投资客外撤 北京商住升值空间到顶？

摘要

北京市对商住市场的严格调控，让越来越多的投资客开始重新评估手中的商住项目。近日，据《华夏时报》记者对北京商住市场的调查发现，随着政府严查严控商住项目，目前投资客因为不看好商住项目的未来收益，正在从商住市场撤出。

北京市对商住市场的严格调控，让越来越多的投资客开始重新评估手中的商住项目。

近日，据《华夏时报》记者对北京商住市场的调查发现，随着政府严查严控商住项目，目前投资客因为不看好商住项目的未来收益，正在从商住市场撤出。

一位投资客告诉记者，虽然随着北京未来的发展，商住项目具有一定的升值空间，但从近几年的情况来看，投资者并不适合将资金投在商住类项目上，该类项目比较同地段的住宅项目，升值空间太有限，收益率太低，不适合再继续投资或者持有。

投资客抛售商住项目

在北京打拼多年的金融界人士黄先生目前急于出手手中的一套商用项目，该项目为商办/商住两用，位置在南四环，购置于2013年，当时的总价约为900万，目前市场价约为1150万，该房产黄先生主要自用于公司办公。

对于抛售该商住项目的原因，黄先生指出，是因为目前商住项目增值空间太小，2017年的收益太有限。黄先生预计该项目在2017年最多有10万的上涨空间，而持有该房产预计可以节省自己的租房费用约为40万/年，这样算下来，持有该不动产自己在2017年最多收益是50万，但如果自己把这套不动产出手，1150万用于投资，预估自己的最少收益在60万以上。

有商住项目开发商则告诉记者，本身商住项目在2016年一度火爆异常，但因为受到政策调控，目前确实成交一般。主要是因为购买商住类项目的买家中，真正用于居住的较少，而投资客占了较大比重，新政后房价稳定了投资客也明显减少了。

据悉，从2010年“6·28”监管令、2011年“5·16”商改住禁令到本次再次严控商住市场以来，北京市商改住“擦边球”产品一直处在风口浪尖。目前北京市商住项目在推广和销售环节都非常谨慎。北京市顺义区甚至严格要求商改住项目不得设置样板间。

随着楼市降温，不动产投资热度降低， 商住楼严查风暴也进一步助推了商住项目整体进入观望期，部分投资客选择暂时退出，寻求新的投资渠道。

尽管如此，政府对商住项目的监控并未放松，近期，有开发商收到了《北京市规划和国土资源管理委员会关于加强商业、办公类项目规划管理的通知》。通知要求开发商限期整改违规“商改住”产品。2016年12月31日前未整改到位的，将禁止违规企业法人和企业法人代表参与北京市土地市场交易。

北京中原市场研究部认为，通知中规定，200平方米以下的商住层高控制在3.6米以下，这将导致小户型LOFT可能就此绝迹；要求在售项目暂停网签或进行整改，将会影响网签量；未售项目和在建项目不得改变土地出让合同规定的用途且层高有限制，这也将导致报批审核力度加大、项目附加值减小。

商住项目成交已下滑

“2017年新年刚过，整个商住市场表面波澜不惊，其实暗潮汹涌。总体而言有三个特点，其一住宅市场，包括普通住宅和部分公寓类产品，价格趋势比较平稳，这也是北京市场今年来的总体表现，不会有太大的波动。其二是写字楼办公类产品，包括产业园，市区核心区域会平稳上涨，但幅度不会太大，需要关注的是随着副中心建设的加快和年内市府搬迁计划，可以预料到通州商办市场仍会加大上涨幅度，并将持续一段时间，估计到2020年左右方能企稳。其三是非核心区域的商业及商办产品，受今年经济大环境的影响，会保持现有价格或略有下降，与普通住宅市场呈现冰火两重天的格局。”资深地产专家段舒怀指出，2017年一季度属于市场观望期，相对比较稳定，但各房企对北京市场仍有很高期望，竞争会更趋激烈。

事实上，2016年北京商住市场确实红红火火，北京全年商住市场共计成交63703套，成交均价29778元/m2。据统计，2016年一年的销量比过去3年的总和都要多。尤其是在2016年上半年，北京商住成交量首超住宅，一路高歌猛进。

所谓商住房，是将商业、公建用地改为居住属性的一种“擦边球”产品。严格来说在使用用途上存在一定的违规嫌疑。随着北京地价高企，住宅市场日趋豪宅化，商住房由于不限购，总价相对较低，越来越受到刚需人群的青睐。

原本商住楼作为北京楼市的补充型产品，数量较少。但随着限购及新建商品住宅供应量的减少，2016年3月，北京市商住楼成交量史上第一次超过普通住宅。

2016年前8个月，北京商住类产品共成交41629套，为2015年同期的5倍，相比2015年全年成交量高出98%，为历史新高。前8个月商住类产品成交金额高达774.82亿元，比2015年全年还高出88%。

在商住产品日益泛滥的情况下，政府不得不加强严控手段。除了对在售商住项目严查严控，北京市在新增和再次供地等方面也进行了收紧。

中国指数研究院的数据也显示，2016年受住宅供应及市场政策环境等影响，北京商办市场尤其是商住市场成交量爆发，在此带动下，商办类市场火爆。2016年，北京商办市场(商住+写字楼+商业用房)月均成交约57万平方米，同比增加105%；成交均价为30609元/平方米，与上年基本持平，价格平稳主要是受成交结构影响，2016年商办项目尤其是商住公寓成交主要集中在顺义、大兴、通州、门头沟等五环以外。

自2016年5月起商住监管逐渐趋紧，在政策高压以及商住整顿风暴笼罩下，北京商住楼盘四季度成交量呈现下降趋势，最终走出了高开低走的行情。

据北京中原市场研究部统计，“9·30新政”之后，北京商住公寓成交量再也没超过2000套，北京中原市场研究部认为，商住公寓成交量大幅下滑，与政府目前严加审查商住项目，监管力度加大有关；“9·30新政”释放的管控信号，也让一部分投资客开始观望。同时，地产新政和新广告法对商住项目严加审查，商住项目均较为谨慎，开始停止大面积推广和渠道带客。而对于部分不合规项目，政府已暂停其网签。