房企在最严调控下“浴火重估”

证券时报记者 余胜良

史上最强限购一周年之际，以恒大为首的房产企业龙头迎来史上最大涨幅，各地政府力推租赁房市场也没有阻挡这种涨势，令人莫名诡异。一系列严厉的政策调控反而让中国的龙头房企快速增长，给这些企业一个重估机会。

按道理讲，地产股业绩差不上涨的理由，远比地产股业绩好股价上涨的理由要多得多。

这次限购不仅是对买方，为买方降杠杆，限制有钱人任性买房，还针对卖方，打击地产商囤地囤房，限制地价，整顿市场秩序，以前看不上眼的中介也在整治之列。此外还增加交易环节成本，可谓立体调控态度鲜明，这些措施应该能打击交易热情，打击房价上涨。

按照很多人多年来的观点，房价本来就没有涨的基础，和发达国家国民收入比，中国房价高得畸形，2015年前就高得可怕了，一年多时间又涨了1倍。

但我们看到的是，房价依然坚挺，交易量也没下降。根据统计局公布的数据，中国前8个月商品房销售面积和金额都刷新了历史同期新高。恒大、万科等企业均继续刷新历史同期纪录，万科等前8个月销售已经接近2016年全年销售额。

这种出乎预料，就是一种利好，证明地产有着难以限制的刚性需求。

地产股上涨的理由很多，核心的有土地价值重估，和产业集中带来的马太效应。其实上涨的主要是在香港上市的内地几家地产股，香港本土地产股，和内地本土小地产股的涨幅并不明显，这是高度分化的一年。

涨幅大的碧桂园、恒大和融创中国，都主张快速开发快速去消化，高杠杆猛拿地扩大规模，销售额增速迅猛。三者有一个共同特征就是土地多，土地增值明显。

2015年房价大涨之时，地价也同时大涨，各地地王不断，有观点认为，当时正在央企整合，有些央企故意高价拿地做大规模防止被并购，因此这种涨价是阶段性的，但是两年多过去之后，地价并没有降低，房企参与土地拍卖依然热情，前8个月房企拿地面积增加10%，有34个城市土地拍卖超过200亿元，房企做多意愿强烈。

这也就意味着市场逐渐用成交扫清了疑虑，土地价格夯实了。碧桂园等房企的存货很值钱，融创中国通过并购拿了很多地，市场愿意为他们的增速和库存提高估值。

2016年年末，安信证券前首席策略分析师程定华提到大宗商品价格上涨时曾有过一个很重要的演讲，大意是经过多年竞争，市场排名靠前的企业已经相对明确，排名靠后的企业拿不到贷款也无法再继续投入。房地产大趋势也是如此，房地产行业的马太效应将更加明显，小型企业连一块地都买不起，龙头企业有资金优势，相当于在德州（楼盘）扑克游戏中随时可以“all in”。

今年前8个月许多中型房企成为抢地主力，是因为一旦没有土地，就在这个市场彻底边缘化，A股好多小房企就面临无地可以开发的境遇，估值自然难以提上去。估计也正是在这种背景下，融创才不断通过并购拿到土地。

政府力推租赁房市场，对龙头企业尤其有利。主要原因在于，一个是土地要拿来建公租房，商品房土地供应就会减少，龙头房企手里的存货就更值钱了。

这是显而易见的，上海（楼盘）、北京（楼盘）和深圳（楼盘）都在力推租房市场，上海以很便宜的价格拍卖土地给本地国企建租赁房，深圳规定棚改除了安置回迁户之外都要用于建租赁房，这就意味着市场上普通商品房的供应量要减少。香港是可供参考的案例，大量公租房推出之后，少部分房企垄断市场，房价一直稳中有升。