上海楼市成交深度调整 房企土储决定排位

上海一手房市场交易降温，从远郊开始。

8月26日，位于上海嘉定安亭新镇的万科旗下住宅项目“安勇嘉苑”开盘销售。这是新政出台后，第一家采用公证摇号排序购房的楼盘。2016年6月该盘已经开售过一次，此次开盘数量共计467套，意向认购客户525户家庭。9月8日，21世纪经济报道记者从网上房地产查询获悉，已售出约360套。

相对于此前上海逢开盘必清盘的一手楼销情，此次位于上海郊环的项目开盘并没有出现清盘，一手楼市开始降温的信号初现端倪。

自去年10月份出台“沪六条”至今近1年，上海楼市调控效果开始真正显现。

同策咨询认为，随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，今年三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至12个月甚至15个月以上，届时，从指标意义上，上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

同策咨询研究总监张宏伟指出，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在5-6月甚至下半年等因素，注定上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，上半年整体表现为“量跌价稳”；进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商或会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

而在土地市场与楼市成交相互影响的行情下，这对在上海市场重点布局的房企排位格局也将产生重大影响。

下半年深度调整

同策咨询数据显示，从商品住宅存量面积来看，截至2017年8月末，上海市商品住宅市场累计成交面积461万平方米，同比下降55%，成交均价47274元/平方米，因中高端占比增加房价同比上涨29%。换言之，上海高端住宅市场市占率开始提升。

截至9月1日，上海商品住宅存量面积虽仅有559万平方米，但市场去化速度由去年1-8月的月均127万平方米左右，降到今年同期的月均58万平方米。

从单周交易量来看，5月至今已降至14万平方米/周，甚至个别周降至8万平方米左右，这甚至低于2014年年中上海楼市深度调整期的交易量。

上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的9.4个月左右（按照今年6-8月月均去化速度）。

总体来说，平稳发展是未来上海商品住宅市场的基调，各级政府依旧从严执行调控政策。同策咨询研究总监张宏伟分析，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策瓶颈的下半年，市场透露出的房企资金兑付压力越来越大，下半年势必成为楼市深度调整阶段。

从信贷政策来看，受制于目前的个人按揭政策从严与按揭贷款利率提升的影响，购房需求短期内会下降。

“沪六条”之后，上海二手房市场买卖双方进入新一轮博弈。2017年上半年，上海全市二手房共计成交8.2万套，较去年同期大跌57.7%。

张宏伟认为，上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场，下半年二手房市场甚至会步入“有价无市”状态，也就意味着新房市场置换的动力大幅降低，二手房的市场变化进一步影响新房市场，导致新房市场交易量陷入低谷期。

房企排位谋变

楼市成交的变化一定程度上与土地市场的变化呈相互影响的作用。

据同策咨询统计，截至2017年8月，今年上海市土地市场累计成交规划建筑面积802万平方米，同比基本持平，但是比2015年同期下滑22%。从成交金额来看，上海土地出让金只有662亿元，同比下降47%，比2015年同期下滑25%。7-8月出让的土地基本为央企、上海国企竞得。

该机构认为，在土地供应量有限的情况下，“招挂复合”新政及70年产权的“只租不售”用地政策，导致大部分中小开发商更加拿不到地，加速上海房地产市场洗牌。

目前上海市占率排名前三的房企为绿地、万科、融创，而其市场布局已现分化。据悉，今年绿地在上海主打楼盘是绿地长岛、绿地林肯公园（资料、团购、论坛）等，此外还通过低价拿地方式增加获取战略性重大项目，如崇明岛的土地资源；万科今年主打的是天空之城、海上传奇等。相对而言，融创此前通过收并购增加上海土地储备，今明两年可售楼盘数量较多。这或将影响到接下来房企间的排位变化。

自2012年6月进入上海以来，融创上海区域公司在上海及江苏已累计实现1082亿元销售规模，销售面积超440万平方米，交付面积超过340万平方米，销售均价高达30289元/平方米。在今年1-8月房企销售排行榜中，融创中国以1613.5亿元排名全国第六位。

分析指出，今年1-8月上海市土地出让成交金额为662亿元，为达到过去六年平均土地出让金额1605亿元，下半年将会推出一部分地块。由于“招挂复合”新政提高了拿地门槛，下半年上海将成为TOP10房企角逐的市场。但在“十三五”期间，上海建设用地增量只有40平方公里，加上当前“控人口”等措施，上海在短期内很难释放大量土地供开发。融创此前在上海的拿地布局优势恰能保证今明两年的市场供货。