海外买房难拿到贷款？原来中国人缺少了这一样东西

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朋友介绍了个亲戚来咨询澳洲购房贷款的事宜。这位亲戚2015年去澳洲悉尼买了一套新区靠近市中心的两居室期房，纯投资，房价85万澳币，期房首付10%。

15年的时候海外买家在澳洲购买物业，在当时交房的话基本都可以做到首付20%, 其余80%从澳洲本地银行贷款，然后用租金来还利息，以租养贷。结果自去年下半年以来澳洲各大银行拼命收缩海外投资者贷款，贷款基本无望。

不能贷款的情况下这套物业如果全款付清的话加上税费就要接近470万人民币，他一下子不可能拿出来这么多现金，就算能拿得出来，在目前国内对资本流出强力的管控下，钱也没有什么正规合理的渠道转得出去。

房子还有两个月就要交房了，如果不能顺利交付，之前首付的10%就要被开发商没收，这位亲戚也是急得焦头烂额不知道怎么办好，托了朋友来咨询我。

首先，我们要清楚这个政策背后的原因。官方的数据和澳洲四大银行的报告均显示，海外购买者对于澳洲房产市场的贡献度始终在10%-20%之间波动，远远谈不上对房价拉升具有决定性的影响，并且，海外买家的贷款信用度非常高，信用违约率大大低于本地买家。

澳洲房价之所以最近这几年升幅比较快，根本原因还是在于供应量不够，政府议会审批住宅建设的效率和房屋建设速度太低，但是新移民留学生等需求增长源源不绝。

政府在这种情况下还要做这种政策性的调整，本质上就是选民政治，为澳洲房价涨速较快寻找一个替罪羊，一口大锅甩在无依无靠的海外投资者脸上。

我们不对无法控制影响的澳洲购房政策和国内资金出境政策做评论，单单从客观角度审视一下这个投资案例，到底是赚了还是赔了。

从汇率方面（只从汇率的单因素模型考虑，不考虑升值）：2015年7月购买物业的时候人民币兑换澳币汇率差不多在4.5：1左右，目前（2017年8月）人民币兑换澳币汇率已经到了5.35：1左右。

总房价85万澳币当年换算为人民币是382.5万元。按今天的汇率来算，即使房子还是原价转出（在开发商同意的情况下换合同名字可以返还印花税），换回人民币就已经是454.75万人民币了。

由于亲戚当初只付了10%首付，就算在一定的转让费用的情况下（一般是总房价的1.5%，7万左右人民币），这笔投资整体来算也是有60万以上人民币的盈利。

其次再看看实际的涨幅和这套期房目前的租金回报率，我们从澳洲本地人利用率最高的Domain网站上截取一些目前这个区域在售类似物业的报价和租金情况：

我们可以看到类似位置类似项目类似面积的两居两卫目前售价在98万-115万澳币之间，跟2015年的购买价格升值了10万澳币以上。由于项目位置靠近市中心，大学，地铁站，所以租金回报也相当可观，基本在750澳币-850澳币每周。按照800澳币每周来计算，年租金回报率在4.9%左右。

亲戚听我算到这里着急了：“停停停，我也知道澳币升了，房价悉尼这几年也爬得飞快，租金回报也不错，但是我就是没钱交房呀。现在到底怎么才能贷到款呢？”

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现在海外人士在澳洲完全贷不到款？这个说法也不全面，有一些第三区域银行，比如汇丰银行，新加坡大华银行，澳洲中国银行(601988,股吧)等等，还是在一定条件下可以贷到购房款的。我们现在看下某港资跨国银行对海外人士在澳洲买房贷款的要求：

1 贷款申请人一定要成为卓越理财客户（要求：50万人民币存款）6个月后，才具备贷款申请资质（澳洲公民可以豁免6个月等待期）。

2 从2017年1月23日起，所有申请人需提供中国人民银行“征信记录”。

3 贷款申请人雇主单位最好有公司网站信息，企业信息必须在中国工商网注册，并且在Baidu上存在公司相应信息；联系电话通常为网站上公开联系电话，银行一定会做雇主电话调查去核实申请人收入方面信息。

4 客人必须提供三个月工资进账流水，流水一定要由客户所在银行官方正式开出的流水证明，不可以显示以个人名义转入的工资款项 。要有雇主确认信，以证明申请人职位，基本工资，津贴，奖金等。确认信必须打印在公司抬头纸上并由雇主签字，盖章，有效期至签字后一个月。

5银行贷款比例：纯海外人士为60% ；在缴纳银行贷款保险费（Mortgage Insurance）可以尝试申请70%比率贷款；非高密度区房产可以尝试80%比率贷款申请，澳洲公民可以申请高达80%比率贷款。

