成交刷纪录上海“类住宅”乱象遭严查

摘要

春节前夕，上海突然暂停了对部分类住宅项目的销售。1月7日上海住建委通过官网发布消息，自1月6日起，上海市住建委会同相关部门，将对上海商业办公类项目进行集中清理核查，在此期间将暂停网上签约。在业界看来，类住宅可能受到新政策的管控，可能与投资需求涌入有关。

春节前夕，上海突然暂停了对部分类住宅项目的销售。

1月7日上海住建委通过官网发布消息，自1月6日起，上海市住建委会同相关部门，将对上海商业办公类项目进行集中清理核查，在此期间将暂停网上签约。

在业界看来，类住宅可能受到新政策的管控，可能与投资需求涌入有关。

“土地与现房价格倒挂。上海去年有8个区县出现了经营性用地‘面粉’接近，甚至贵过‘面包’一手商品房的现象。这被业界认为是上海房地产供需失衡加剧的表现，进而促使更多的投资者涌入楼市，投资不同种类的房地产产品。” 中原地产大陆区副总裁刘天旸1月11日说。

商办楼成交破1900亿

据上海网上房地产的信息，至1月9日上海已有146个类住宅项目，被暂停销售。

对于为何暂停此类项目网签的问题，上海住建委在官网表示，近期接到了不少关于商业办公类项目的违规销售、擅自改建的投诉。“同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。”上海市住建委方面表示，为保障购房人的合法权益、规范市场秩序，在市场整顿期间，上海将暂停此类项目的网签。

作为楼市产品系列中的组成部分，酒店式公寓为“类住宅”中最为人熟知的产品。

分析人士告诉记者，除了酒店式公寓，SOHO、LOFT、服务式公寓等，均被称为“类住宅”产品。与住宅项目的土地证为住宅、70年产权相比，类住宅项目多数在商业或办公性质的土地上建造，其产权从30年至40年不等。虽然产权为商办性质，但其房间布局、使用功能，多介于酒店、办公与住宅之间，很多情况下被视为公寓类产品而用于居住，因此被称为准住宅类产品。

仲量联行研究部经理周志锋表示，由于类住宅项目为商业或办公性质，因此对楼市有很强投资意愿的购买群体，很难受到限购令的约束。而这类项目受到约束，可能与资金大量涌入类住宅市场有一定关联。

投资者对房地产的追逐，从上海去年成交量的大幅度攀升中可见一斑。

据中原地产1月11日公布的报告，上海2016年全市房产出现普涨，新建商品房全年成交量首次突破7200亿元，达到7278.5亿元；这一成交量比2015年大幅度增长了19.2%。

《华夏时报》记者从中原地产获得的最新数据显示，上海2016年商办楼总成交金额首次破1900亿元，商办投资意愿度加强，这其中服务式公寓的交易量增长了5.5%。

“在上海严格执行限购令的形势下，很多手中持有资金，而被限购令挡在购房门槛之外的投资者在一线城市寻找新的房地产投资领域。与此同时，类住宅商业产权的项目，也将目光瞄准了住宅市场的买家。因此类住宅产品成为相当受投资者青睐的产品，这类项目的成交也非常活跃。”周志锋表示。

调控细则有待落地

上海对类住宅项目暂停网签，是否意味着接下来上海会出台更严厉的政策？

对此第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可认为，上海接下来不一定会出台更多限制性的政策。

“虽然类住宅项目的销售受到了限制，但结合市场和政策环境，更多是对2016年执行层面和条款的梳理上，在实际操作上做出进一步的落实。”简可在接受记者采访时表示，政府之所以暂停网签，是为了更好地规范这一类型的产品。未来对商办类产品的规划，政府意在通过更好了解这类产品，对其进行更加规范的操作。

“需求从住宅涌向其它产品领域。以类住宅为代表的酒店式公寓，比较受青睐；但投资者进入商业和办公楼的趋势，则更加明显。”刘天旸说。

虽然住宅成交量增长数量已经相当可观，但商业和办公楼的增长速度，远大于住宅。与商业和办公相比，服务式公寓的增长量只能算得上是起步级别。

据中原地产数据，去年沪办公楼成交了479万平方米，较2015年成交量增加50.4%；商业成交量212万平方米，成交大幅增加55.55%。

分析人士指出，对类住宅暂停网签只是第一步，在业界看来，对此类项目后续的细则还有待进一步落实。

“现在类住宅只是暂停了销售，还没有出台执行细则。去年相关方面一度出台了建议，认为可以对商办用房类型改造为可租屋的适当地放宽条件。但结合当前的政策，可以看出政府想进一步梳理，如何更好地处理这样的产品。预计接下来政府会落实细则，对类住宅项目做出较明确的指示。”第一太平戴维斯研究部助理董事张琳指出。

张琳在接受记者采访时表示，从近期上海及重庆出台的政策可以看出，今年房地产政策松动的可能性很低。

“投资需求刚刚露出从热点城市向二线城市蔓延迹象，政府就立即出台政策抑制这种趋势的发展。从政府对市场相当敏感，以及反应速度很快来看，今年楼市政策松动的概率非常低。”张琳说。

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