资金收紧效应发酵：1月土地市场继续降温

摘要

分析人士指出，热点城市土地出让条件趋严，去年年末不少地方政府调减供地规模，都成为土地市场降温的直接原因。此外监管层对房企融资收紧，加之房企将迎来债务偿还高峰期，在此背景下，土地市场将很难恢复2016年的局面。进入2017年，全国土地市场似乎并未延续上年的火热势头。

导读

分析人士指出，热点城市土地出让条件趋严，去年年末不少地方政府调减供地规模，都成为土地市场降温的直接原因。此外监管层对房企融资收紧，加之房企将迎来债务偿还高峰期，在此背景下，土地市场将很难恢复2016年的局面。

进入2017年，全国土地市场似乎并未延续上年的火热势头。

根据中原地产统计，除天津、上海、深圳、温州等少数几个城市外，大部分城市的土地市场在1月上旬出现“休眠”。总体来看，土地交易的总价、单价、溢价率等指标也比去年有明显下滑。

土地出让的约束与限制条件越来越多，被认为是导致土地市场降温的主因。而地方政府“前松后紧”的惯常供地节奏，也使得年初甚少有优质地块出让。这使得年初土地市场的冷清具有一定的合理性。

但从中期来看，指望土地市场大幅升温也不现实。分析人士指出，各项政策对房地产企业的融资和资金使用实施限制，加之2017年将出现楼市“小年”的整体判断，房企近一年多的资金充裕局面将可能面临终结。房企的拿地能力也将不可避免地遭到削弱。

土地市场降温路

中原地产统计显示，今年1月1日-11日，全国单宗土地价格超过10亿的地块合计仅有6宗，超过5亿的地块累计也只有9宗。

从溢价率来看，超过100%的只有1宗。大部分热点城市土地成交溢价率明显降低，如1月前11天深圳成交土地的平均溢价率为0，天津仅为2.11%，上海的溢价率也仅为24%。明显低于2016年的平均水平。

分城市来看，1月上旬全国土地出让金超过10亿的城市仅有9个，分别是天津、上海、深圳、温州、成都、阜阳、郑州、南京、廊坊。除成都、阜阳外，其余七个城市的土地平均溢价率均未超过50%。

这种降温的局面从去年12月就已出现。但在当月，全国单宗价格超过10亿的土地也超过了100宗。由此对比来看，1月上旬的土地市场在去年12月的基础上出现进一步降温。

中原地产认为，在近期的多轮楼市调控中，对土地出让的约束与限制条件越来越多，是导致土地交易降温的主要原因。

去年年中以来，很多热点城市在土地出让中设置最高限价，对土地出让价格和溢价率进行强行控制。年末，北京推出4宗自持型地块，要求这批土地的住宅不能出售，拿地者只能自持，或对外出租。

到第四季度，多地部署清查开发商的拿地资金来源。上海就规定，房企获得的银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地出让金、保证金和定金。竞买人在申请参加土地“招拍挂”时，应承诺资金来源为合规的自有资金。

分析人士指出，这些政策既对高溢价地块有明显的打压作用，又明显影响到开发商的拿地积极性。

与此同时，去年年末，不少地方政府调减供地规模，也成为土地市场降温的一项直接原因。

有行业观察人士向21世纪经济报道指出，地方政府的供地节奏通常是“前松后紧”，即上半年供地规模不大，优质地块不多；下半年土地供应的质与量都有显著提升。从这个意义上说，年初土地市场冷淡也在情理之中。

房企融资悄然收紧

从开发商的角度，疯狂拿地的底气也变得逐渐不足。上文提到的清查拿地资金来源，仅仅是监管层收紧房企融资的“冰山一角”。

2016年7月，证监会官员再一次保荐机构专题培训会议上指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

11月，银监会要求16个房价上涨过快城市的银行业金融机构自查房地产融资等业务，其中就包括是否存在银行资金违规用于购地的问题；是否比照自营贷款管理的要求，强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理，是否存在理财资金违规进入房地产领域的问题；信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款，是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款。

同月，发改委发布《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》要求，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目(保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外).

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出，这一系列政策的目的，可总结为两个方面：控制房企融资渠道、规范资金用途。

他认为，其对房企资金的影响也体现在两个方面，一是房企的融资渠道收窄，各项表外融资渠道被封死，企业的资金链将可能受到影响。二是房企用于拿地的主要资金，将由此前的融资，逐渐收缩到自有资金为主。

在房地产企业的“自有资金”中，可用于补充流动性的，主要是销售回款部分。

根据21世纪经济报道的了解，经过2016年的旺盛销售之后，目前房地产企业的资金状况较为充裕。但由于多数机构对今年楼市维持“小年”的判断，因此今年的市场销售和房企的回款状况都不容乐观。统计局数据显示，2016年下半年以来，作为房企资金来源中的个人按揭贷款增速整体呈下降趋势，定金及预售款的增速也在连续增长3个月后，在去年11月出现下滑。

且根据易居克而瑞研究中心的报告，房企近两年的银行借款，发行的短期票据、债券以及2015年之前的中长期债务，将在2017下半年和2018年迎来到期偿还高峰。

综上判断，中原地产指出，这可能使得房企近一年多的资金充裕局面面临终结。未来6-9个月，房企将面临越来越大的资金问题。

张大伟认为，在此背景下，土地市场将很难恢复2016年的局面，高价地数量、土地溢价率、单价等都将有所下滑。与此同时，之前部分企业获得的高价地很可能面临入市难题。但由于大部分房企均面临补仓需求，若热点城市推出优质地块，也将不可避免地受到追捧。