从传统地产到产业投资运营 星河WORLD走出了一条怎样的路？

过去六七年间，星河集团从一家传统的地产商，到各大机构的LP，再到直投，在股权投资行业的触角越伸越长。如今星河甚至已经发展到自任GP，对外募资。这一个前所未有的创举。

文 | 陶辉东

来源 | 投中网

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地产公司的转型口号已提出多年，但总体逃不出雷声大雨点小的怪圈，星河集团旗下的星河WORLD项目或许是为数不多的特例之一。

这一占地达160万平方米的大型园区，坐落在著名的深圳北龙坂片区，是沟通深圳东西南北中心地带。在这一园区内值得注意的不仅仅是有“深圳北塔”之称的巨型写字楼，也不仅仅是已经入驻超200多家企业，还有星河集团精心营造的活跃投融资环境。星河WORLD将股权投资视为园区的重要功能，打造出独特的地产+投资生态。

近日投中网专访了星河·领创天下创始人、CEO阎镜予，深入剖析这一具有借鉴意义的样本。

星河·领创天下创始人、CEO阎镜予

最会做PE的地产公司

星河WORLD产业园的诞生，与星河集团多年来在股权投资，乃至大金融行业的深度布局是分不开的。

在深圳私募股权行业星河集团是重要的金主，不仅以LP的身份在股权投资行业投入了大量资金，还入股了多家投资机构。早在2010年，星河控股集团就入股深创投，位列第二大股东至今。星河控股集团也曾入股东方富海，后因东方富海被上市公司收购而获利退出。此外，星河控股集团还是前海母基金的发起人之一，合伙人包括靳海涛、马蔚华、沈南鹏、熊晓鸽、厉伟。

几年之后，星河集团也启动自己的直投的业务。从2014年开始到2016年，星河集团投资了超过30多家企业，其中也有不少是金融企业，如阳光保险、福田村镇银行等。

在股权投资行业的这些投入，让星河集团获利颇丰。入股深创投的第二年，星河集团就获分红1.45亿元。阎镜予表示，如果计算股权增值收益的话，以九鼎现在的千亿市值做参照，星河集团的投资收益甚至可以超过地产主业的收益。

星河控股集团自身的直投也大获成功，已投的60多个项目近三分之一已经实现退出，多个项目成功上市。由此可见，尽管星河控股集团过去没有已专业投资机构的身份进行定位，但经过多年的发展，其无疑已经成为一家顶级的风投机构。

这些经历让星河控股集团在股权投资行业积累了经验和资源，更重要的是，让星河控股集团尝到了股权投资甜头。星河产业集团副总裁阎镜予认为这一点很重要，房地产公司懂得并尝到了股权投资的甜头是一件不容易的事情，传统地产公司未必能看得上周期长、风险大股权投资，星河是一个特例。

从房东到股东 产业园如何嫁接投资

星河WORLD产业园的定位是一个星河集团自持的产业园，而不是建完就卖，这要求星河能够与入驻的企业长期、持续性的互动。这是以往地产开发所没有的课题。

现在星河WORLD产业园已经有200多家企业进驻，很多投资机构找上门来问有没有什么好项目，这给了阎镜予很大的启发：“我们原来是把钱交给别人管理投资。现在我们不仅能管理资金、还积累了项目来源，我们有没有可能自己投资更多的早期项目，抓住早期创业机会？”

“我原来是把钱给别人管。现在我又有钱、又有项目，跟着深创投、母基金又混了这么多年了，好歹有一点经验。我们有没有可能自己投资，管好自己的资金？所以我们做了自己的股权投资团队。”阎镜予表示。

未来星河WORLD将拥有从众创空间、联合办公到5A级写字楼的各类办公区域，任何层次的企业都能在星河WORLD找到适合它的落脚点，这是“房东”的全生命周期。相应的在投资方面，星河也将利用多年积累的内外部资源，覆盖从天使期到PE期，乃至上市公司并购等各阶段，这是股东的全生命周期。

实际上，拥有一个产业园可以为股权投资增加很多新的玩法，这是单纯的投资机构无法效仿。阎镜予提出了“房东+股东”的概念，两个身份相辅相成。因为是房东，星河连一个公司交房租水电的细节都了如指掌，这是天然的尽调；因为是股东，星河有充分的动力去服务这些公司。

空间上的集聚还带来一些意想不到的机会。星河WORLD会经常组织园区内的行业沙龙等活动，不同的企业在聊天的过程中，就会发现互相之间是上下游关系，甚至存在并购整合的可能。

产业的视角做投资 独特的孵化器模式

为了尽可能发挥自身的产业能力，星河WORLD将自有投资业务定位于天使期、和VC期。目前星河WORLD以旗下的孵化器领创天下为主体，已经取得了私募基金管理人牌照，多只早期基金正在募集，预计总规模将达6.5亿元。

与一般的孵化器不同，星河·领创天下包括两部分，一是众创空间，二是早期基金。两部分互相联系，而又独立运作。

阎镜予这样解释两者的关系：“孵化器是服务‘草根’的，但是要赚‘草根’的钱是不可能的。要想赚钱，就要把‘草根’培养成‘高富帅’。如果没有股权投资，它变成‘高富帅’之后跟你半点关系都没有，所以重点还是在股权投资上，这是根本逻辑。”

众创空间就像一个漏斗，可以为基金提供源源不断的优质项目。星河为新入驻公司提供优厚的免租金待遇，同时也设置了严格的筛选条件。入驻之前，项目团队必须提出明确的商业计划，并分解为每个季度的阶段性指标。在通过筛选入驻之后，领创天下都会进行持续三年的考核。对不达标的企业，领创天下有权要求其退出。

通过这样严格、残酷的筛选之后，能留下的都是经过检验的、具有顽强生命力的项目。更重要的是，领创天下对它们的运营状况了如指掌，甚至包括员工的加班状态。因此，这样的项目质量可靠性要比外部项目高的多。并且领创天下对入驻的公司享有优先投资权。阎镜予表示：“下一轮有其他优秀的机构要投，我们可以选择跟，这对我们来说也省了很多事。”

实际上，阎镜予非常欢迎其他机构或产业资本来合投。因为早期投资除了钱之外，资源的引入也非常重要。领创天下投资过一个名为美联美客的公司，这家公司为广告牌加装微型蓝牙模块，受众可以通过摇一摇手机的方式与其互动，达到互动营销的效果。领创天下投资它之后，已经在星河自有的商圈采用。但阎镜予认为这还不够，因此为美联美客另外寻找了三家投资者，包括一家4A广告公司省广众烁、长沙广电、中天新城，它们为美联美客带来了大量的应用场景。

领创天下从2016年下半年开始启动投资业务，到现在已经投出了近亿元。阎镜予预计这些项目今年就会陆续会开始第二轮融资，估值三倍四倍增长都有可能。不过阎镜予很直率的表示，一年时间就谈回报没什么意义，重要的是，当初投的时候，很多项目还只有原理，现在产品做出来了，已经铺向市场了，估值当然会涨。

过去六七年间，星河集团从一家传统的地产商，到各大机构的LP，再到直投，在股权投资行业的触角越伸越长。如今星河甚至已经发展到自任GP，对外募资。这一个前所未有的创举。阎镜予表示，星河的步子已经迈出去了，虽然现在还不完善，但以后产融结合的玩法想象空间非常大。

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