住房租赁市场启示录：美日经验会是中国要走的路吗？

国庆前夕，陆续又有城市开始推出新一轮的楼市调控。

在核心城市房价居高不下的情况下，一手控房价，另一手自然是鼓励租赁市场发展。对比美国36.3%、日本35.5%的租房比率，链家研究院的数据显示，中国目前全国租房比率仅有 11.6%，租赁需求增长空间巨大。

兴业证券近日发布研究报告，详解住房租赁市场的美日经验，以及中国租赁发展的“痛点”。

房价高企 租房需求自然持续旺盛

拥有住房仍然是美国人的追求，租房的主要原因是购房负担太重，而不是租房者主观选择。

美国人对买房的热爱，或许毫不逊于中国人，租房只是逼不得已。

兴业证券援引数据称，94%的美国租房者表示未来一定会拥有住房；在租房者中83%的人是因为购房负担重；次贷危机后，仍有 81%的人认为购房是最好的投资品；76%的人是因为房价高，购房压力大而租房，仅有24%的人认为是出 于选择。

1981-1986年房价高企，房价收入比提高，购房负担加重，租赁比率提升：房价上涨42.2%，租赁比率上涨1.83个百分点。1986-1995年左右，房价收 入比维持高位，租赁市场也处于最繁荣时期。

日本经验:人口老龄化依然不减需求

兴业证券指出，日本的租赁市场发展，还给出了另一个启示：即使考虑了人口老龄化的影响，在房价高企的阶段，租赁需求也出现了显著的增加。

首先，在1978-1993年间，居民购房负担加重，购房年龄延后5-10年。

1978 年小于25岁的人群，住房自有率为 9.9%，25-34 岁人群住房自有率为 37.4%，1993 年这一比例分别为 3.1%和 23.4%，购房年龄延后 5-10 年，意味着租赁时间增加 5-10年，租赁比率提升 1.2 个百分点。

在人口老龄化严重的日本，以年龄衡量住房自有率，有可能因为人口比例变化而出现误差。但兴业证券研究发现，每个年代出生的人，购房自有率都随年龄增长而显著提高；并且在 1978-1993 年房价高企阶段，购房年龄延后5-10 年，租赁需求大幅增加。

中国租赁发展的“痛点”：缺土地、缺融资渠道

实际上，当前房价的高度已经将购房群体和租房群体大概划分开来，当前在核心城市购房是资产换资产的过程，租房群体越来越难进入到购房群体中去，将在较长的生命时间里租房来解决居住需求。

兴业证券指出，我国房屋租赁在供给端的痛点就在于：

缺乏低成本土地和房源，导致盈利难；融资渠道尚不完善，难以大规模扩张。不过，下定决心的政府，正在逐渐清除这些障碍。

首先，政府让利，新推出租赁用地的租金收益率大幅提升。国内目前核心城市整体住宅价格处于较高水平，但是我们看到政府在租赁用地上大幅让利。以上海为例，政府供应的租赁用地价格非常低，显著低于周边住宅用地价格。

另一方面，资产证券化（ABS）发行是租赁行业潜在可行融资方式之一。兴业证券预计，目前国内ABS 发行总量近年来持续增长，预计今年 ABS 发行总规模有望突破 1 万亿元。

如果租金收益率上行，未来房屋租赁企业以租赁租金作为基础资产发行 ABS 产品是完全可行的。而且以目前推出几块租赁用地看，6.1%的平均租赁收益率也能够满足 ABS 产品需求。发行 ABS 将成为未来房屋租赁企业重要融资渠道之一。