房地产虚胖成经济隐忧 货币闸门调整料温和

有评论指出，房地产已被视为2017年中国经济最大的不确定因素，政府亦将今年居首的“去库存”任务让位于“防风险”。而随着货币总闸门趋于收紧，风起云涌的楼市也将渐归平静，不过业内人士多预计调整不至于太剧烈。这篇文章具有一定的借鉴意义。

他们认为，一方面，决策层强调“住有所居”，热点楼市仍将延续今年国庆后的从严政策基调，继续挤掉楼市“虚胖”；另一方面去库存还在进行中，对中小城市城镇化的政策支持力度料不会减弱。

“如果把地牢牢控制住，限购继续坚持，坚持时间够长到位的话，明年房价总体会稳中趋降。”兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委称，但不太确认的是，明年下半年经济下行压力比较大之后，政策能否继续坚持，底线还是要“以稳为主”。

他指出，中国房地产市场更多体现出政策周期，而非库存周期的特质，所以明年市场走向首先要看政策执行的坚定程度。这轮调控对地产商拍地资金来源空前严格，延续下去对楼市会有明显影响。

和以往类似，这轮调控也立竿见影地给过热楼市降了温。然而，面对结构失衡的中国楼市，针对需求端的措施越来越力不从心。房地产周期波动愈加频繁，无益于长期健康发展，土地、央地财税等涉及基本供求的制度性改革短期难有实质进展，住房租赁市场的规范建设却是可以期待的。

“中央2017年的一个政策导向，就是扭转资金脱实趋虚，这是房地产所面临的大背景，”国家信息中心经济预测部副主任范剑平在一行业会议上表示，房地产既属于实体经济，也具有很大金融属性，在政策上既要保障居住功能，又要适当抑制投资功能的过度炒作，“明年房地产虚胖的东西会受到抑制。”

他认为，明年整体货币环境不如今年宽松，货币政策正回归正常，控制增量并消化存量，房地产过去玩的廉价资金、低利率已一去不复返，投资投机需求首当其冲受打压；居住性需求则受人口流向左右，分化严重，取决于该地能否抢来年轻人，具体可参考两个指标，一是服务业占GDP比重，二是科技创新强度。

此前召开的中央经济工作会议再度将房地产列为明年的重点任务，并提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

中国房地产市场今年在“去库存”多重利好政策下全面反弹，商品房销售创历史新高，去年几乎停滞的投资增速也缓慢爬升，地王频出，此起彼伏的房价涨势更是令人咋舌。面对如此亢奋的市场，国庆后逾20城集中出台调控措施。

此后中央层面从规范经营、整治市场、防范风险等角度，不断释放从紧从严的政策信号，银监会和发改委也收紧房地产融资闸门，上海、天津等热点城市11月亦进一步升级调控。从国家统计局最新公布的房价数据看，热点城市已出现涨势放缓迹象。

今年调整偏温和

“宏观上管住货币”，意味着明年无论是对购房者还是开发商，像今年那么充裕的流动性是可遇不可求了，热点城市需求受抑制，成交大概率自历史高点回落，房价亦有松动可能。不过在防风险同时，决策层仍在强调去库存，对中小城市的支持力度预计只增不减，整体而言，预计2017年的房地产周期性调整偏温和。

针对中央经济工作会议“要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房”的表述，房地产研究机构--中国指数研究院认为，这显示出明年房地产货币投放控制将会趋紧，差别化信贷政策将继续发挥重要作用。

“从近期热点城市收紧信贷政策的效果来看，取得了积极的效果，特别是对投资投机置业、高端改善置业都产生了明显影响。”中指院称，“保持这一政策的连续性，有利于进一步稳定市场预期，为热点城市楼市降温。”

中原集团研究中心总监刘渊预计，2017年全国新房销售面积有明显下降，同比降幅可能超过10%，回到接近2015年的水平（绝对值并不低），一二线成交量会在低位，基本只有自住可以买，三四线要维持今年的历史高位恐怕也有难度，“从现在政策看，热度能降下来，量能下来，时间长点价格也会下降。”

