房企观察：招商蛇口冲刺千亿的背后

新华网北京2月17日电（王日晨） 江山代有才人出，各领风骚数百年。曾经风光无限的“招保万金”四强早已被“恒万碧”三巨头所取代。而如今的行业格局，也正如楼市一般持续分化。“抢不到肉吃，只能坐等饿死。”毕竟有规模才会有江湖地位。在楼市调控趋紧的当下，加速抢占市场规模是房企继续“活下去”的本能反应。而开年后，以招商蛇口为代表的“中产房企”掀起新一轮“抢地潮”，旨在抢占先机，与此同时，招商蛇口2017年年会上，又再次喊出“迈向千亿销售”的口号，并指出今年将以打造“改革创新、转型发展、自贸区建设、资本市场”四个新标兵为抓手，围绕“133341”战略的有效落地。

土储军备竞赛 出手阔绰

尽管多地热点城市以“控地价”为主，不过却难掩土地市场浓郁的火药味。

2月14日，南京迎来春节后的首场土地拍卖，共有7幅地块参与网上竞拍。经过激烈争夺，招商以总价98.1亿元拿下中华门G98地块；同样是在2月15日，苏州市区2017第一拍正式开启。其中，苏地2016-WG-82号地块经过约1个半小时的竞价，被中国金茂以68.7亿元将该地块收入囊中。

而同天稍早前出让的苏地2016-WG-81号地块，才被金茂以34.22亿元总价拿下，成交楼面价16827元/平方米，溢价率44.07%。再加上其2月14日以73.4亿拿下的南京建邺区河西南部鱼嘴地区G97地块，中国金茂两天内共花费了176亿新增了3宗地。

那么，招商蛇口近期拿地为何如此凶猛？

招商蛇口相关负责人向记者表示，不方面透露，暂时以官方公告为准。

援引自一家央系房企内部透露消息，在近期紧急召开的一次公司区域会议上，加压各城市公司的销售计划，要求不惜售、不顶价、速跑量，内部口径“预计很快出严厉的全国政策”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企仍然在积极拿地为自己“加杠杆”，试图通过这次“加杠杆”博弈下一轮市场机会。而这样的结果就是房企的杠杆率继续高企，一旦遇到市场深度调整期，企业的资金面压力就会越来越大。

他同时指出，无论上半年政策面执行多么严格，这已经不重要，重要的是做好自己。首先，上半年尽可能打开各类渠道争取客户资源，抢到客户就是抢到了未来。可以在上半年就“以价换量”，提前通过价格手段实现快速销售，抢收市场客户。

中产冲刺千亿 招商胜算几何

对于像招商蛇口这样的房企来说，从“中产”迈进千亿阶队，或许才是最大驱动力。

招商局蛇口此前发布公告称，2016年公司累计实现签约销售面积471.15万平方米；签约销售金额739.34亿元。另外，其2016年归属于上市公司股东的净利润预计盈利93-98亿元，比上年同期增长91.75%-102.06%。

另据据亿翰智库公布的《2016年中国典型房企销售业绩》来看，招商蛇口排名第14位，与去年相比排位并无变化。从销售业绩分布来看，房企梯队差距加速扩大并出现清晰的断层。其中，第三个断层为1000亿的房企与600亿房企，断层高达150亿元，而招商蛇口恰好处在这个梯队之中，距离千亿阵营仍有一段距离。

尽管经历了重组蛰伏之后，招商蛇口在去年取得的业绩，超过了很多人的预期。但是眼看当年“招保万金”，自己不仅在排名上已沦为末席，同时也是唯一一个挡在千亿阵营门槛之外的，心中难免五味杂陈。

早在上市之初，招商蛇口就曾明确提出“千亿规模、百亿利润”的目标。而在招商蛇口2017年年会上，又再次喊出“迈向千亿销售”的口号，并指出今年将以打造“改革创新、转型发展、自贸区建设、资本市场”四个新标兵为抓手，围绕“133341”战略的有效落地。

2月9日，招商蛇口发布公告称，1月份公司实现签约销售面积33.23万平方米；签约销售金额66.38亿元。相比2016年，完成千亿业绩就要有近40%的增长，就目前业绩看来，招商蛇口要完成冲刺千亿台阶队的目标似乎尚有一定距离。

去地产化面临压力

一方面业绩冲千亿，另一面去地产化，招商蛇口所面临的压力不言而喻。

2015年12月30日，招商蛇口通过吸收合并招商地产，实现招商局旗下城市综合开发运营板块的整体上市。重组上市后的招商蛇口确定了园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图，而不再局限于过去的地产业务，今后将定位为“城市及园区综合开发和运营服务商”。

对于招商蛇口而言，“去地产化”和推进“港、产、城”联动，是其未来几年里发展的主要方向。

不过，尽管销售业绩可观，但招商蛇口却一直被二级资本市场低估，这从其股价上就可以看出。自上市以来，招商蛇口的股价就一直走跌，上市首日为23.64元的开盘价，但截至目前股价在16.91元，跌幅将近30%。

数据显示，2016上半年招商蛇口营业收入367亿元，同比增长44%。其中社区业务（以住宅开发销售为主）收入占比达84%，邮轮业务占比1%，园区业务收入（以运营管理物业为主）占比15%。

根据招商蛇口未来三到五年的规划，其将把社区开发收入从85%左右降低到60%，园区收入比重从目前的15%左右提升到30-40%左右，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入未来也将持续增长。

对此，招商蛇口方面也坦言，园区、社区和邮轮三者均衡发展是最理想的状态，但是还需要一定时间，目前传统房地产开发业务占比仍较高。