开发商挪用房屋维修金 711名业主多年没拿到房本

入住新房三四年，贵阳市辰龙花园的711位业主没想到，他们的房产证至今没能办下来。

原来，小区的开发单位贵阳市开阳县林泉房地产开发有限公司（以下简称“林泉公司”）在代收购房者近470万元房屋维修资金后，并未按时上缴开阳县房地产管理中心。截至今年7月，缺口资金还有大约200万元。该资金是办理权属备案的前置条件。

今年9月8日，开阳县住房和城乡规划建设局给部分业主出具的《信访事项处理意见书》称，开发单位挪用维修资金情况属实，已安排警方调查，林泉公司已承诺申请贷款来缴存房屋维修资金，办理权属备案。9月22日，开阳县房地产管理中心一名工作人员称，有关部门正尽力为小区办理规划验收、权属备案等手续，但开发单位目前还没将资金缺口补齐。

多名青年业主告诉中国青年报·中青在线记者，10月30日，7栋楼当中，已有3栋楼的业主接到可办理不动产手续的通知，但在政府部门还是碰了壁：原来，办理房本需提交缴纳房屋维修资金的发票，但此前，开发商只给了他们收据。

房屋维修资金欠了200万元

一名杨姓青年业主回忆，签完购房合同，2013年年底，林泉公司通知业主到小区一处办公室领取钥匙。一名工作人员要求房主缴纳占房屋总房价2%的房屋维修资金，大约7000元。工作人员随后开了收据，载明用途是“维修资金”，并加盖公司“财务专用章”。

住宅专项维修资金，是指用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理规定》，新建商品房的维修资金由建设单位代为收缴，在办理《商品房屋登记注册证》时，再将所代收和垫付的维修资金存入房地产行政主管部门和财政部门指定的银行专户，并办理维修资金代管的有关手续。

对于业主而言，如果一切顺利，他们是可以在2015年拿到房本的。《购房合同》显示，出卖人承诺2015年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如果违约，应在约定日期起90天内，按照已付房款的万分之一承担违约责任。

但直到过了承诺期限，小区业主也没有等到房产证。一名业主说，当他们与林泉公司交涉时，工作人员多次表示称“应走正规程序”。有业主发现，他们交的房屋维修资金，并未按规定缴纳至政府部门。

2016年7月，贵阳一家电视媒体报道了此事。林泉公司法定代表人汪超彼时在接受采访时表示，房屋维修资金未能及时上缴，这确实是公司的责任，并承诺会在当年9月把房屋维修资金还清。

中国青年报·中青在线记者注意到，如今，距承诺归还维修资金的2016年9月又过了一年多，林泉公司仍未将维修资金全部缴齐。今年7月28日，小区以业主委员会的名义向开阳县房地产管理中心调取了小区房屋维修资金的缴纳情况。

开阳县房地产管理中心“维修资金首次归集缴纳”统计表显示，截至今年7月底，辰龙花园7栋楼共有住宅和非住宅用房784户，其中已售出711户，小区应缴纳的房屋维修资金为470万元，目前尚欠款201万元。

有关部门称已安排公安调查处理

对此，开阳县房地产管理中心主任田景俊2016年接受贵阳媒体采访时称，房屋维修资金的缴纳是办理备案的前置条件，对于林泉公司的拖延缴纳行为，中心仅有追缴职责，并无执法职能。

林泉公司法定代表人汪超当时也向媒体承认，由于工程主体项目尚未完成，因此也无法备案。

今年9月，业主向中国青年报·中青在线记者提供了开阳县住建局出具的《信访事项处理意见书》。意见书称，经查，开发单位挪用维修资金情况基本属实，该局多次督促企业缴交，并已向县政府报告，县政府已安排县公安经侦支队调查处理。林泉公司则承诺在办理完毕5号楼的权属登记后，用企业自有房产及时向县农村信用联社申请贷款，将4、6号楼的房屋维修资金及时缴存至监管账户，办理权属备案。

意见书同时解释，该项目出让地块内有一条市政道路因征收拆迁问题未能实施，导致项目规划竣工认可至今未能办理，造成房屋权属备案未能完成。对此，该局召开专题研究，由该局规划管理中心按完工部分进行分期验收，并出具符合规划认可的分期交付证明材料，办理建设工程竣工验收备案，待以上两项工作完成后再在该局办理房屋权属备案，此后业主便可申请不动产登记。

辰龙花园一名业委会成员告诉记者，该小区建设工程共分为两期，一期工程包括7座楼房和地块内市政道路改造，前者已施工完毕，后者及二期建设尚未启动。当业委会成立后，开发商转交的资料仅有电梯合格证、小区规划图纸，并无建筑工程竣工验收备案表等资料。

意见书称，住建局下一步将在9月15日前完成规划验收并出具规划验收意见，该局建管中心于9月28日前完成审查工作，房地产管理中心办理房屋交易备案。

今年9月7日，开阳县房地产管理中心一名工作人员告诉中国青年报·中青在线记者，该局已将项目验收一事摆上日程。9月9日，记者多次拨打林泉公司法定代表人的电话，但一直无人接听，所发短信未获回复。

律师称开发商已违反多条法律规定

辰龙花园相关手续目前已开“绿灯”。按此前工作流程，只有全小区交齐房屋维修资金之后才可开始备案，进而办理房产证。但如今，该小区被允许部分楼房先办理权属备案。

开阳县房地产管理中心工作人员说，部分楼房的备案完成后，开发单位可凭此申请贷款，填补资金漏洞。在这之后，剩余未缴纳房屋维修资金的两栋楼房，才可开始办理权属备案、房产登记等手续。

开阳县住建局一名工作人员则透露，该小区有些地方还不符合规划验收标准，但考虑到小区情况较特殊，为了让居民早日办理房产证，该局已让小区整体通过规划验收，工程竣工表也已交给了开发商。

小区业委会负责人向中国青年报·中青在线记者确认，小区与原规划图有多处不符，如，车位变少，5号楼架空层多建了幼儿园，等等。

过了一个多月，10月30日，多名业主发现小区贴出通知，请1~3号楼的业主前往有关部门办理不动产手续。但事情依然没有那么顺利，多名业主向记者反映称，虽然这3栋楼之前已缴纳了房屋维修资金，但政府部门表示，办理房本需提交缴纳房屋维修资金的发票，此前，开发商只给他们收据。

北京市盈科律师事务所律师朱瑞雷认为，该案件中，林泉公司挪用房屋维修资金、违规交房的行为已明显违反《住宅专项维修资金管理办法》的多条规定。

朱瑞雷介绍，《住宅专项维修资金管理办法》第37条规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

对于林泉公司未经验收擅自交房的行为，朱瑞雷表示，该行为已经违反了前述办法第13条，“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”同时，开发建设单位违反规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

朱瑞雷说，未通过规划验收，也不能办理《建筑工程竣工验收备案表》等手续，此外必须等竣工验收备案表、消防验收合格证等资料齐备后才能交房。根据《建设工程质量管理条例》，建设单位未组织竣工验收，擅自交付使用的，应责令改正，并处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。