郑州堵漏“一元房价”背后 供地减少地价飞涨

春节前郑州土地出现的“一元钱”土地，一度引起市场关注。针对土地出让过程中出现的纰漏，近日郑州做出新政策规定。

2月7日，郑州市政府办公厅下发了网上挂牌交易土地限价竞买的通知。据郑州最新的土地出让规则，地价达到熔断价格后，进行网上一次性竞综合房价，按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人。在郑州新的土地出让政策中，还增加了另外一条新规则：土地竞买人报价低于房屋成本指导价，将被视为无效报价。

此外，郑州市政府在通知中明确，郑州郑东新区、郑州经济技术开发区范围内出让土地使用权前，需确定该宗地综合房价最高限价，并按照熔断地价和房屋建安费用、各类税费等确定房屋成本指导价，以保护公平竞争。

堵漏“一元房价”

郑州市这一通知，被业界认为是针对郑州土地出让市场出现一元房价的政策堵漏。

春节前，在市场上一度引起关注的郑州“一元钱”地块，被当地政府紧急叫停。

郑州市国土局郑东新区分局1月22日发布通告，暂停了牟政出【2016】198号、199号、郑政东出【2016】15号、16号及18号等5宗国有土地的使用权出让后续工作。

“2017年1月22日，根据郑政办文【2016】87号文挂牌出让牟政出【2016】198号等5宗地的国有土地使用权时，出现了综合房价报价异常的现象。相关竞买人随后被举报明显违反市场规律、属于恶性竞争、涉嫌违法。”郑州市国土局郑东新区分局在通告中说。

业界指出，这五幅土地的出让被当地国土局叫了暂停，或与拍出“一元钱”土地有关。

1月22日郑州一宗土地在网出让过程中，出现了令人诧异的情况。网拍信息显示，198号（网）的土地在宗地挂牌出让活动中，以5.4亿元的总价格被河南好喜地置业有限公司竞得，竞价综合房价为1元/平米。

当天出让的另一幅郑政东出15号地块，虽然综合地价高于前述土地，但开发商报出的楼面价也令人匪夷所思。

据河南当地媒体报道，在当天的土地出让活动中，按郑州目前土地网拍“熔断”机制的相应规则，一家名为河南青风置业的公司在竞综合房价的环节中，以23631元/平米的价格竞得了这宗土地。但对该块地的成交总价及容积率进行综合测算，这宗土地住宅的楼板价，约为23629元/平米。未来的售价对比所拍楼板价格，青风置业所报出的价格意味着，在没有计入建筑等开发成本的前提下，开发商每平米只有约两元钱的空间。

郑州国土局郑东新区分局在通告中指出，此次出让郑东新区、郑州经济开发区范围内的住宅用地使用权时的规则如下：竞买人先竞地价，地价如达到熔断，再竞房价；即竞买人承诺销售房价不得高于规定的所处区域的综合房价，且其所报的综合房价最低者为土地竞得人。此外，土地竞得人不得高于竞得房价进行销售。

当地国土部门认为，开发商综合房价的报价如低于项目开发建设的成本，不仅违反了反不正当竞争法等法律规定，扰乱房地产市场的正常交易秩序，也可能对购房人的购房安全产生重大隐患。

郑州土地价格疯涨

一边是五幅土地报出了令人诧异的价格，但去年以来郑州土地的价格走势，却与这5家开发商报出的价格截然相反。

2016年以来，随着郑州楼市受到越来越多开发商和购房者的关注，郑州土地价格也出现不同程度的上扬。

据郑州国土局公布的2016年国土资源主要统计指标简析，根据郑州城市建设用地价格动态监测，2016年郑州市综合地价3339元/平米，同比上涨11.97%；其中2016年郑州商业用地价格3953元/平米，较2015年同比上涨11.92%；住宅用地价格4580元/平米，同比上涨12.92%。

前述价格为市场全年土地成交的综合价格，但从分项来看，其数据呈现了完全不同的另外一个侧面。

据郑州国土局披露的数据，2016年郑州商业用地出让最高价41531元/平米，较2015年同比上涨176.67%；住宅用地出让最高价达62756元/平米，同比上涨281.75%。

从去年国有建设用地供应的情况来看，2016年郑州建设用地供应总量为1279宗，总面积为3935.4769公顷，同比减少46.38%。“对比分析前4年数据可知，2016年上半年供地总量有所下降，与2012年—2014年的供地总量相比，波动较小。”郑州国土局在统计指标简析中表示。

在这样的市场背景下，对于5家开发商报价，郑州国土部门也提出了新的意见，要求开发商进行详细的情况说明。

郑州国土局郑东新区分局要求取得上述5宗国有土地使用权竞得证明的5家竞买人，从速提供相关材料，并说明自己报价的合理性以及是否存在《中华人民共和国反不正当竞争法》第十一条等法律规定的不正当竞争行为。

“依据房管、工商等行政管理部门，对5家竞买人竞买行为合法性的研判结果，依法做出相应的处理。”郑东新区分局在公告中表示。