10天12城房地产新政，房产商都不卖房改去种地了？

多地出台房产新政

房地产市场一直都是中国人关注不已的地方，然而随着房地产调控的逐渐深入，国庆节前10天已经有12城出房地产新政，房地产回归居住属性的声音已经逐渐占据了房地产市场的主流，未来房地产市场尤其是居民住房市场恢复平静几乎已经成为业界的一个共识，在这样的大环境下，几乎所有的房产商都要面临着战略转型的难题，到底往何处去，正在成为不少开发商需要考虑的问题，然而这个问题最近似乎有了个答案，这个答案很奇怪，也让人很意外，这就是：种地。

最近，根据《界面网》的报道，华润置地携手中国农科院下属企业中环易达发布了全新农业品牌：耕雨，并宣布正式开始打造自己的田园综合体。此消息一出，瀚哥的不少地产群的朋友都表示，华润只不过是步子迈的比较大的一个，其他很多地产企业已经在谋篇布局农业产业，只不过都还没有对外公布，可以预计在未来的一段时间内，开发商种地将会成为房地产市场转型的一个方向。

一、开发商为啥不种房子改种地了？

在我们的印象中，房地产开发商就是一个建房子买房子的住，的确在中国的前二十几年中，房地产开发商的确给大家留下了这样的印象，主要原因就是房地产开发商的开发建房实在是利润水平太高了，再配合核心热点城市房地产价格的一路上行，基本上说建房已经成为开发商最为赚钱的一个营生了。但是，事情远没有这个简单，房地产，房地产，其实是可以把它分开来的，把房地产分开来，就是一个房产、一个地产，而房产，顾名思义就是建房的而已，但是地产呢？这就对了，狭义的地产商就是做土地生意的，在最早期的时候，地产商将土地平整做好之后再交给房产商，由房产商进行建房开发。

由于中国大多数的房地产开发商都是兼具地产商和房产商两种职责的，所以很少能够见到专门进行土地处理的地产商了，然而随着房地产市场调控的不断从严，想要像过去一样仅仅凭借造房子就实现大发其财目的已经没有那么容易了。最好的办法就是进行多元化经营，于是就有不少房地产企业回归本源，将目光回到了原先地产模块上，开始进行了房地产的转型升级，那么进军农业似乎也是一个不错的主意。

其实早在1989年，台湾大学就提出了“休闲农业”的概念，并且认为将农业和旅游业结合到一起，能够成为促进农业多元收入发展的重要方式，于是在国内就出现了一个很有名的形式：农家乐。在中国不少城市的市郊，农家乐已经成为了很多农民脱贫致富的重要手段，但是这个仅仅是个人的一种方式，相对而言也较为原始。根据资源显示，我国的农村地区聚集了70%的旅游资源，农业的发展前景巨大。在这样的情况下，能够轻松造城，造镇的房地产企业更是做这种东西的一把好手了，所以，农业地产的出现其实并不意外。

由于旅游产业是一个非常具备发展前景的朝阳产业，未来的发展空间巨大，房地产企业则是在构建居住空间、休闲空间上有着自己独特的优势，所以相比于其他的跨界，房地产企业从住宅地产向旅游地产转型难度更小。此外，相比于现在城市土地建设的高成本，农村土地的综合利用与建设可以说是成本低廉的，所以对房地产企业来说，构建一个居民小区可能成本很高，但是建设一块旅游地产成本却低得多，所以这才是房地产开发商的重要考虑。同时，根据国外的经验显示，随着城市的快速发展，城市中心拥挤的环境会将大量的人从城市中挤出，并且随着家庭拥有汽车的增多，郊区城市化将会成为发展的趋势，所以开发农业地产绝不止是种地那么简单，开发商的所图绝对更加深远。

二、房地产开发商们会怎么做呢？

房地产开发商们的做法，可以预计有以下几个方面：

一是积极构建新型农业社区。在城市，开发商构建的社区是城市居住社区，这个社区基本上也就是简单的居住功能，以及相对应的配套基础设施，但是对于农业来说，可以做的事情就多的多了，开发商可以建农村原先较为简陋的社区进行改造，将居民点重构成为集聚统一体，主打近郊社区这块牌，将近郊农村社区构建成为城市居民日常休闲的重要地区，通过开发农村特色餐饮、特色住宿、农耕文化体验去、乡村主题度假区以及近郊农业社区等等形式，将城市居民和城市消费引入农村，从而实现在农村赚钱的目的。

二是构建农业风情小镇。构建特色小镇已经是不少开发商的主攻方向，而相比于其他的特色小镇受限于特殊的区位因素，农业特色小镇的限制更少，开发商一般都采用现代农业园区+风情小镇开发模式，以当地的传统农村为基础，通过农业、生态、休闲、旅游等产业为依托，将小镇的开发建设与传统农业进行结合，从而吸引更多的消费者到小镇消费，从而实现整体模式的盈利。

三是构建庄园经济。相比于文化特色不太明显，然后农业社区也不是那么近的情况下，很多的开发商开始将视角投向了庄园经济，通过构建庄园集群，将某地打造成为某种庄园，比如说适合种葡萄就可以打造葡萄酒庄，适合种植香草就可以打造香草庄园，这类的庄园模式在各大热点城市已经开始出现了。之后，再将主题生活方式引入庄园，将某个庄园提炼成为某种主题，比如说生态庄园、养老庄园、健身庄园等等，从而吸引更多的消费者。

四是家庭农场。前面三种相对而言都是比较大规模的，如果是小规模地块的话，打造家庭农场无疑是一种比较好的方式，首先，可以用有机农业等方式吸引消费者对于农场生产的好奇心，然后退出体验经济，将游乐、主题活动等等做到家庭农场之中，从而引发更多的赢利点。甚至可以采用认购的方式，吸引都市人去购买一个属于自己的农村农场。

开发商发展农业地产，绝不是种地那么简单，大家不妨讨论一下你对开发商去种地到底怎么看？

作者：江瀚，苏宁金融研究院特约研究员，财经专栏作家，财经评论员。

作者微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview）