房价下调是房子回到居住功能的唯一选择

房价下调是房子回到居住功能的唯一选择

易宪容

中央领导人一再强调，“房子是用来住的，不是用来炒的”。可以说，这是对十几年来的中国房地产市场最为清楚明确定位。它不仅是对当前中国房地产市场许多问题拨乱反正的根本原则，也是把中国房地产市场带上健康发展的之路及保证中国房地产市场重新成为未来经济增长动力的根本原则。如果中国能够把这个原则落实到房地产各项政策并形成有关房地产市场的各种法律制度，那么中国的房地产市场一定会走健康持续稳定发展之路。最为简单的例子，就是德国，德国的住房基本上是界定为消费或居住的功能，由此这样，德国不仅没有发生房地产市场上的各种问题，而且其经济增长保持了几十年长盛不衰。可以说，尽管目前欧盟经济迟迟无法复苏，但德国的经济增长从而没有停止过。

那么对中国来说，“房子是用来住的，不是用来炒的”其基本含义及现实意义又是什么呢？这个原则对住房的定位就是明确指出中国所有生产的住房的经济功能只是用于消费而不是用于投资赚钱，住房只能用消费或居住，而不可成为投机炒作或赚钱的工具。这是解决当前中国房地产所有问题的根本之道。如果按照这个原则，也就意味中国的住房市场的价格要回归理性，回归到住房消费者有支付能力购买的价格水平上。如果中国住房市场价格不能够回归到住房消费者有支付能力购买的价格水平上，那么房地产市场性质要由投机炒作或投资的住房回归到消费为导的住房是不可能的。

因为，近十几年来，由于中国的房地产市场一直不能够对住房的性质作出清楚明确的定位，而是把住房投机炒作的功能及住房的消费功能混为一谈。而当前房地产市场的产品完全是由市场化的方式定价，中国房地产市场产品的价格完全是由买卖双方对价结果。在这种情况下，由于购买住房投机炒作或投资者永远出价高于住房的消费者，中国住房就是这样经过十几年住房投机炒作者与住房消费者的博弈或对价，最后中国这个住房市场基本上成了住房投机炒作或投资者为主导的市场，绝大多数住房消费基本上排斥在市场之外，特别高房价的一线城市更是把95%以上的住房消费者排斥在住房市场之外。

如果一个住房市场房价顶到天花板上，如果一个住房市场完全成了住房投机炒作者为主导的市场，如果一个住房市场把95%以上的住房消费者排斥在市场之外，那么这个房地产市场性质要发生转变，或由住房投机炒作的功能转化为消费的功能，只有让房价下调才有可能。也就是说，只有让房价下调，才可能逐渐恢复住房市场的消费功能，而且房价下调的幅度越大，住房消费者进入市场的支付能力越高，中国房地产市场的性质和功能转变的可能性就越大。如果希望住房市场价格不下调而又让住房市场回归到消费功能，这是几乎不可能的事情。如果住房市场的价格不下调，中国的房地产市场要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的这个基本原则也是不可能的。

从最近以来出台的房地产调控政策及不少职能部门政府官员的言论来看，这些政策表面上是要对住房市场重新定位，要落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本原则，但是无论是从地方政府出台的房地产调控政策的意图还是效果来看，基本上是与“房子是用来住的，不是用来炒的”这个基本原则或是相差很远，或是背道而驰。

比如，2016年930房地产调控政策出台之后，不少政府职能部门就大力鼓吹说这些调控政策是如何有效果，是如何达到了目的。但是实际上即使是2016年房价疯狂上涨20多个城市，房地产调控政策出台之后住房销售是有所下降，房价疯狂上涨有所收敛，但根本就没有看到哪个城市房价在下调的。北京市政府则出来说，2017年房地产调控只要保证房价环比不上涨就行了。这真是天大笑话。上一年的房价疯狂上涨时，可以一年上涨100%，如果每个月房价环比下跌百分之零一（这也是环比不上涨），那么北京市的房价要恢复到2016年初的水平不得要花10年以上时间了。不少政府官员就是玩的这种文字游戏。如果这样北京的房地产市场要回到“房子是用来住的，不是用来炒的”这个基本原则上不知道是猴年马月。

还有，最近一些城市表面上是要落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这个房地产市场基本原则，纷纷出台房地产市场限购政策，比如最近杭州等城市规定本地居民不可购买第三套住房，只可购买二套住房；外地居民不可购买第二套住房，只能够购买一套住房等。其实这些限购政策不仅不是在落实中央的“房子是用来住的，不是用来炒的”的这个基本原则，反之是这些城市政府的房地产市场的一种饥饿营销。这些房地产调控就是明确告诉当地居民，赶快就购买住房吧，你有两个购买住房指标，否则就浪费了；同样也告诉外地居民赶快在该城市购买住房吧，你有一个购买住房指标等。

试想，如果政府的房地产政策不能够用税收对住房交易事中及事后限制，投资者购买一套住房都可用于投机炒作或投资，那么购买两套以上的住房如何不可用投机炒作呢？因为本地居民有两套住房，外地居民也许其全部的住房肯定会多于两套以上。如果当前各城市的房地产限购政策或房地产调控都是这样，都在鼓励住房投机炒作，那么“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则如何来落实，中国的房地产市场如何回归到消费的功能。

可见，中央的“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本原则，让它真正落实，就得让房价逐渐下调，这是当前中国房地产市场回归消费功能唯一选择，否则要这个原则要落实是根本不可能的。但对不少地方政府来说，表面上是在出台各种房地产市场调控或限制政策，但实际上是让房地产市场炒作更是疯狂的市场饥饿营销，而这些房地产市场调控只能与中央政府的房地产基本原则背道而驰。