他并指出，尽管今年库存总量有所下降，但主要由于出调控政策的那些热点城市库存的降低，占高库存大部分的三四线城市去库存进度则不尽人意。而此次经济工作会议也强调，重点解决三四线城市房地产库存过多问题，要把去库存和促进人口城镇化结合起来。

国务院发展研究中心研究员张立群对明年房地产市场表现较为乐观。他在一论坛中表示，前11月房企到位资金同比增15%，资金相对充裕下在热点城市拿地趋于活跃是大概率事件，而且地方将增加土地、住房供给作为稳房价的一个重要措施，综合看房地产投资增速明年5%左右，有望维持在接近当前水准。

“城镇化仍然在顽强地推进，比如一些热点的二线城市现在开始接棒一线城市，出现了一个比一线城市更为活跃的发展态势。”他称，今年房地产投资增量的60%左右，据有关测算来自于这些二线城市的开发建设；而一线、中心城市带动城市群的发展也使一些三四线的人气度开始提高，如北京周边的廊坊、保定等。

数据显示，中国2016年前11月商品房销售面积和销售额同比增速尽管在国庆调控后有所回落，但仍处于24.3%和37.5%的高位，房地产开发投资增速从去年的1%升至6.5%。

不过也有房地产业资深人士表达了对明年楼市调整压力的担忧，“一二线调控，三四线能否撑起整个楼市？”

该人士指出，这几年在政策鼓励下农民工三四线买房一直存在，也是当地楼市稳定增长的原因，问题是刺激政策效用递减，有效需求也不是源源不断，三四线城市人均新房面积已有十几平米，还有存量高、人口流出的问题，增长空间有多大？

长效机制突破口

在部署明年经济工作时，中央特别提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。尽管长效机制并不是最新提法，牵涉房地产市场根本的土地和财税制度改革也非一蹴而就，但业界仍对明年在长效机制上取得进展抱有期待，发展住房租赁市场可能会是一个突破口。

“（长效机制方面）现在能做的是增加土地供给，建立更加规范的租赁市场，也仅仅只能是这些了，”兴业银行的鲁政委称，不能指望通过房地产税把房价降下来。

国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松则表示，优化土地供应结构，供需矛盾突出的热点地区加大住宅用地供应，这几年一直在提。从管理部门角度，也一直想往理想方向去推，但能实现到什么程度，受影响的因素还比较多。

她举例称，比如有些城市已定位为减量发展，要满足产业调整、向外疏导等要求，同时住宅用地市场又比较热，供需矛盾大，这时如果放大土地供应，跟减量化又是什么关系，这需要深入研究。

“热的二线也要具体分析，热肯定是说明供不应求，但也要看是什么样的需求，如果是像今年大量资金炒作加入，为适应投机或炒作需求，土地供应量是填不满的。”她说。

对于明年的土地市场，赵松认为，从现在各方面政策有点收紧的状态看，热点城市会相应稳一些，前期涨得不太多、不是特别关注的三线可能会有所发展，特别是在热点城市周边的，但库存多的地方仍要控制用地，消化现有库存。

中央经济工作会议提出，要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

“我觉得房地产市场里面要补的短板是有序培育租赁市场，”原建设部部长、全国人大环资委主任汪光焘在一论坛上表示，研究把房子住起来的问题，而不是简单卖出去的角度来处理问题，是当前补短板、补有序发展租赁市场短板的重要内容。

分城市看，他建议，一线和热点城市租赁市场目标是提高既有住房的利用效率，要落实人地挂钩的政策，加大土地资源供给，鼓励机构新建租赁住房，并推进城市空置房屋改建后用于租赁，解决新市民的住房问题。

一般二线城市则以因地制宜，改善居住环境为主要目标，协同发展房地产一级、二级、三级市场，建立土地供给、新房与二手房联动机制，推动企业、单位、个人房屋进入租赁市场；而三、四线城市是去库存主要区域，着重抓好租赁市场的培育，推进农民进城市民化为目标。（文章来源：路透中文）