涿州开启限购 环京圈楼市持续升温

3月1日，涿州市发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》的文件，涿州拟实施限购和差别化信贷政策。非本市户籍居民仅允许购买1套住房（含二手房）。这意味着继北三县、怀来县等地之后，又一个实施限购政策的环京城市。

据中国证券报记者调研，2月下旬以来，北京（楼盘）楼市交易活跃度有所提升，受三、四月传统旺季即将到来，以及学区、改善需求推动，部分热门区域房价及成交量有所上涨。分析人士认为，环京和北京楼市进入了博弈期。随着房贷折扣降低、放款时间变长，购房者尤其是以房换房的购房者将面临越来越高的购房成本和风险，后续信贷政策或将成为决定楼市走向的主要因素。

环京区域趋于“不留死角”

涿州市的文件显示，对非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含二手房）且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第二套住房时，首付款比例不低于50%。

文件同时提到，严格商品房预售管理，进一步规范预售审批程序，严格要件审查，限期10日内一次性公布全部可售房源，落实住房价格备案制度，实行一房一价，明码标价，现场公示；加强价格管控，限定申报预售价格上涨幅度；完善个人住房信息查询系统，推进商品房联机备案系统的互联互通。

此外，开展严厉打击违规开发、经营专项行动。对存在违法违规的企业严格处罚，列入“黑名单”。

数据显示，自2016年10月以来，随着北三县、怀来等地陆续推出限购政策，同处环京圈的涿州房价大幅上涨，均价从千元迅速突破万元。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，京津冀区域内，不论是北三县还是其他区域，房价涨幅均比较明显。以涿州为例，过去一年房价部分区域上涨超过一倍。这种情况下，市场投资需求聚集，市场炒作氛围浓郁。因此出台政策非常必要。

目前来看，本次涿州调控力度对于本地购房者并不严厉，主要通过对外地购房者限购降低市场炒作预期。

2016年4月，廊坊市政府出台“廊九条”，三河市、大厂回族自治县、香河县三地（简称“北三县”）外加固安，采取限购限贷措施。2016年9月，天津（楼盘）城六区和武清区开始执行限购和区别性信贷政策。2016年12月，怀来县推出了限购和差别化信贷的措施。此次加上涿州后，环京地区尚未限购的只有宝坻、涞水、永清和蓟县。

不过，从调控政策后的市场情况看，由于有京津冀一体化和通州副中心概念，部分区域房地产市场仍然被看好。

部分区域交易活跃

而回到北京市，目前从一些市场机构的数据和记者的走访情况看，市场成交活跃度有所回升，部分区域价格有所上涨。

云房数据显示，2月（截至26日）北京二手房均价62520元/平方米，环比涨幅2.75%，住宅成交12168套。

房天下数据中心数据显示，2月第3周北京新房均价47020元/平方米，环比上周的43368元/平方米上涨3652元/平方米，涨幅高达8.42%；二手房挂牌均价57569元/平方米（包含燕郊和北京周边），较前一周的57150元/平方米略微上涨0.73%。

自去年北京颁布“京八条”调控方案后，北京市场开始出现分化，一些非热门区域价格开始滞涨甚至略有调整。但部分房源尤其是学区房，由于附带资源稀缺，价格仍然坚挺甚至有所上涨。有券商分析师认为，学区房的旺盛需求是推动二手房成交均价上涨的部分原因。由于每年5月份是北京义务教育平台信息采集时间窗口，4月前优质学区房往往一房难求，价格因而猛涨。

这也与记者了解到的一些市场信息相符。春节前后可谓是学区房的一个分水岭，部分优质学区房涨幅超过了10%。据了解，德胜学区一套学区房单价已经从年前的12万元/平方米上涨到15万元/平方米。常女士去年年底以12万元/平方米的均价在西城区购置了一套小户型学区房。而节后至今，这一小区的类似户型单价已经接近14万元/平方米。中介告诉记者，学区房大多是老破小，符合学区无占用等条件的房源就不多。一旦出现户型、房龄指标较好的房源，往往能够很快成交。记者近期走访了老宣武某回迁盘，该楼盘是老宣武某传统牛小的学区房。尽管热度不及西城，同时小区环境、房型也不佳，但挂牌二手房的均价均达到10万元/平方米。附近一个环境稍好的小区，近期挂出的一50平方米的同一学区二手房，单价达到了12万元/平方米。

新房方面，云房数据显示，2017年2月（截至27日）北京市新建商品房共成交6298套，环比增长17.81%；成交均价37832元/平方米，环比上涨2.28%。

信贷政策影响后续走向

信贷方面，据记者了解，新年以来，除了少量外资银行还有85折房贷（有附带条件），北京各银行已经在执行9折房贷，购房者资金成本无疑将有所提升。

不过，比折扣收紧更加要命的是放款时间大大加长。记者了解到，不少购房者均遇到了贷款放款时间拉长的问题。以往一个月左右能够办妥的商贷现在2-3个月都未发放。

一些银行和中介人员表示，年前各大银行放款额度有所收紧，另一方面是在个别成交量较大的区域，抵押登记环节有所延长。一般来说，买卖双方过户后，银行将房本去建委做抵押，抵押登记后银行即可放款。当放款额度和抵押登记的环节受到影响，放款时间自然延长。

据伟嘉安捷最新统计数据，2月北京房地产个贷市场交易量和上月相比继续呈现下滑态势，环比下滑22%左右。伟嘉安捷认为，成交下滑一方面是受到春节假期因素的影响；另一方面是从年初开始便收紧的贷款利率优惠折扣，让一部分“刚性需求”陷入观望或“转买为租”。加上二套房贷款年限的缩短，也影响了占据市场大部分成交结构的改善置业人群，使得成交预期相比上月进一步回落，促使成交量下跌。

分析人士指出，房地产市场的发展依然主要看信贷政策，目前看，信贷政策有所收紧，但一月的额度依然刷新了历史纪录。对于易涨难跌的京津冀这些区域的房地产市场，整体依然需要增加政策影响。