从大到强 国资房企改革风再起

对于已经实现整体上市的房企绿地控股600606）来说，它的混改进程又要再进一步了。

2017年初始，这家企业已经被选为首批进入上海市员工持股计划试点的7家企业之一。

员工持股计划试点是上海本轮国资改革中推出的一大举措。放诸国资改革领域，绿地着实走在了前头。不过这不足以概括绿地的全部，产业型集团的发展路径已经被确立。

绿地集团董事长、总裁张玉良在接受时代周报记者书面采访时曾表示，绿地的混合所有制模式不仅仅在上海的国资国企改革中能够且已经发挥了重要的样本效应，而且在全国的国资国企改革中，同样具有复制推广的价值和空间。

地产国有企业占比近半，是国企改革的重点板块。大而不强曾被市场诟病，但种种迹象显示，新一轮国资改革，这些上市房企不仅想做大，更想做强。

而实际上，绿地式改革在业内并不多见。那么，对当下进入国资改革的房地产企业而言，做大和做强两者是否能同时兼得？白银时代，地产国资改革的逻辑又是什么？

沪深领先

地产国资改革的本身就意义不凡。

据安信证券的研究报告统计，地产板块国有企业共67家，占全部142家地产企业的47%，近半壁江山，可以称得上是国企改革的重点板块之一。而从区域来看，央企10家，北京（楼盘）和上海各12家，广深区域8家。

至于路径，克而瑞研究中心的分析报告曾将国资房企改革的方式总结为三条：一是退出地产业务，进入更优业务领域；二是重组整合集团分散的地产业务，实现板块的整体上市；三是统一国有资本运营平台下地产业务的重组整合。不过，这三种方式在实际践行过程中需要时间。

2017年2月23日，国务院国资委主任肖亚庆在首届中国企业改革发展论坛上表示，国企改革将从五方面突破，包括深入推进公司制股份制混合所有制改革；切实建立灵活高效的市场化经营机制；不断加大推进供给侧结构性改革力度；以管资本为主坚决转变国资监管职能和全面从严加强国有企业党的建设。

从国资改革的整体情况而言，显而易见，目前上海和深圳（楼盘）的国资改革亮点频出。

自2013年12月打响国改第一枪后，上海在国资改革中的步伐持续引领全国。上海国资的分量，不可小视。按照2016年的数据，上海市地方国企营收3.1万亿元，利润总额3058亿元，资产总额16.8万亿元，在全国省市和计划单列市中均排名首位。

深圳方面，自去年起，它正以淡马锡模式为参照，以基础性产业为主体、金融投资和战略性新兴产业为两翼，建立着“一体两翼”市属国资特色产业体系。深圳的国企改革重点通过并购重组的方式进行，具体的路径被概括为“健制”、“归核”、“引战”和“激励”。

进入深度混改

当下，进入深度混改成为不少上海国资房企的特色。

以上海地产集团为例。在未来三年里，上海地产集团将突出功能类企业定位，在区域整体开发、保障房开发建设、房地产市场化开发建设等六大方面突出功能形象。

目前，上海地产集团正在经历内部整合。对于未来市场化开发建设业务，已经有了一定的指导思想，据时代周报记者了解，未来集团将以重大资产重组为契机，对标行业标杆企业，尽快形成以市场化为导向、以行业标杆水平为参照的房地产开发业务核心指标和标准体系。

跟绿地一样，做大做强的意愿已经展现。事实上，在前一轮改革中，上海国资房企采取的路径是将内部资产重组以实现整体上市或者核心资产上市。绿地控股、光明地产、上海临港和城投控股(600649,股吧)，遵循的就是这样一个路径。而上市公司已是上海国企的重要组织形态。这样的组织形态为资本运营提供极好的平台，借力资本平台，企业有望在产业链层面进一步运作。

亦有市场人士指出，对于单一平台类公司而言，还存在集团提高资产证券化率的预期。“比如，上海临港通过重组自仪股份(600848,股吧)实现上市后，很快启动后续资产注入。因此对于证券化率不高、之前改革动作较为保守的集团而言，2017年能否取得大突破亦值得期待。”

2016年年底召开的中央经济工作会议已经释放了信号，“混合所有制改革是国企改革的重要突破口”。接下来，发展混合所有制经济被列为工作首位。

综合来看，上海的办法大致归为三点：一是推进国有企业公司制股份制改革，推动具备条件的企业集团实现整体上市，成为公众公司；二是加快开放性市场化联合重组，支持国有企业通过合资合作、战略联盟等方式，聚焦产业链、价值链，与各类所有制企业实施双向联合重组；三是推动实施国企股权激励和员工持股。

整合进行时

上海方面如火如荼进行时，深圳房地产类企业的整合也不敢落下。

截至目前，深圳国企改革高效率完成两单重组落地，继深深房A引入恒大地产之后，停牌多时的深纺织也曝光了潜在的重组对象。

据时代周报记者不完全统计发现，深圳上市企业主要布局在九大行业，其中以房地产企业占比最多，其次是交通运输、公共事业行业。深圳国资地产类企业中主要有深深房A、深物业A、深振业A、沙河股份(000014,股吧)等八家，数量上比上海的15家国资房企要少。此外，深圳的本地国资企业中还有未上市的企业。

肖亚庆此前曾指出，要加快深度调整重组步伐，稳步推动企业集团层面兼并重组。目前不少平台依然多且分散，解决深圳本地房地产企业同业竞争成为一大重点。

不过国信证券(002736,股吧)的研究报告认为，还有两类房企的价值点有待被挖掘。一是隐形资产的价值重估，如深纺织A的物业，因其持有深圳市中心华强北的华强宾馆、深纺织大厦、前海的冠华大厦等，在混改开启之下，基于国有资产保值增值的可能，价值重估有望兑现；二是可能存在的借壳、混改，比如恒大参与深深房A的资产重组等。