1.5%股份遭王健林挚友孙喜双贱卖？万达商管到底价值几何

文 | 陈业

A股上市公司永辉超市（601933.SH）日前公告称，以每股52元的价格，收购大连一方持有的万达商管6791万股股份，总收购价为35.31亿元。收购后股份占万达商管股份总数的1.5％。

大连一方的董事长为孙喜双，其为万达集团董事长王健林的挚友。根据早前万达商管招股书显示，孙喜双直接持有万达商管5.389%的股权，为公司持股5%以上股份的自然人股东。转让完成后，其持股比例将降至5%以下。

在万达商管早前的招股书中曾明确，“持有公司5%以上股份的股东孙喜双承诺：在其持有的公司股票的锁定期届满后，其可以通过法律法规允许的方式进行减持，上述减持行为将由公司提前3个交易日公告，披露减持原因、拟减持数量、未来持股意向，以及减持行为对公司治理结构、股权结构以及持续经营的影响。”

如今孙喜双公开转让万达商管股份，意味着其所持股份已过锁定期。

关键的交易价格

永辉超市在公告中还表示，投资万达商管是为了战略拓展优质物业。这也意味着，不排除未来永辉超市在万达物业中落地的可能性。

不过，对于此次交易，永辉超市透露，“投资项目尚须获得交易各方内部有权机构批准，存在不确定性因素。”

对于永辉超市与大连一方此次交易，其每股交易价格成为市场关注焦点。

财联社于8月份独家获得的一份股权转让方案显示，万达商管股东之一的谦翌德闰股权投资基金公司，曾计划以10.8亿元转让万达商管不超过1800万股股权，每股估值为60元。该公司一位内部人士曾向记者表示，“转让原因是因为有好项目要投资，但会看价格，不合理的话不会转让万达股份。”

对于每股60元估值的定价，谦翌德闰投资方面表示，在2017年度万达境况不佳、每股收益仅为4.42 元的情况下，腾讯等巨头以53.65元每股的价格战略投资万达，对应市盈率为12.14 倍。

“鉴于万达商管重回正轨，预计万达商管2018年度的每股收益为6.0元按10倍市盈率为每股60元，较1月份腾讯等购买万达集团转让股份的价格高出11.83%。考虑到战略投资价格一般低于普通股权转让价格，预计退市投资者出售份额意愿不强，在行业资金紧张、财务成本较高的情况下，溢价相对合理。”谦翌德闰投资在转让方案中如是说。

而此次大连一方的转让价格，较谦翌德闰投资给出的60元每股的估值，每股低了8元。如果按60元每股计算，大连一方转让的6791万股股份，在估值上少了5.4亿元。此外，此次大连一方拟转让的每股价格，较腾讯联合苏宁、京东、融创入股的53.65元，相差1.65元每股。

即便是60元每股的估值，谦翌德闰投资方面最终并未通过上述转让方案，原因之一是“考虑到市场环境和万达本身的优势。”

一位长期跟踪万达的分析人士表示，“由于孙喜双入股万达时间较早，即便每股52元的价格，其仍有不小的盈余。虽然52元每股的转让价格较市场预估值要低，但这也是孙喜双与永辉超市综合商定后，认为与当下万达商管估值相当的结果。”

隐藏的投资风险

大连一方以低于市场预期的估值转让万达商管股份，外界无从知晓是其对投资万达商管前景不看好，还是急需资金投资其他回报率更高的项目。

在地产专家、优淘城总裁薛建雄看来，“在万达短时间内上不了市的情况下，孙喜双缺钱的可能性更大，否则可以再等等。”

今年9月，孙喜双曾向东方资产管理公司出质了万达商管8200万股股份。另于最近，孙喜双以个人名义投资了北京松岚投资有限公司，该投资公司及大连一方均投资了同一家影视公司青岛兆远影视传媒有限公司。

事实上，万达商管经历一系列的资产出售、降低负债、引入战投等举动，其未来的不稳定性因素正在降低。但在当前行业背景下，对于未来万达商管能否如期上市，及在不断调整架构后，是否能获得较理想的估值还很难说。

分析人士认为，一方面随着万达商管上市时间的延长，不排除有更多诸如大连一方这样的股东，或因遇上更高投资回报率的项目或因有较大资金需求，选择出让万达商管部分股份。

另一方面，尽管有投资者认为，A 股房地产开发龙头企业的市盈率仅为10倍左右，而轻资产的房地产运营管理企业可获得资本市场给予的溢价，鉴于万达商管规模和业务结构，估计其市盈率可达到20-30倍，但从目前来看，万达商管仍然存在未能如期实现A 股上市，以及业绩不达预期的可能性。一旦出现上述风险，投资人的预期投资收益或将打折扣。

财联社记者获得的万达商管截至今年三季度数据显示，截至9月末，万达商管的营业总收入为720.19亿元，较去年同期的992.75亿元减少272.56亿元，降幅达27.46%。对比去年半年报至今年三季报数据可发现，15个月内，其总资产缩水1861.7亿元，负债则减少2158亿元。

截至目前，万达回A尚未取得实质性进展。证监会官网公布的最新IPO排队信息显示，目前万达排在第70位，审核状态仍为“已反馈”。