北京调控后二手楼市价格版图: 谁扛不住了？

调控的逐轮深入对热点城市楼市产生了重大影响。

最直接的反应是成交量下滑。从中原地产监测的36个城市来看，12月第二周（12.05-12.11）新建住宅成交面积环比微降0.3%，其中一线、三四线城市分别下降3%、6%，二线城市上升5%。

北京二手房市场成交量也受到了一定影响。10月份北京二手房网签20950套，11月则回落至19128套，同比下降约9.5%。

成交量下滑的同时北京房价是否在下跌？为此，21世纪经济报道记者通过走访，对各区域及各典型小区进行了分析。

21世纪经济报道记者发现，北京所有区县成交量均出现大幅下降，但房价表现各不相同，绝大部分仍然处于涨价态势。东城区、西城区、朝阳区和海淀区的房价整体趋势仍在稳步上升、未见下跌（甚至仍有小区出现明显涨幅），郊区及周边地带则在限购后房价出现小幅下降。

不过，就个案分析而言，地段、装修程度、楼层高低、有无电梯等因素也直接影响二手房房价涨跌。

坚挺的市中心和学区房

21世纪经济报道记者以区县、典型项目为单位，进行了面到点的对比。个案对比的数据基础源自链家网和安居客。

在北京市东城区，根据链家网数据，9月30日限购令施行之后截至12月15日区内共成交510套房，远不如9月份780套的成交量。

典型楼盘如东直门附近一小区海晟名苑，房价高于平均房价且仍在增长。9月30日后成交的140平方米以上大户型价格约9.99万元/平方米，140平方米以下户型均价在11万元/平方米以上；而此前大户型房价波动较小，均价从8万元/平方米涨到9万元/平方米左右，小户型则从8万元/平方米涨到11万元/平方米。

而北京市西城区，根据链家网数据，9月30日后房屋共成交789套，也不如9月的1343套。

西城区广安门附近房价在9月30日以后仍平稳增长，到11月之后增幅下降。如西城区丽水莲花小区在9月30日后成交均价8.2万元/平方米；在9月30日前成交的房源，整体均价7万-8万元/平方米，前后差别不大。

西单附近的小区房价一直在稳步增长，甚至在9月30日之后，房价增幅突然提高，至11月又重新放缓。位于西单的爱民里小区9月30日之后成交均为140平方米以下户型，均价12.9万元/平方米。1月至9月成交的无电梯房价格在9万-11万元/平方米间。

海淀区以学区房多著称。21世纪经济报道记者发现，仅双榆树地带的房价在限购之后增速放缓，甚至到11月回落至限购前水平。部分小区如知春里的房价仍在缓慢增长，9月30日后成交均价9.8万元/平方米，前9个月成交均价从7万元/平方米涨到9万元/平方米左右。

中关村附近稳步增长的房价，直到11月份开始有所回落。紫金数码园房价低于中关村附近，但整体趋势相同。该小区在9月30日后成交均价为6.25万元/平方米，目前挂牌出售的5套房源均价为7.7万元/平方米；9月30日之前价格从4万元/平方米左右涨到5.8万元/平方米左右。

另外，通州受首都副中心特殊因素影响，房价相比限购前表现坚挺。

涨幅放缓版图

朝阳区的房价涨幅自近两个月开始放缓。

太阳宫附近的房价在限购之后增速放缓，至11月之后甚至有下滑迹象。如太阳公元小区均价高于太阳宫附近小区，但趋势相同。在9月30日之后成交均价约在12.8万元/平方米。正在挂牌出售的25套房源，均价为13.9万元。而1月至9月，太阳公元小户型成交价格从9万元/平方米左右涨到12.14万元/平方米，大户型均价从8万元/平方米涨到12.4万元/平方米左右。

朝阳公园附近房价增速也在11月份左右开始放缓。如枣营南里小区于9月30日之后成交均价为6.6万元/平方米，挂牌中的10套房源均价与之相近。9月30日之前成交均是小户型无电梯，价格从4.2万元/平方米涨到6.2万元/平方米。

丰台区房价表现也相似。四方景园三区小区在9月30日之后成交140平方米以下小户型均价为5.28万元/平方米。前9个月成交价从4万元/平方米增长至5.6万元/平方米，11月至12月出现约5.7%的下降。整体趋势与成寿寺附近房价相似。

昌平回龙观受周边上地产业园等刚需影响，附近房价仍呈平稳态势，只有少量回落，一些小区甚至还在增长。根据安居客统计，流星花园三区均价比上月上涨8.03%，增幅甚至高于限购前。该小区在9月30日后有20套成交，均价为5.2万元/平方米。

石景山、大兴、顺义、昌平偏远等区县整体表现也与上述相似。