强三线城市的诱惑与风险

在新一轮的房地产竞赛中，强三线城市开始进入房企的视角。

“之前我们在三四线城市开发和拿地都很舒服，最近越来越多房企都参与到强三线城市的土地拍卖中来，这些城市的土地价格也开始攀升。在这个拿地游戏中多了一些对手，自然打牌的难度就大了一些。”祥生集团总裁赵红卫告诉第一财经记者。

第一财经记者注意到，包括旭辉、泰禾、中梁等房地产商都开始不断加码强三线城市的土地投资，并开始了新一轮的布局之战。

战场转移

对手还是这些对手，只是战场从一二线城市开始转移到强三线城市。

今年3月，泰禾集团旗下全资子公司以合计约21.1亿元价格接手济南市章丘地块70%股权、东都国际项目以及杭州富阳银湖野风山项目大部分股权进行开发建设。此前，泰禾同样通过收购方式进入太原市场。

同样看到了强三线城市潜力的还有旭辉集团，其在今年2月通过公开土地拍卖以10.68亿元、5.91亿元拿下无锡惠山区钱桥洋溪河12号地块和9号地块。

“强三线城市将是我们全国化布局的新目标，这些城市人口具备吸附能力，房价与一二线城市相比还有差距，我们认为是房价的一个洼地。”旭辉一位负责人告诉记者。

龙湖集团CEO邵明晓曾公开谈论未来龙湖的目标城市：合肥、郑州、南昌、南宁、福州。克而瑞统计发现，石家庄、太原、无锡、佛山、芜湖这样的强三线城市在近期的土地市场都开始出现更多的新面孔，其中石家庄在今年1月的土地溢价率超过200%。

以石家庄为例，根据中原地产数据，2017年2月，成交611套住宅，成交面积7万平方米，均价11243元/平方米。而在2016年12月，其成交1959套住宅，成交面积24.3万平方米，成交均价9055元/平方米。

在赵红卫看来，随着一二线城市的强调控力度不减，房企必然开始走向这些有潜力的强三线城市，而这样的竞争将导致房企拿地价格走高，同时刺激当地的房价开始上涨。

“为了进一步扩大规模我们不能只做一二线城市，周边区域的城市也会被我们考虑。南昌就是我们看好的城市，我们在今年打算考虑有合适机会进入。”一位房企区域总告诉记者。

而此前提前布局的房企则已经享受到这一轮资金迁移带来的红利。以碧桂园为例，其在前两个月销售额突破了800亿，一跃突围成为“地产一哥”，作为擅长三四线城市布局的碧桂园，在2016年拿地大量资金加大三四线城市布局，并享受到这一轮的房价红利。

“我们发现三四线城市的项目也开始排队抢购了，房价也开始不断上涨，因此我们也在积极加快自己的出货速度，并进一步提高了今年的销售目标。”赵红卫告诉记者。

赵红卫举例，其公司在泰兴春节后就已经实现了5个亿的销售额，这个正是因为提前布局而享受到的红利。

风险和机会

在这样的主动和被动的局面下，越来越多房企也开始注意到这些城市，竞争又一次开始加剧。

记者采访发现，这样的外溢有两方面的因素，第一是部分刚需购房者开始选择环一线城市购房，来满足自己的购房需求，这一点和国外很多大城市的卫星城市类似。同时，也有部分投资客发现了这样的机会，因此开始炒房。

“几个一线城市的卫星城市将在今年的市场中突围，这些城市的房价将颇具潜力。”一位开发商营销总透露。

对于企业而言，强三线城市不仅拥有房价的红利，其周转速度也明显高于一二线城市，这个也成为诱惑的机会。

“我们目前采用的是36781快周转模式，3个月开工，6个月开盘，首推首日销售70%，当月完成80%，1年销售现金流归正。考虑到现在市场较好，我们还在进一步提高自己的周转速度，争取拿地就开工，3个月开盘，这样可以实现资金周转速度更快，也将助力我们扩大规模。”赵红卫说。

同样提前布局三四线城市的中梁地产正是因为这样的快周转而规模扩张迅速，克而瑞数据显示，2017年前2月中梁地产实现销售金额70.6亿，进入销售TOP30。在此前，这家公司由于并未在一二线城市发力而鲜有人关注。

面对这些机会，房企不难都渴望进入，但是政策调控来得更加快速。浙江嘉善宣布自2017年3月15日起在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。同样的情况在多个强三线城市出现，比如南昌同样进行了限购升级，以阻止投机资金进入。

国泰君安房地产分析师侯丽科认为，此轮三、四线城市的销售回暖，除了一、二线城市购买力的外溢外，还受益于产业结构调整带来的人口二次迁移，核心城市在产业升级中不断将中低端产业外迁，而随着核心城市房价高涨，购房需求必然外溢。

“有机会也有风险。”赵红卫说。在这一轮竞争中，他正在用自己的模式突围。

同策咨询研究总监张宏伟建议，对于品牌房企来讲，一线城市周边的三四线城市甚至县级市虽然长期看好，但是短期内种种政策而壁垒也导致需求无法继续正常释放。建议多关注一下中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，区域中心城市周边的三四线城市，些城市将成为新一轮的楼市热点。