。

据万科紫台的公开宣传资料显示，紫台项目属于万科系列产品中定位高端的精装住宅产品，“青岛万科紫台选址市北核心区域‘新都心’，南临长沙路，西邻重庆南路，坐享成熟交通及完善配套，一梯一户，独卡独层，体验尊贵享受，私属玄关设计，私密性更强”。

据小区物业人员介绍，该小区共16座住宅楼，其中4座为配建保障房项目，包括3座公租房、1座经济适用房。商品房与保障房执行不同的物业费标准，其中商品房每平方米2.98元，保障房则按照全市统一标准执行每平方米1.41元。

“物业费差了一半，房价也差了将近一万元每平，保障房本身就是解决保障需求的，业主凭什么还要以‘公平’为由要求享受高端商品房的物业配套呢？花多少钱就享受多少服务，这跟贫富歧视有什么关系？”李先生对此质疑道。

正当双方对峙之时，11月21日，因为青岛市市北区城管局的一纸关于拆除隔离的通知书，商品房业主和保障房业主的矛盾被彻底激化。

该通知指出，“经查，青岛新都心置业有限公司（股东为青岛万科企业有限公司）未经有关部门批准擅自设置护栏、绿植的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，责令立即拆除上述违法行为。”此外，该通知还提出，如要求申请复议，应在“一日”内向本机关提出，逾期未提出则视为放弃。

然而，正当新都心置业公司和商品房业主提起行政复议之时，提前得知消息的保障房业主便开始自发拆除铁门和隔离绿植。在商品房业主的阻拦下，对峙双方一度发生冲突并大打出手，最终铁门被损毁，部分绿植被连根拔起，一些业主也在冲突中受了伤。事后，在小区物业和当地街道办事处的调解下，双方的冲突才暂时告一段落，商品房业主又“顶风”将损毁的铁门重新安装并牢牢锁死。

“据我们了解，万科紫台小区的隔离铁门并没有经过规划部门审批，属于违章建筑，按照规定应当随建随拆。”12月4日，青岛市市北区河西街道办事处冯书记向界面新闻记者证实，发生冲突之后，他曾跟几位商品房业主代表到青岛市市北区规划分局核实规划审批情况，经规划部门人员现场确认，隔离商品房和保障房的铁门和绿植并没有经过审批。在申请复议时，市北区法制办也口头答复称“没有必要，不接受复议”。

“大门容易拆，但矛盾难以平复，现在双方的矛盾暂时缓和，我们也正在寻找值得借鉴的办法来解决矛盾。”冯书记表示，为了不再激化矛盾，城管部门并没有强行拆除重新安装的铁门，而是打算对商品房业主、保障房业主以及万科公司三方进行协调，争取通过调解的方式尽快化解这一矛盾。

对于上述说法，青岛万科相关负责人则对界面新闻记者表示，大门和隔离绿植在2014年确实通过了规划局的相关规划，只是这一规划后来与青岛市规划局在2016年发布的通知相冲突，因而造成了现在的矛盾。

“我们现在也很为难，目前还在积极寻找解决方案。”上述青岛万科相关负责人表示，“就不同业主提出的保持或拆除绿化隔离带的诉求，我们听取了双方业主的想法和意见，正积极配合政府相关部门沟通协商解决方案。我们呼吁大家文明理性、合理合法地处理问题，维护社区良好的生活环境。”

对于商品房业主和保障房业主之间的冲突，似乎很难把错误归咎于其中任何一方。青岛楼市分析专家、平安好房运营总监张斌在接受界面新闻记者采访时称，“归根结底，双方的矛盾是保障房配建制度留下的‘后遗症’，是行政性摊派与市场化之间的矛盾。”

早在2008年，青岛市在全国率先推出“保障性住房配建制度”，这一制度曾一度作为试点被推向全国。该制度明确，城市旧城区、城中村改造项目中需配建一定比例的保障性住房，并由各区来负责落实，没有落实配建指标的“两改”项目不能审批立项。

在配建比例上，规定新增建设用地规划为住宅的，按不低于20%的比例配建；旧城区和城中村改造项目，扣除拆迁安置用房后，按不低于5%的比例配建；企业用地规划为住宅的，根据不同情况，分别按照25%、30%、45%的比例配建。在配套设施上，确保水、电、气、暖、电话、有线电视等配套设施到位，让低收入家庭与其他群体同样共享城市发展和社会进步的成果。

为落实配建制度，青岛市每年还会根据情况专门制定配建房源数量指标。青岛市相关部门表示，配建制度的实施优化了保障性住房区位布局，提高了土地资源利用效率，有效缓解了土地资源紧缺、保障性住房房源落地难等问题，为“十二五”期间保障性住房建筹任务的顺利完成提供了有效保障。

张斌分析道，在配建制的背景下，开发商高价拍得某个地块，如果保障房占用的面积越大，那么开发商的利润空间就越小。开发商若想平衡资金，往往只能建设高端住宅项目。这会导致两类住房价格上的巨大落差，从销售环节开始便埋下矛盾的隐患。

“一分钱一分货，单从市场层面来讲，保障房业主要求享受跟商品房完全一样的配套并不符合市场规律，商品房业主在心理上也会感到不平衡。但从政府推行保障房配件模式的初衷来看，恰恰又希望社区不同收入的群体能充分融合。”张斌分析道，若想从根源上解决矛盾，首先要从制度上进行调整，如保障房社区独立建设或明确与同一小区的商品房分批报批。而作为开发商，可以寻求折中的方式，例如用水景景观等取代铁门，尽量避免给保障房业主造成被隔离的印象。

据介绍，目前青岛全市仅有20%-30%的配建保障房项目与商品房项目是完全融为一体的，约有10%的保障房项目完全独立，剩下50%-60%的配建项目与商品房项目是完全隔离的。开发商出于销售角度考虑，往往会将配建的保障房隔离在邻近街角的地段，诸如万科紫台业主间的矛盾并非孤案。包括北京天璞家园、广州翠悦湾等“混住”小区，业主们都曾发生过类似的冲突事件。

对此，北京市住建委今年8月发文强调，已采取严厉措施，要求开发企业在办理预售许可前，必须严格按照规划许可内容和规划总平面图确定的平面布局进行住宅项目建设，并承诺未经许可不得自行设置任何形式的区域隔离，确保同一建设项目区域内道路通畅、绿地共享、附属配套设施共用。开发企业违法设置隔离障碍的，住建部门将不予批准预售许可、暂停网签。

深圳也在今年9月份出台规定，配建的人才住房和保障性住房交付使用后，开发建设单位不得在人才住房和保障性住房与商品住房之间设置围墙等物理隔离，也不得有其他类似的歧视性措施。