土地市场现溢出效应：前八月三四线城市溢价率达50%

导读

有房企认为，城市群内部的三四线城市，以及经济增长潜力较大的资源、能源型城市，是企业布局的重点之一。目前尚难判断三四线城市的库存何时到达底部，但业界共识在于，当本轮市场到达低点之后，部分三四线城市可参与开启增长周期。

一二线城市土地出让规则的趋严，正促使三四线城市的土地市场升温。

中原地产近日通过对283个三四线城市的统计得出，今年前8月，上述城市的住宅用地成交金额达到9830.3亿，接近去年全年的水平。住宅用地溢价率达到50.25%，创历史新高，比去年的25.17%近乎翻倍。

与住宅市场的情形类似，这种情况同样被视为资金的“溢出效应”。即随着一二线城市调控趋严，土地出让规则也趋于苛刻，越来越多房地产企业前往三四线城市拿地。

另一个被人忽略的原因则在于，经过长期的去库存，部分三四线城市的去化周期已经大幅下降。在这些城市拿地补仓，也体现出房企为周期布局的思路。

盈利难致转战三四线

数据显示，今年1-8月，283个三四线城市共出让住宅用地9810宗，累计规划建筑面积5.9亿平方米。对比历史同期水平，并不算高。

这部分土地的出让金合计为8930亿元，接近去年全年的水平。土地成交的平均楼面价为1508元/平方米，创历史新高。与去年全年的973元/平方米相比，涨幅超过50%。

溢价率方面，前8月三四线城市的平均溢价率为50.25%，同样创历史新高，比去年全年的25.17%几乎翻倍。而在2014年和2015年，溢价率仅为6.61%和7.68%。

与热点一二线城市相比，三四线城市的溢价率明显偏高。

上述机构发布的数据还显示，今年前8月，京沪穗深四个城市的住宅用地溢价率均不足30%，深圳（楼盘）更是低至个位数。热点二线城市中，除合肥（楼盘）、宁波（楼盘）、南昌（楼盘）、杭州（楼盘）等少数外，甚少有溢价率超过50%者。

中原地产首席分析师张大伟指出，一二线城市的供地规模并不小，但因为在土地出让中设置了较为苛刻的交易条款，使得房企的拿地热情受到影响，并向三四线城市转移。

今年4月6日，住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求商品住房库存消化周期12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。此后，热点城市便开始大量供地，土地供应的规模和质量均好于此前。

但与此同时，为防范高价地出现，上海（楼盘）从4月开始就祭出招标挂牌复合的出让规则，长沙（楼盘）则在8月出台“熔断+摇号”规则。还有越来越多城市加大了配建保障房的规模，并对自持提出了更多要求。

有房企反映，一二线城市的拿地难度在加大，且项目面临较大的盈利难题。

相比之下，三四线城市甚少在土地出让中设限，盈利前景相对良好，因此颇受企业青睐。前8月，珠海（楼盘）的住宅用地平均溢价率达到146.9%，佛山（楼盘）、嘉兴（楼盘）、沧州（楼盘）、衢州（楼盘）、台州（楼盘）等地的土地溢价率都在85%以上，且佛山和嘉兴的土地出让金已经突破400亿。

或开启下一市场周期

三四线城市内部也在分化。虽然部分三四线城市土地市场仍然火热，但中西部、东北等区域的一些城市，土地市场仍然冷淡。

根据中原地产统计，今年前8月，宁夏中卫仅在公开市场成交一宗土地，溢价率为零，土地总价为1140万元；陕西铜川则成交两宗土地，同样是底价成交；东北地区的通化（楼盘）、铁岭（楼盘）、双鸭山同样是零溢价成交。

有分析人士指出，这种情况的背后，反映出三四线城市库存状况的巨大差别。

根据统计局数据，全国商品房库存规模在2016年2月达到顶点，此后随着供地节奏放缓，以及市场升温，总库存逐渐下降。到今年7月末，全国商品房待售面积为6.3亿平方米，比高点下降了约1亿平方米，降幅约14%。已经恢复到2015年初的水平。

这其中，部分三四线城市的库存下滑明显，但仍有部分城市，库存规模几乎没有变化。

库存规模下降的城市，正是房企此轮布局的重点，也是承接热点城市溢出需求的城市。按照某房企人士的说法，城市群内部的三四线城市，以及经济增长潜力较大的资源、能源型城市，是企业布局的重点之一。

目前尚难判断三四线城市的库存何时到达底部，但业界共识在于，当本轮市场到达低点之后，部分三四线城市可参与开启增长周期。部分机构对此十分乐观。

平安证券此前曾发布报告指出，2016年，三四线城市新开工面积和去化周期均低于全国平均水平。且从购买力来看，三四线城市人均可支配收入与房价比为6.4，远大于全国（4.7）和40个大中城市（3.9）。加之三四线楼市的库存过剩局面已经大为改善，因此将成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。

华泰证券(601688,股吧)更为乐观，认为三四线城市供地过多、库存庞大的逻辑已经被证伪。在供需关系相对合理的基础上，三四线城市才可以承接一二线城市的人口外溢。按照该机构的观点，这个趋势将可能持续3-5年。

若上述机构的观点被证实，那么三四线城市的土地市场热度还将持续。至少到9月，这种热度尚未有降温迹象。

9月7日，安徽阜阳公开出让经济技术开发区、颍东区2宗商住用地，分别以49%和75%的溢价率竞出，楼面价分别为2915.5元/平方米和2739.4元/平方米。前一日，江门（楼盘）市一宗土地经过44轮竞价被美的地产摘得，溢价率68.8%，楼面价达5571元/平方米。佛山三水于同期挂出的一宗商住地块，楼面价约3615元/平方米，刷新区域起拍楼面价纪录。