6 申请准备周期7个月比较安全。

申请失败原因主要有：

50万存款没有满足6个月存款要求

个人收入达不到银行贷款申请要求

银行做雇主电话查询时雇主联系人没有及时接听电话。

收入证明提供的联系电话和汇丰贷款审批部门查询的联系电话不一致。

电话核查时与雇主信提供的信息细节不一致。

雇主信内容混乱，工资进账记录混乱，不能详细的说明入账来源。

雇主单位资质达不到银行申请要求。

房屋内部面积在45平米以下。

房产所在区域达到银行申请上限。

工资进账记录“用途”显示不清晰，如以个人名义转账等。

申请材料准备不够充分，格式条理杂乱。

没有如实申报国内债务情况。

中国信用记录不良。

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亲戚看完了这林林总总的要求，也楞了：“高级理财账户别说我没有提前开，工资流水什么的现在一时间也拿不出来呀，感觉还是一个坑！“

到底是不是坑呢？

别的银行包括澳洲本地一些可以发放不动产贷款的基金公司其实要求也是大同小异，仔细看一看港资行的贷款要求，除了需要提前六个月开高级理财账户这一点有点苛刻。

其他条件都是属于一个审慎的银行机构贷款给客户的必要评估和风险控制，而且也体现了西方金融体系对于持续收入和还款能力的重视。最特殊的一点是跨国银行现在已经是开始根据国内的征信来认定客户的信用良好程度了，并且是放贷与否最重要的因素之一。

国内投资者面对这样的形式，明显有些措手不及。首先，很多人并不是很重视征信记录，信用卡还款甚至还房贷都没有计划，造成了一些不必要的征信黑洞。其次是收入，工资，奖金等收入模式，大多数投资者多是以合理避税最多的形式来做账，造成了实际收入和打税收入相差比较大，在申请贷款的时候流水收入不够。

之前不少的投资者于是觉得很委屈：“我并不是没有还款能力，只不过没有报税而已。

“ 这一点澳洲银行自己的统计也有印证，海外投资者购房贷款违约率要远远低于本地人士。只不过以后的实际情况已经越来越清晰：未来中国的信用体系作用会越来越重要完善，并且会逐步跟国际金融体系接轨。

简单来说，你的纳税记录信用证明越完善，不单止中国的银行和金融机构愿意借钱给你，在全世界范围内进行不动产投资等行为的时候，你拿得到优越金融杠杆的机会也会比别人大得多。

一个比较典型的例子就是另外一个购买了同个项目的客户，由于是在上海某世界五百强企业从事高管职位，有比较清晰的收入证明纳税记录和良好的信用征信，就从新加坡大华银行处获批了比较低利息的贷款。

换个角度说，即使是在澳洲本地有完善纳税记录收入证明的投资者，有的时候为了配合交房贷款的时间，甚至会主动多报收入多交税，以获得更高的贷款额度。 而好的信用贷款能力，不止是在澳洲，甚至在英国日本等国家购买房产，也能为投资者赋予比较坚实的低息杠杆能力。

从阿里腾讯的大数据发展方向也可以看出，支付平台也同样把信用系统建立和普及作为重中之重，比如阿里的芝麻信用。据说腾讯也在通过QQ会员体系内部测试他们独立的信用积分制度。

目前对于投资者的困境就是目前国内信用体系还是属于半封闭和不完善阶段，从个人到社会对其的重视程度都不够，实用性不强。机会就在于如果个人提早把信用的完善和利用的主动性提上来，那么在体系完善的空档时期内有可能在国际范围内尤其是房产投资方面多角度的使用低利息信用杠杆。

人民银行的征信系统其实作为个人也是已经可以比较简便的查询了，参考网址：http://pbccrc.org.cn

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CRS系统将在今年年底全球范围内启动初步上线，借助互联网的发展全球范围内个人金融投资的信息未来会互联互通。应该说这是一个清晰而明确的趋势：随着现金支付的模式越来越少，无论是公司还是个人都越来越难隐藏一些收入以及逃税。

但是明晰化潜在带来的好处就是信用体系更容易清楚明白地建立并全球接轨，以后作为经济个体来说信用额度会跟你个人资产体量同样重要。

像亲戚踩到的这个‘坑’，正是海外投资目标地的本地政策由于堵漏而产生的巨大的政策波动性而造成的，其实并不能否定投资行为本身的积极意义和正确性。

最终我们在澳洲团队的努力下帮助他把这套楼花以87万9千澳币的价格转让出去，扣除一些手续费用之后算上汇率因素还是依然算一个收益不错的投资行为。这个亲戚也是感慨万千，如释重负中还充满了遗憾。

毕竟像悉尼这种国际一线城市的优质房产，错过了再难入手，印花税和海外买家申请费加起来现在置业成本比当年也高了7万多澳币。

冲刺在海外资产配置前沿的投资者们，信用和杠杠的力量，你有意识到吗？