二手房放盘需要"三证齐全" 严禁中介偏帮一方

广州市四个政府部门联合开展房地产中介市场检查，旨在让市场更健康发展。不符合“三证”要求的房源要下架。

房地产调控席卷各地，二手房市场也在整顿之列。据市房地产中介协会人士透露，目前广州市房地产中介市场检查主要由广州市住建委、市规土委、市发改委、市工商局四个政府部门联合开展。该协会对此发布了《关于规范房源信息发布的通知》、 《关于规范房地产中介服务收费工作通知》、《房地产中介机构经营场所公示信息说明》等通知规范，并在11月1日发出通知，请各会员单位对照文件内容主动开展自查自纠工作，引导会员同行自律，规范从业。各大中介企业纷纷响应，据链家满堂红透露，该公司已将不符合“三证”要求的房源从门店橱窗及链家网下架，目前满足“三证”要求的盘源已有8000多套。据记者此前了解，链家满堂红盘源数目达数万套，核查“三证”工作依然任重道远。

最近占据杭州市场40%份额的我爱我家因经纪人截留租客过百万租金的事件东窗事发，杭州市住保房管局就向杭州我爱我家房地产经纪有限公司下达《责令限期整改通知书》，要求其对下属员工违法侵占客户租金问题进行限期整改，调查整改期间暂停该公司及其下属所有分公司的网上签约资格。据记者了解，今年7月广州竞宇金融因在居中代理中偏帮业主一方，未经买家同意就撤销网签合同，被广州市住建委暂停网签资格半年。业界人士表示，涉及客户资金以及违反居间交易的做法是中介“大忌”。我爱我家和竞宇按揭被暂停网签资格，短时间的经济损失不在话下，对公司最大的影响来自于商誉下降以及消费者的失信。

放盘要“三证齐全”假“水牌”销声匿迹

近期广州二手房中介门店“水牌”消失之谜主要来源于市房地产协会对会员单位发出的《关于规范房源信息发布的通知》，根据该通知，业主到中介放盘必须“三证”齐全，也就是说必须具备以下资料：1.房屋出售／出租委托合同；2.出示房产证原件／复印件；3.出示房主身份证原件／复印件。

近年互联网房产电商崛起，网络放盘有别于中介门店的水牌，但互联网电商并非中介市场整顿的“法外之地”，在市房地产中介协会发出的《通知》中特别注明——中介机构发布的房源信息应当真实、全面、准确，在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。此外，市民买卖房屋后一直持续收到骚扰电话，很大一个原因在于盘源信息未被下撤。为此，中介协会在《通知》中指出：房屋信息发布后出现成交(注：签订房屋买卖或租赁合同)、当事人撤销委托或者委托期限届满等情形的，中介机构应当在2个工作日内将房源信息从门店、网站等各个发布渠道撤除。

业主放盘，以前一个电话即可搞掂，如今必须要到门店且出示有关证件才算放盘成功。市房地产中介协会人士表示，电话放盘的方式存在着一定的缺陷：如中介在对房屋的自然状态(如结构、面积、楼龄、限制转移情况等)不了解的情况下，带客看楼，实际上可能会浪费客户的时间。如中介公司无法核验房源与业主的真实性，也可能给购房人带来某些潜在的风险。另外，业主放盘签订书面委托时，可以把只接受一次性付款的客户，或只接受商业贷款的客户等需求落实到放盘协议中，避免与不符合其条件的潜在客户的沟通。

规范性检查不影响市场供需

年底通常是置业高峰，部分房产经纪担心这次市场整顿有可能影响市场成交。市中介协会人士表示，此次对房地产中介市场的检查，更多的是对中介执业服务的规范性的检查，不影响市场供需关系。该协会透露，今年10月广州市二手住宅交易市场中介促成的签约面积为104.96万平方米，与9月基本持平，天河、海珠、番禺等多个热门区域的成交开始出现下滑，市场整顿及全国政策风向有所收紧对于市场主体的心理会有一定影响，但更关键是因为“金九”旺季期间消化了一波客源盘源，促使现时交易达成时间延长。而签约面积同比去年上涨136.94%，一方面，去年10月成交并不畅旺，导致基数较低，涨幅较大；另一方面，2016年以来整体成交较2015年活跃。

警示一：

涉及客户资金勿掉以轻心

据了解，杭州我爱我家经纪被发现侵占租客租金，主要是以低房租长租期的方式进行的，一方面经纪和租客签订的租房合同，租金比市场价低，同时要求租客付较长时间的租金；另一方面，伪造另一方正常租金，将正常租金支付周期的协议交给公司，对中间差额进行截留。据了解，为保证不被公司发现，直至事发前，该经纪人都在按时缴纳租金。比如一套月租金3000元的房子，他可能以月租2000元租给租客，因为租金便宜，他会跟租客要一年租金，然后再给公司虚假合同，他仍会以3000元/月、按季度支付的方式交给公司9000元，这样，他从中就截留了1.5万元。

据媒体报道，目前针对涉案人员，公安机关已介入调查处理。住保房管局市场监管处工作人员表示，此次事件暴露出我爱我家对内部人员管理、交易租赁流程中都存在一定问题和漏洞，调查期间暂停杭州我爱我家及其下属所有分公司的网上签约资格。杭州市相关政府部门表示，接下来将加大二手房市场的整顿力度，对违法违规行为的处罚措施包括罚款、暂停或取消公司网签备案资格、取消经纪人执业资格、通过房地产经纪行业管理服务平台记入行业黑名单并公开曝光等。同时，对情节严重的，坚决清出市场和行业；对涉及犯罪的，一律移交公安机关追究刑事责任。

卫士按揭负责人郑大源表示，非常赞同杭州相关政府部门开出暂停网签的“罚单”，因为客户资金不可挪用是中介服务的根本。他提醒买卖双方，交割楼款、定金最好直接交收，并保留收据和转账凭证。

警示二：

中介偏帮一方难辞其咎

今年7月，广州市住房和城乡建设委员会发出《关于暂停使用存量房网上交易系统的通知》。《通知》显示，广州竞宇金融服务有限公司在2016年3月21日，通过存量房网上交易系统协助业主徐某、郑某与买方戴某、潘某签署了位于海珠区怡正街某房屋的存量房买卖合同。5月31日，竞宇公司未经买方戴某、潘某同意，擅自通过存量房网上交易系统办理了该房屋网签合同撤下手续，且表示该网签合同原件已无法查到。

《通知》指出，竞宇公司上述行为违反了《广州市存量房网上交易系统使用承诺书》第十二条第七项、第十一项承诺遵守的义务。广州市住建委依照《广州市存量房网上交易系统使用承诺书》第十三条的规定，对竞宇公司作出责令整改、诚信扣分、行为公示以及暂停使用存量房网上交易系统6个月的处理。市中介协会依据《广州市房地产中介信用评价指标》规定，决定给予竞宇公司信用积分10分扣分的自律惩戒，并予以公示。

据一位业界人士分析，竞宇的做法极为罕见，作为居间代理的中介方，无论买卖双方发生什么纠纷，都应从中协调并由双方解决问题，在未征得买卖双方同意之前，绝不会单方撤销网签合同。经中介签订的二手房网签合同，与“手拉手”自助交易的网签不一样，后者必须在网签后7天内打印合同方可锁定盘源，且超限不进行递件交易，网签合同也会取消；中介签订的网签合同，除非由中介进行撤销，否则该盘源会无限期“锁盘”，不得交易。从竞宇的做法来看，明显是偏帮业主一方，有违居间代理的中立原则。