开发商变相降价、炒房客闻风抛房 房贷收紧冲击波

楼市调控政策开年继续加码。

春节过后，央行频频收紧信贷，接连上调常备借贷便利(SLF)利率和7天、14天及28天逆回购中标利率，被称为“政策性加息”。尽管利率的上调尚未传导至银行的公开存贷款，但已有北京、广州、佛山等地的房贷政策开始收紧，多家银行甚至约定首套房房贷利率不低于基准利率的90%。

业内普遍认为，央行货币政策调整，楼市去杠杆周期到来，严厉的房地产市场政策叠加折扣利率向上调整，将令本轮房价上涨过快的一二线城市量价齐跌。

《华夏时报》记者近日调查了解到，作为风向标的深圳，二手房市场，部分急于出手的投资客已开始降价10%-20%，而新房市场也有开发商以特价房降价营销，降幅约5%至10%。

房贷拧紧水龙头

2月8日晚，有北京房地产交易中介称收到通知，个人住房贷款利率不低于基准利率九折；自2月8日起签署网签合同的第二套个人住房（含新建住房、二手住房、置换式住房）按揭贷款期限最长不超过25年。

按照平均贷款300万元计算二套房贷款，二套房目前执行利率标准为基准利率的1.1倍。从月供看，将增加1400元左右。

中原地产首席分析师张大伟认为，这代表了在1月利率折扣减少后的继续收紧，银行未来贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓或是常态。信贷是决定短期房价的最关键因素，目前看信贷收紧趋势下短期房价调控压力大。

2月8日下午，又有消息称，广州、佛山也收紧了房贷。广州邮储银行的首套房贷利率优惠从8.5折收紧至9折，兴业银行(601166,股吧)只有申请9.5折才能正常放款，广州农商行也开始将房贷利率上调至9折，且需要排队；另外，自2月5日起，工行佛山地区房贷折扣普遍收紧至8.8折，仅中海、保利、万科等前十大开发商的新楼盘可做8.5折优惠。

除此之外，据澎湃新闻报道，总部在上海（楼盘）的某银行近日接到央行“窗口指导”，要求2月份开始全口径大力度压降新增贷款规模；同时，现在包括对公和个人贷款在内的所有贷款项目都需要提前一个月报备，目前该行只有消费贷可以按时放款，其他都会延期一个月以上。

深圳部分银行下调楼盘评估价拧紧水龙头的动作，也是一种缩紧信号。由于杠杆的普及率，房贷政策对一线城市特别是此轮暴涨的龙头深圳影响显著。

《华夏时报》记者从深圳地区的银行了解到，部分国有银行也有意控制投放额度，某国有银行支行在1月份信贷投放量就大幅下滑，不及去年同期的1/4，但平安银行(000001,股吧)、招商等股份制商业银行的信贷投放仍然正常。

张大伟认为，影响2017年楼市走势最关键的因素是资金价格的变化，目前看，加息或者变相加息的可能性已经出现。信贷绝对是影响短期房价的最重要因素，如果认房又认贷，可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间，而房价的跌幅甚至会接近2014年。此外，资本流出的压力以及国际收支问题会使得央行考虑加息，人民币贬值的趋势是否会延续也会影响未来房地产市场的走势。

去杠杆阵痛

高杠杆是高房价的最重要因素之一，如果管理层把杠杆变短会怎样？

徐枫认为，未来在供给方面，一手房市场不排除少数开发商基于资金压力而让价走量，二手房市场亦可能出现一些坐拥多套住房的投机客降价出逃的行为，房价方面也有望在反复的小调整中渐趋稳定。

据本报记者了解，深圳已有开发商以特价房的形势降价销售，如佳兆业城市广场，去年售价5万元/平米以上，目前价格在4.5-4.8万元/平米。而其它开发商仍处在观望态度，由于价格备案受到政府的严格管制，同一楼盘价格备案价不允许超过前期价格，从去年下半年以来，新盘推出量极少。

尤其是深圳从去年11月开始调整评估价后，总的税费增加明显，比如总价高于280万元的房子，属于非普通住宅，增值税就要多增几万到几十万元不等，这也增加了二手房投资和买房的成本，导致成交量再次下滑。

据深圳规土委数据，去年9月新房均价61600元/平米，降至今年1月54931元/平米，下降7000元/平米，2017年1月深圳新房成交量仅为1652套，创47个月以来单月新低，环比减少23.6%，同比降低七成；二手房成交2747套，环比下跌27.9%，同比下跌超八成。

另据深房协监测，今年春节假期结束以来，深圳房地产经纪机构二手房签单活跃度远不如去年：一是成交量低，5天内成交量总计为167 套，仅为去年同期的6%；二是成交态势不如人意，去年春节假期后签单量阶梯式上扬，而今年签单量上下震荡无序，显示出市场人气的清淡和入市者的犹豫不定。

“业主不降价，购房者是不会买单的，但有的业主不急于出售也不肯降多少，市场还在僵持阶段，目前降价成交的都是业主急于套现的，以投资客居多。”家家顺地产一位中介人员告诉记者，大部分挂牌的房子都已经比高位降了10%-15%。

记者采访发现，深圳最近两年加入炒房队伍的白领投资客，目前正承受着资金的压力，他们大多通过银行消费贷款和信用贷款，或者将第一套房从银行做抵押贷款，作为第二、第三套房的首付款。尤其是2016年上半年才入场的投资客，已被套牢在楼市的顶峰，算上税费卖出去还要亏本。

深圳一位房地产评估公司经理告诉《华夏时报》记者，2015年以前入场的投资客压力不大，可将升值大的房子到银行做抵押贷款，加上出租可以抵部分月供，近两年新入市两三套的投资者压力比较大，另外将杠杆用到极致的投资客，手上信用卡都几十张，轮流套现的也都是在扛着。

“我固定了10套在手上不卖，其中前海9套，宝安1套，都是2009年入手的房子，2015年买了一套双拼自住，资金上没有压力，拿着自住和出租，遇到超级笋盘就接手，市场回暖了就套现。”深圳一位资深投资客告诉本报记者，他的房子收益已经超过10倍，去掉月供，每个月还有多余的几万元租金。

“资深的投资客在去年高位就开始抛盘，玩久了就会有预感，留足资金等低位调整时再出手。”上述资深投资客说，楼市跟股市一样，套牢在顶峰的永远是跟风的散户，一旦去杠杆会很痛苦，资金不足就连血本也可能亏掉。

张大伟认为，整体看，2017年北京及其他主要一二线城市的房价调整预期越来越明显，特别是在加息等可能性增加的情况下，这种趋势和幅度会加大。