信号｜八城紧急调控透露了怎样的政策风向

本文转载自微信公众号：鹰觅

在无任何提前预警之下，9月22日晚间六城调控政策一齐发出，第二天又有两个城市加入了进来，当然这不属于偶然。

让我们先看看这八个城市的具体调控措施吧——

重庆：一二手房全面限售2年

1、凡在主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

2、新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。

南昌：实行限房价、限对象、限转让

“三限房”应优先满足本市户籍在市区无自有住房的成年市民，并限购一套。“三限房”购房人自《商品房买卖合同》签订之日起，5年内不得转让。通过继承方式取得的“三限房”，须在继承人与被继承人取得“三限房”时间累计满5年后方可转让。

除上述“三限房”及在此之前有限售规定的住宅外，今年9月23日起，在全市(含南昌（楼盘）县、进贤县、安义县、新建区)范围内，所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅，以合同网签时间为准)，须取得不动产权证满2年后方可转让。

南宁：一二手房证未满两年不得交易

1、进一步加强限制现房转让管理。企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。

2、、严格商品房销售管理。房地产开发企业取得预售许可，对外销售商品房时，在未与购房人就预售许可范围内具体房号达成购房协议前，不得收取购房人任何费用。违反上述规定的，责令限期整改，并暂停办理该项目商品房买卖合同网签。

长沙（楼盘）：首套房获产权证后3年才能出售

1.在本市购买的商品房（含二手房），取得不动产权属证书3年后才能再次出售。

2.本市户籍无房的，限购一套。

3.本市户籍（家庭为单位）有一套房的，需要在取得首套房不动产权证后3年以上才能买第二套房。

4.外来户限购一套，需要出具24个月以上的所得税或社保缴纳证明。

5.此政策实施范围为全市（含宁乡、浏阳、长沙县）。

贵阳：限售！购买新建商品住房三年内不可转

1、加强商品房销售管理，严厉打击违规销售、捂盘不售、虚假销售、哄抬价格等问题。

2、加强住宅用地供应统筹管理，销售周期在36个月以上的区（县、市）要停止供应土地；36-18个月的，要减少供地；18-12个月的，维持正常供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显着增加供地，并加快供地节奏。

4、、加强住房公积金政策管理，将第二次住房公积金贷款的首付比例由20%调整为30%；职工家庭累计有过两次或两次以上住房贷款记录的，认定为三套或以上住房贷款，停止办理住房公积金贷款；住房公积金贷款的房屋套数认定标准以职工家庭（本人及配偶）的住房贷款记录为准。

5、即日起购买新建商品住房3年内限制转让。自2017年9月23日零时起，凡在我市购买的新建商品住房，3年内不得转让。购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。

6、加强二手房市场管理，包括规范代理行为、规范房源信息发布、规范经济人员管理等。

7、加快培育和发展住房租赁市场。新政从9月22日开始实施。

西安：商品住房调价前需向物价部门申报

办理预售许可前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房，在调整价格前，须向西安（楼盘）市物价局进行商品住房价格申报。

武汉：规范商品房预售及销售行为

在销售商品房时，不得以要求购房人一次性付款，或采取一次性付款优先选房等方式。

石家庄：新购住房五年内不能交易

1、非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房。

2、本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房（含新建商品住房和二手房）的，五年内不得上市交易。

我们可以看到这些城市有一个最大的特点——全都在交易周期上做了限制。西安其实是早在今年6月就出了五年和两年才能卖的政策，武汉（楼盘）也是在今年8月出台了限售三年的政策，所以这两个城市这轮都只是稍微表态了一下，其他城市则是在跟进补充限售的调控。

让炒房的不确定性和风险加大，没有比延长交易周期更实用的了。

在打击炒房上，政策上正在进行360度无死角排雷。

其实，这样也不是能百分百地预防炒作。这轮调控普遍3—5年的交易限制，虽然可以对短线游资炒房带来极大影响，但在目前市场状态下，对于长期资金来说并不构成阻碍。

像任大炮一直所说的，国内的房价有政府托底，房子拥有政府信用担保。在这个理论前提下，如果买入重点城市房子放长线，随着人口不断增加，货币量M2每年的增长，3—5年之后卖出依然是一个赚大钱的买卖，这还是一个放长线钓大鱼的好生意。

过去十多年来，炒短线的人赚的是快钱，捂长线的人才是真正的赢家。那么，这轮3—5年限售期限的意义究竟在哪里？

我们知道，所谓的房地产长效机制一直在幕后探索建立，如果政府的立场不变，并且彻底放弃了土地财政及用房地产调控经济的思路，死心塌地地执行“房住不炒”精神，那么鹰觅君认为3—5年的期限就是长效机制推出的区间，也就是说最快三年长效机制就会出台了。

这就意味着，如果长效机制有效，纯粹炒房的人等到三年、最晚五年解禁之后，将面临一个无利可图甚至亏本的局面。

之前也有过保定（楼盘）、珠海（楼盘）十年限售的规定，但这轮“9.22”调控基本都在3—5年的区间，考虑到最新的统一步骤，显然这个期限离最终目标更接近。

关于长效机制方面，当下获得的信号主要有两个：一是今年五月下旬全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学演讲所说的，未来“一定要让炒房者付出代价”，个中吐露出来的是对机制设定的稳、准、狠。从参与者的角度来看，想想这位有理论有实践的官员，曾经在重庆（楼盘）制造的传奇，由他参与建立的长效机制力度恐怕不能低估；

第二，则是雄安最新实施的房产制度透露出来的信息，要实行积分买房，租十年可买若干年可卖，以及建立政府收购平台。

值得注意的一个信号是，一线及重点城市房价都在下跌，有的已经下跌了10%—15%左右，但即便在这样的市况下，银行信贷还在不断收紧，首套房利率有的银行甚至上浮了20%，同时打击消费贷的力度也是越来越大。

这充分说明了，一套颠覆之前调控逻辑的思路已经成形，或者说不再那么短视，目前冻结市场的意图还是相当明显，连起码的刚需都不再保，这正说明了后台的长效机制正在加紧酝酿。

无论这个长效机制具体怎样，最近这个3—5年估计将会是一个五彩斑斓的世界：

因为限价，开发商卖不了高价所以捂盘惜售。前几天，北京（楼盘）一个项目销售总告诉鹰觅君，他们要不是上市公司年底的时候要冲一下业绩，房子根本就不会卖，从未发愁没人买。

上面截图正反应了开发商的惜售心态，上有政策，下就有对策，政府总不能把刀架脖子上强买强卖吧。

因为供应严重不足，刚需和刚改购房者逢新盘必抢，开盘秒光成为常见的景观；

因为银行要依赖房贷的优质资产，未来可能会创新更多产品；

政策制定者将开始各种堵漏之旅……；

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可能还有很多……

最后长效机制出台，尘埃落定。

从目前主导思想的演进来看，打击投资、让房子回归居住属性是被精准定位的目标。如果最终决心和力度成正比，新加坡，德国或许会是我们的未来；当然，要如果不是，则可能又是一场2.0版狂欢的开始。

一切都将取决于主政者的意志和毅力。炒房，就是赌未来。