日本经济一大怪相：住房二十年价值归了零

日本一大怪：住房二十年价值归零

前不久，日本国土交通省调查了1969年以来的住房累计投资额和住房资产差额，约500万亿日元的巨额资产不翼而飞，这相当于目前日本一年的GDP。而日本国民都还蒙在鼓里。许多业主直到要出售住房时，才意识到他们最重要的这笔资产已一钱不值。

在日本楼市中，二手房比重仅13%。二手房之所以乏人问津，原因很多，最关键的是当业主买下住房后其价值便直线下降。

日本住宅，木结构占约60%，这类住房价格下跌最快。再牢固的木结构住房，20年后都是殊途同归：价值归零。无论业主其间曾多次装修，保养得怎么好，到了房产中介那里都不屑一顾。无法维持价值的商品，当然不被视为“财产”。日本楼市就这样不断将业主的“财产”蜕变为普通“消费品”。

那么，房产20年价值归零的根据何在？据说财务省曾有木结构住房使用年限为22年的规定，但实际上市场价格与税收没有任何关系。那这样的规定又为何成了房产行业的通行做法呢？那是政府与不动产行业、建筑业、银行业联手促成的一种怪相。

对政府来说，新房既是消费品又是固定资产这一定位，可同时向其征收消费税和固定资产税。但若二手房进入流通市场，基本上就收不到消费税了，而且在与住房连带的土地销售中也不征消费税。另外，从政府政策角度看，住房开工率是左右经济增长的重要环节，二手房交易活跃，新房开工率就受打压，推动经济增长的政策效应就会被抵消。

向业主同时征收消费税和固定资产税，显然属双重征收，毫无道理。美、英的住房都不收消费税。虽然日本相关部门多次呼吁政府对优质住房免征消费税，但每次都劳而无功。而对开发商而言，这一做法却正中下怀。

虽然日本的住房投资额仅占GDP的3%，但住房会拉动相关的钢铁、水泥、玻璃和家电、家居等众多行业，连带效应相当大。可住房价值如此迅速归零，业主显然难以接受，因此，每每涉及税制改革话题，住房总会成为众矢之的。

经销新房的利润要显著大于二手房交易，因此不动产企业对二手房买卖也总提不起多少劲来。尽管近年来日本各方要求激活二手房市场的呼声日益强烈，但2015年9月日本不动产协会提交的一份呼吁税制改革的意见书，却开宗明义要求“延长降低与新房有关的固定资产税征收期限”。多年来该行业始终在为此而努力，这次终于如愿以偿。由此不难看出日本经济对新房销售的依赖。

同样，对银行来说，经营二手房也基本上是弊大于利。要经营二手房，就要不断派人去鉴定二手房的质量，这种事吃力不讨好，银行根本无意问津。银行还觉得，如果认可二手房的价值，那就不无推高坏账风险之虞。

就这样，政府力图通过新房开工拉动增长，增加税收，开发商则希望从中提升效益，虽然此举明显会增加业主负担，但银行却对此视而不见。通过利益链条形成了“神圣同盟”，导致日本住房20年价值归零的怪相。

前不久，日本国土交通省调查了1969年以来的住房累计投资额和住房资产差额，得出的结果十分惊人：约500万亿日元的巨额资产不翼而飞了，这相当于目前日本一年的GDP。而日本国民对此都还蒙在鼓里。许多业主直到要出售住房时，才意识到他们最重要的这笔资产已一钱不值，这对他们来说不啻兜头一盆冷水。所有的人生目标和价值都因此灰飞烟灭，他们往往很长时间都无法接受这一事实，心情久久难以恢复平静。

如果业主准备换房时已还完房贷那还算是幸运的，最惨的是许多业主还欠着一大笔房贷。如果业主打算在此时换房，由于其住房资产价值已急剧下降，卖出后还不够偿还剩余房贷。如果他们想买新房，怕连首付都拿不出了。因此很多业主在目瞪口呆之余，唯一的选择就是继续在老房子中住下去，彻底放弃改善居住的愿望。

以一套木结构住房为例，当初价格为3500万日元，其中1500万是地价，其余2000万是房价。如某业主以2.5%的利息申请35年房贷，则20年后房贷还剩1900万日元。如此时业主卖出此房，因地价没变仍是1500万日元，而房价已归零，所以该业主卖房后仅得1500万日元。面对1900万日元的房贷，他还倒欠银行400万日元。辛辛苦苦20年，到头来不仅房子没有了，还欠下一大笔债，这样的悲剧事实上每天都在发生，让人情何以堪？这可不是闹着玩的！人的一生能买几套房子？住房可不像其他消费品，用完了或用旧了，再买新的。对许多业主来说，住房就是一辈子的事。一生的心血突然归零，由此带来的打击之大、创伤之深，难以形容。

过去在日本经济高速增长时期，虽然住房的价值也在飞快下降，但由于当时的地价还在上升，暂时掩盖了这一矛盾。如今日本人口下降，已不能指望地价继续像以前那样攀升，这一怪相便完全露出了水面。

日本泡沫经济破灭已有20多年。当年的购房者如今已步入花甲之年。当他们在美滋滋地设计人生新阶段之际，却遭遇如此沉重的打击，这个弯子实在不好转。既然无力买新房改善居住，那只能在老房子中凑合下去。很多住房的业主就此终了一生，其破旧的老房子也就变成了空房，在无人维护的状态下加速老化，以致各地空房急增，连东京市中心地段的空房率也在10%以上，有些地段几乎成了“鬼城”。

迄今，日本尚未出现改变这一怪相的任何迹象。

（作者系知名日本问题专家）