环京楼市显焦灼 炒房被控，房价是否会下降？

《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》（以下简称《意见》）印发首周，在楼市降温的基础上，新《意见》的出台让楼市产生了很多微妙的变化。

《意见》出台后进一步冷却了环京房地产市场。虽然有观点预测长期来看《意见》的出台对于环京楼市而言是将会长期利好，但是短期来看，购房者期待房价进一步下降却不知道该什么时候出手，而业主看到楼市降温后却想要止损又不知道房价会不会再回暖，环京楼市呈现一种焦灼的状态。

《意见》出台对北京有何影响

《意见》出台之后，给本来因调控就已经降温的环京楼市再次带来了一股寒气。北京市的楼市是否受到影响引起了外界关注。虽然《意见》中明确指示，加强京冀交界地区的规划管理，严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。但是业内纷纷解读此次《意见》的另一层含义则是杜绝炒房行为。

对于“炒房”，在“史上最严调控令的930调控”中，多地对于房地产市场中的炒房行为进行了严格限制。杭州市在11月9日，对限贷、限购的相关政策进行加码调控。11月14日西安、南京、武汉分别对自己城市的调控政策进行升级，西安市要求严查开发商9种行为；南京从宣传调控政策、加快新盘上市、加强资格审查、强化市场监管四项措施严格落实调控新政；武汉主城区正式实行升级版楼市调控政策，提出强化住房限购限贷措施等六大措施。

随后，11月15日，深圳市调整了公积金贷款首付比例，公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低由20%提高至30%，名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。11月28日晚间，天津、上海同时发布收紧房贷政策。两地都上调了首付比例，其中上海首套房申请商业贷款的首付比例，上调至不低于35%，天津最低首付款比例为30%。与此同时，上海宣布严格管控投机性、投资性购房，天津严厉打击“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“首付贷”等行为。

另外，决策层杜绝环京房地产市场“炒房”行为的态度同样非常明确。以北京而言，当北京正式将通州定义为城市副中心后，通州房价飞快上涨。北京市政府立刻采取措施，从2015年8月，通州在原有北京住宅限购的基础上，执行区域版的升级限购政策。2016年5月5日，又发文“升级限购”，宣布对商务型公寓和商业、办公项目这三类房屋实施限购措施，有效地抑制了“炒房”行为，并稳定了各方预期。

对于北京市是否会进一步收紧调控政策，亚豪机构市场总监郭毅分析称：“从北京来看，已经受到了调控非常大的影响。从调控之前，北京每个月住宅成交量基本上在四五千套左右，到了‘930调控’之后十月份、十一月份北京市住宅的成交量已经下降到3000套左右，整体来说已经有了大幅度的下降；从住宅的成交价格来看，调控之后北京城乡的成交价格基本稳定在4万上下。”

郭毅认为：“对于北京来说，第一‘930调控’收效十分明显，第二北京市的调控已经达到了政策的预期，也就是挤出投资需求，稳定价格。从新房市场来看，北京市的成交量和成交价格已经实现了调控的要求，所以北京调控再加码的可能性不大。相比来说，包括上海、南京、深圳等这些城市都是第一轮调控的力度并不大，相对来说对于市场的抑制作用没有达到很明显的收效，所以需要在调控上继续实现一个紧缩，同时在市场的层面上实现一定的降温效果，所以城市和城市的影响是不一样的。”

杜绝炒房 购房者态度迟疑

《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》出台，让购房者的态度逐渐变得迟疑，很多人不知道是否应该在此时购买房子。

2016年环京房地产市场房价的飞速上涨，廊坊、香河、固安、涿州甚至白洋淀等地部分房地产项目一年之间房价翻番让很多人看好环京楼市，涌现了大量投资者甚至刚需的购房者也开始考虑环京住房，以求升级置业时能够减轻压力。

然而930调控后根据最新数据显示，从销售面积来看，10月份商品房和住宅销售面积同比分别增长26.4%和 26.0%，较9月份分别减少7.6和9.3个百分点。销售额方面，10月份商品房和住宅销售金额分别同比增长40.1%和38.3%，较9月份分别大幅下滑16.0和22.9个百分点。综合上述两方面，10月份住宅销售面积和销售金额增速均出现了明显下滑。11月全月，国内54个城市住宅签约量同比下跌16.4%。在4个一线城市里，深圳跌幅最大，达到30%，广州其次，下跌28%。如果不计入今年2月份的成交数据，11月54城楼市成交量创下近18个月新低。

楼市调控造成的市场急冻让很多购房者和环京房产的业主开始惊慌。购房者不知道一方面认为《意见》的出台会促使环京楼市降价，另一方面也疑虑“大北京只涨不跌”的传说。而对于业主而言，存在同样的疑虑。既担心房价下跌，又想要等调控潮过去后价格回暖的时候再出手。

其实对于购房者，需求才是决定是否买房的最好标准。郭毅建议道：“购房时机取决于所购房是一种什么样的需求，还有就是要买什么产品，房子的区域性和不同产品类型的房子，会在价格上出现一个分化。比如说学区房，其价格不可能下跌，相对来说核心的热点区域其房子的价格也会比较稳定。一些二手房出现价格的下滑，包括业主的报价下滑和买卖双方议价的空间加大，都可能会造成一个区域某种类型的房源出现价格下滑，但是相对来说是一个窄众的状态，特别是想买二手房的消费者在今年年底和明年年初的时候可能会感受到：二手房的价格出现了下滑，但是因为二手房的价格出现了下滑，同时造成房主的惜售现象。业主可能看到这段时间确实二手房的均价都在下降，业主的报价在下跌，但是由于选择的房源在片区内的供应量不是太大，可能会出现等到了合适的价格，但是等不到合适的产品的现象，这也是购房者客观面临的问题，所以购房者没有真正意义上的抄底，只有说适合购房者的产品、价格和区域，这三者相对来说能符合购房者切身需要的需求就可以了，没必要等到价格的底部，这是很难的。 ”

炒房被控 房价是否会下降？

从数据来看今年10月份，一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点；二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%，分别比9月份回落2.9和1.1个百分点。三线城市房价较为稳定，相比9月份的房价涨幅，新建商品住宅和二手住宅也出现回落。中国社会科学院财经战略研究院等机构11月30日公布的最新研究结果认为，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险，热点城市的整体风险状况较为突出，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。

有专家预测称，《意见》出台后将对环京周边房地产市场产生长期的效果影响，所以很多开发商对于2017年的房地产市场不抱希望。

根据11月30日发布的《中国住房发展报告》中预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。

分析认为，在空间上，市场调整也将继续呈现差异化。在具体指标上，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降，其中，一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市分化；房地产开发投资将放缓，增幅或将低于2016年；总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三四线城市去库存任务仍然艰巨。

对于北京的未来的房地产市场郭毅分析称：“从北京的新房市场来看，虽然从目前的均价水平得到了控制，但是其中有一部分是结构性的原因，从明年新房的整体市场状况来看，第一供给量的下滑是一个必然趋势，这个是受到前几年城乡住宅用地的供应受到自住房和保障房的挤压的影响，北京新房市场依然是一个供不应求的市场；第二，土地的刚性成本的上升，也是对于房价的未来走势形成了刚性支撑。所以未来的新房市场第一其有效供应不足，第二其价格还是会保持一个稳定上涨的状态。”文/马思遥