万科的养老棋局：去地产化 全面投入“服务者”角色

    “2010年万科作为模式的先行者，聚焦许多适老项目，进行1.0尝试，从中认识到：养老本质是服务，而非地产；2012年-2014年，万科进行2.0养老版的尝试，在北京、青岛、杭州、成都、三亚等多个地方实现重资产的养老项目持有，探索各种各样的养老服务模式，领悟另一层道理：养老不是时尚，改变长者的生活方式，而是真正去尊重他们；现在以行业的探索者身份来到3.0时代，我们希望在养老保险、医养结合方面推广新的试点，成为养老服务行业的践行者。”近日，刘肖在媒体会上透露了万科的养老棋局。

　　万科做养老也瞄准“第一”

　　万科真正开始研究养老业务是在2009年，当时的一个市场现实是，建国后首批婴儿潮（1953—1957年出生人群）持续进入养老阶段，中国的老龄化现象加剧，而30年独生子女政策、家庭小型化、空巢化等多因素叠加更使得解决中国养老问题迫在眉睫。

　　相比于那些复制“大手笔拿地-大体量开发-大规模宣传”的养老业务模式，万科选择更为务实、稳妥的路线：从杭州万科的随园嘉树，到青岛万科的怡园公寓，再到北京万科的窦店幸福家，以层层经验递进，探索适合中国国情的社会化养老道路，逐渐研究出了CCRC、城市机构和社区中心三大类成熟的养老产品。

　　时至今日，万科已在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业运营了逾30个养老项目，包括带长住床位的项目和社区居家服务及日间照料中心。

　　而未来2-3年在继续深耕现有业务城市外，则将重点布局 10个左右“三高”城市——老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高，构建完善的城市业务网络。

　　刘肖表示，万科养老将从集团业务中剥离出来，成为一个独立的业务板块，这也表现出万科要一心一意做好养老的决心。与地产不同，刘肖认为养老的本质是服务，但与做地产业务无甚不同的是，万科做养老也要瞄准行业第一的位置，目标是“成为最受尊敬、具备社会责任与影响力的行业典范。”

　　怡园光熙更懂养老痛点

　　相较于地产项目，养老远非一个高盈利的业务方向，甚至投身服务行业就需先做好“牺牲利益”的准备。

　　明白这一点的万科，又用怡园光熙项目向养老领域跨深一步，探索医疗和养老结合的全新城市养老模式。

　　基于万科和北控的合作而诞生，将位于东北三环的前身远方饭店，改造成一座拥有110张床位的养老机构，还配备同等床位的二级康复医院。正式的医养结合型的养老服务模式，在北京尚属首次诠释，很好地瞄准了服务痛点，成为一条有效的养老新路径。

　　在更为深入全面地投入“养老服务者”的角色前，外界对万科做养老的最大疑虑无外乎当前的盈利水平。事实上万科并不太担心盈利的问题，“因为我们已经有一些项目顺利的实现了良性的运转，比如杭州随园嘉树、青岛万科怡园公寓，毛利都不错。”万科养老业务相关负责人告诉记者。

　　而此次的怡园光熙长者公寓，从地段上处于商业繁华、北京财富聚集区的光熙门，从配套上除自身康复医院外，还有半公里范围的九家三甲医院。内部配置成熟完善：3000平米居住区、3000平米公共区和2000米花园，且每层标配护理站和服务区，让长者接受便利的综合服务；还配备4000平米康复区，为长者健康保驾护航。此外，娱乐活动区丰富多彩，康复器材应有尽有，由医生、护士长、护理长、活动策划师、厨师长等和家属，一起为老人制定一整个性化的服务方案，处处体现专业化和人性化。比此前更为升级的医养配置和人性化关怀服务，令万科不仅没有盈利压力，反而更有信心。

　　或将持续“资源”+“服务”的合作模式

　　在万科看来，养老发展的核心在于规模，只有达到规模才能真正提升服务品质。

　　而北京庞大的养老市场，恰好迎合了这种规模化发展的需求。据了解，北京目前已是全国老龄化程度最高的城市之一，其老年人消费能力也位居全国首位，因而在万科养老的整体战略布局中，北京无疑是一个非常重要的战略支点。

　　在北京万科的计划中，包括怡园光熙在内，万科在北京区域已运营的养老项目有3个，在建的有4个，另外还有10个在洽谈中，未来两到三年时间，万科在北京区域将以北京为主拓展约20个养老项目，基本完成养老初步布局。

　　而合作运营或将成为万科养老的一种惯有模式，刘肖认为，万科作为开发企业，最大的优势是服务优势——做线下的能力和做社区的能力。“而与最好的资源结合，一定是养老业务的必由之路。”

　　北控置业党委副书记赵建锁也表示，北控和万科的合作，充分优势互补，创造出医养结合为特色的养老新事业。

　　双方均相信，此次合作仅是未来更多养老项目合作的一个开始。