李宇嘉：只有房屋租赁崛起了 开发商才有未来

环宇杂谈

开发商、有产者应该感谢租赁新政，它让新市民这个相当于现有城镇常住人口70%的庞大人群“安顿”下来。

李宇嘉

最近，一些做房地产的朋友咨询笔者，国家这么重视租赁，以后大量低成本土地（如集体土地）用来建租赁房，租户子女还可就近入学，那么是否就像国家统计局发言人所言，需求会被分流？商品房市场是不是会受到很大冲击？确实，过去大家疯狂买房，很大程度在于租赁秩序太差、太不体面，子女无法上学，造成租房乃不得已，买房才是“刚需”。但是，局面正在改观。

同时，管理层屡屡强调，住房要回归居住属性，这是“二次房改”的顶层设计，也是对过去10多年楼市偏向资产属性的纠偏。由此，未来房价不可能再大涨了，买房的资产收益显著降低。

表面看，租赁崛起确实是楼市的“利空”。但是，租赁占比高的国家或地区，房价也一样很高。比如，香港和新加坡分别有30%和80%的人住在政府廉价租赁住房中，但香港和新加坡房价之高，在全球都能排得上号。再如，德国是租赁占比最高的国家，60%的人租房，但近年来欧洲经济不景气，德国一枝独秀，大量人口涌入柏林，即便高额的交易税费也挡不住柏林房价上涨。

一直以来，市场认为，大量集体建设用地入市，高房价将打开一个缺口，产生“高位泄洪”效应。目前，深圳51%的房子（所谓小产权房）就是在集体土地上建起来的，不仅规模大，还占据很好的区位。在深圳，近年来有些人买小产权房，更有60%的人群长期租住在这些房子中，租金仅为商品房的一半。同时，深圳租房已平权，租小产权房凭备案还可就近入读公办小学。

或许，大家对小产权房的印象，还停留在“脏乱差”、“黄赌毒”等等。但是，到深圳的城中村走一走，你就会发现，这里秩序井然，很多大学毕业生、甚至是高学历的创业者，长期在城中村租住；这里成本低廉、生活很便利，想要修鞋、修雨伞、修自行车、配钥匙、缝补衣服等，光鲜的城市商品房小区里、大马路上绝对没有。向路人打听，他会告诉你，去城中村吧。

而且，不管是在淘宝购物，还是在手机上“叫外卖”，深圳的城中村已被全覆盖，快递小哥游刃有余地穿梭于密密麻麻的楼宇间。另外，近年来新建的小产权房，幼儿园和社康、高楼电梯、物业管理一应俱全。因此，一直以来，与国有土地同步，深圳的集体土地以其低成本特征，成为楼市最重要的供给主体。但是，我们看到，这好像没有影响到深圳房价快速上涨的趋势。

为何呢？因为租只是你“落脚”城市时、收入较低时的住房消费选择。但凡在城市长期居住，也就是要“扎根”城市时，没有谁不想买房。何况，国人安居乐业、结婚买房、为后代留家产的传统很重。另外，租房支出毕竟少一些，这样就可以不断积蓄，为以后买房奠定基础。国家重视租赁，首先是为了让新市民（外来人群、新就业大学生）能以较低成本体面地“安顿”下来。

也就是，不管怎么重视租赁，国家保障的只是你的基本需求。想要更好的居住环境、更大的空间，更优质的服务，就得靠你自己努力工作、好好赚钱，以后到市场上或租或买。重视租赁很重要，她能保障你“安顿”下来。因为现在高租金、黑二房东等乱象下，“落脚”都难，何谈“安顿”？

相比“落脚”，“安顿”最大不同是预期改变了。“落脚”意味着可能离开，但“安顿”意味着长期在这里工作生活。低成本、体面地租住，才能确保新市民“安顿”下来，这是楼市的源头活水。现在，楼市是高收入的梦工厂，大家玩的不亦乐乎，看似都是千万富翁，但不劳而获的示范效应，把新市民这个能让楼市红利细水长流的群体排除在外，还可能会玩出个极乐死的泡沫。

因此，开发商、有产者应该感谢租赁新政，它让新市民这个相当于现有城镇常住人口（5.4亿）70%的庞大人群“安顿”下来，并以低成本让他们不断积蓄，通过先租后买、共有产权实现购房，在城市“扎根”。试想，这个群体“扎根”了，租房、买房、消费不就接踵而来了吗？这不就是楼市的源头活水吗？

（作者供职于深圳房地产研究中心）