房地产税具有多重机制效应

当前楼市问题的实质是投资需求过度。房地产税不仅是抑制过度投资需求的重要手段，还具有“一箭多雕”的机制效应。在当前的最佳时间窗口和关键时刻，有关热点城市应做好房地产税试点的准备工作。

倪鹏飞

投资需求过度是造成当前楼市问题的重要原因

解决问题必须抓住本质。近年来，在房地产市场饱和后，令人困惑的是，需求仍然不合常理地强劲增长，诸多调控措施对抑制楼市泡沫作用有限。究其原因，在于没有抓住过度投资需求的本质并加以有效的约束。

第一，规模巨大的城乡居民住房投资需求。仔细分析可以发现，在强劲需求的三大构成中，需求侧的消费规模较大但相对稳定，投机作用大但规模较小。改革开放创造了中国发展的奇迹，也使数亿家庭拥有了数量不等的财富。上世纪90年代，这些财富表现为巨量的储蓄，成为推动宏观经济增长的强劲动力。进入新世纪，巨量储蓄转化为购房投资需求并通过抵押贷款而数倍放大。2013年户均住房超过一套后，需求中的投资比例更高了。

第二，投资需求过度制造了楼市的泡沫与分化。其实，房地产投资需求并不代表真实的消费需求。过度投资形成虚假需求，导致供求紧张，制造房地产的价格泡沫（价格远远超过真正的价值）和数量泡沫（供给大大超过真实的需求）。基于盈利性和风险性的权衡及预判，投资需求表现出跨越时空的聚集和变化，有可能引起供需在时间和空间上的错配，土地及住房供给的问题随之加剧，进而吹大房地产泡沫。与此同时，楼市出现分化。目前人口流出、投资需求乏力的三四线城市，房地产市场供给过剩、价格下跌；而人口流入、投资需求强劲的一二线热点城市，供给短缺，价格居高不下。

第三，过度的房地产投资需求影响实体经济健康发展。被房地产投资需求过度所牵引，我国经济发展出现一定程度的房地产化，影响了实体产业发展和经济转型，经济的发展红利遭吞噬，竞争力下降。

开征房地产税可“一箭多雕”

第一，房地产税是抑制过度投资需求的重要而有效的措施。基于避险和增值考虑，部分居民适度购房投资不仅没有错误，而且合理与必要。问题是目前缺乏约束占用更多资源的手段和机制，导致房地产投资需求过度。为此有必要开征房地产税，且将税率确定在使投资房地产与投资制造业边际收益相等的均衡水（楼盘）平。因为，适当的税收负担，可使投资者失去过度投资房地产的内在动力，进而增加住房有效供给，降低住房租金。

第二，房地产税是引导资源合理配置的杠杆机制。房地产税会抑制过度投资，调整房地产需求侧结构，既可以促进整体供给侧结构性改革，也可以推动资金、人才等要素从房地产业配置到战略性新兴产业等实体经济中去，最终促进结构调整、产业升级和经济转型，从而保障我国经济实现可持续繁荣。当然，这也需要其他措施配套进行。

第三，房地产税是多项改革的中心节点和前提条件。研究发现：目前多项改革的前置条件均指向财税制度和财税体制改革，财税改革的重要内容和前置条件就是房地产税的开征。首先，这是税收结构调整的内容与途径。改变房地产税收中交易税过重、持有税过低的不合理结构，需要开征房产持有税；改变整体税收中直接税比重低、间接税比重高的不合理结构，需要开征房地产直接税；改变 “营改增”后地方缺乏主体税种的税收结构，需要开征房地产地方税。其次，这是改革财税体制的条件和内容。改革中央与地方财权与事权不对应的体制，提高地方税收占比，需要开征房地产地方税；将地方土地财政改为税收财政体制，需要房地产税等税收收入替代土地出让金收入。再次，这是完善收入分配和公共财政等制度的条件。开征房地产税并将税收用于当地公共服务和中低收入住房保障，实现收入二次分配，可以增加社会公共福利，有利于促进社会公平，实现包容性发展。

有关热点城市应做好房地产税试点准备工作

十八届三中全会为开征房地产税指明了方向。2016年中央经济工作会议提出，要建立包括税收手段在内的促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。国务院《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，鼓励地方在房地产税方面积极探索。《意见》不但对开征房地产税提出了要求，而且创造了条件。

有关热点城市开征房地产税机不可失。就全国而言，若在真实的消费需求基本释放后征收房地产税，或因缺乏足够的真实需求接盘消失的虚假需求，导致楼市陷入长期低迷，进而拖累宏观经济发展。若在真实的消费需求完全释放前征收房地产税，未来真实需求可以接盘被挤出的虚假需求，就有条件逐步吸收价格和数量泡沫。事实上，目前正处于这样的有利时期。就具体城市而言，当供给不足、价格上涨时，开征房地产税有利于稳定市场。当供给过剩、价格下跌时，开征房地产税将给调整中的楼市雪上加霜。部分热点城市目前处在供给不足和房价上涨的区间。不仅如此，尽管调控政策的效果已经初显，但2017年热点城市楼市仍面临一些不确定性。在土地及住房供给相对紧张的背景下，趋向热点城市的房地产投资与投机需求仍蠢蠢欲动，出台抑制炒房的机制性制度措施十分迫切。

房地产税应聚焦过度投资需求，做到有的放矢。当前形势下，开征房地产税应将目标聚焦在过度的投资需求上，而将正常的消费需求排除在应税之外。为此，一要将税收起征点定得高一些，二是确定有力度的累进性税率。待未来条件成熟，再逐步调整和完善房地产税的税率、起征点和开征范围等，使之成为地方税的主体税种。

有关热点城市应做好房地产税试点的准备工作。有鉴于当前有利时机和紧迫形势，建议将房地产税作为应对楼市反弹预案的重要之箭。建议有关部门和热点城市，建立相关工作机制，制定房地产税正式开征和试点开征的备选方案，完成房地产税开征前的准备工作。与此同时，还应做好房地产税征收后市场可能发生不确定性变化的应对预案，确保房地产税试点的平稳推进。

（作者单位：中国社会科学院城市与竞争力研究中心）