深圳供地趋紧房价“假摔”？开发商纷纷变相捂盘转售为租

■本报记者陈小瑛深圳报道

从2015年房地产调控放松以来，深圳房价最先领涨全国楼市，同样2016年3月最先启动调控；但让人大跌眼镜的是，深圳房价调控至今将近2年，房价却异常坚挺，背后原因何在？

在政府严厉调控新房价格入市、煞费苦心地增加租赁房用地的时候，有的房企早已看清深圳土地资源供应越来越紧张的既定局面，新房供给量连年下降，因此开发商捂盘惜售更加变本加厉，有的甚至直接演变为转售为租，其中不乏十多万一平米的香蜜湖豪宅深业中城420套房源全部转租。

三价合一冲击波

“由于市场一直传闻要三价合一，即取消阴阳合同，使真实成交价、国土局过户价、银行贷款合同三价合一，所以春节前成交量还不错。”中原地产资深置业顾问李斌告诉《华夏时报》记者，深圳一直存在阴阳合同，比如买卖双方真实成交合同为500万元，为了少缴税，国土局过户时，会按照国土局指导价，可能过户价只有400万元，而到银行甚至还可以高评高贷，做到600万元的评估合同价，即三个不同的价格。

“三价合一后，800万元的房子要多30万元的税费，即使业主让价30万元，对购房者来说，没有任何意义。”李斌对记者说，一旦取消，要么多缴税，要么少贷款，所以导致一些购房者会赶在取消之前入市。

三价合一取消的依据来源，主要是源于2017年9月住房城乡建设部、人民银行、银监会联合发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》要求，各地房产管理部门向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

据一家外资银行信贷经理向记者透露，深圳有关主管部门已经召开会议传达，迟早需要三价合一，已有外资银行率先实施，而国有银行会有一段过渡期，一旦落地后，对市场的成交量必然带来影响；只不过在市场消化一段时间后，可能又会回归正常，因为三价合一在北上广早已执行。

也正是因为新政传闻，2017年底和今年年初的成交量都保持较高量，根据深圳房地产信息网数据中心监测，1月份全市共成交7331套二手房，环比减少12.4%，但同比增加一倍。由于1月深圳无住宅项目取得预售许可证入市。新房成交套数只有2778套，环比下降14.5%，同比增加68.2%。

房价假摔

由于限购限贷的显效，深圳市场的成交周期变长是不争的事实，但价格却并没出现明显下跌，急于抛盘的现象并不多。记者近几个月来看房发现，往往只有急于换房的业主才会有降价的空间。

据统计，2017年深圳二手商品房成交73830套，是新房成交量的2.4倍，成交量同比2016年下滑三成多。根据szhome二手房栏目的监测，深圳1月份二手住宅挂牌均价环比下跌6.3%，为64074元/平米，但同比上涨29.3%。

新房的价格下降也更多是一种假象，深圳规土委数据显示，1月份新建商品住宅成交均价为54240元/平米，自2016年10月出台第二轮楼市调控政策以来，已连续16个月下降。但若仔细看，该数据背后，更多是人为的干预，且跌幅微乎其微，1月份环比只跌了16元，同比也只跌了1.3%。

目前深圳所有新盘均处于限价中，但限价更为明显的是高价盘，尤其是每平米8万元以上的豪宅盘网签非常难。

记者实地踩盘发现，有些普通商品房的新房价格与二手房相比并没有什么价差，以龙华的鸿荣源尚郡为例，120平米的四居均价6.6万/平米，同样的一套总价800万元，户型还不如旁边中海锦城的113平米使用面积大、格局好，因此这种户型销售并不好。

“卖得好的肯定是跟二手房有明显价差的豪宅，比如二手房卖12万元，新盘政府限价9万元，很多人会买。” 深圳一位投资客对记者表示。

二手房价格也出现分化，2017年深圳的豪宅以深圳湾、香蜜湖为代表的两大顶级片区，房价上涨了30%，龙华、宝中次新房和福田学区房均有小幅上涨，仅老破旧房有小幅下跌。

房企捂盘惜售

市场价格的坚挺，主要也是源于供不应求的局面迟迟得不到改善。

深圳住宅房源供应2015年达到峰值6万多套后一路减少，2016年38321套，2017年33707套，供应与成交均创下10年来新低。2017年深圳共有99个项目获得预售许可证，共计61196套房源入市，但商业的项目占到了快一半。

“按道理应该增加住宅的供给量，减少写字楼和商务公寓的供给，但因为住宅需要配备学校和医院等公共配套，而商用房不需要，且可以带来税收。” 深圳规土委一位内部人士告诉本报记者，这是深圳的住宅用地比例为什么一直不高的原因之一。

有的房企早已看清深圳土地资源供应越来越紧张的既定局面，因此捂盘惜售更加变本加厉，有的甚至直接演变成转售为租。

早在2010年12月，位于龙华红山黄金地段的润达圆庭就发布要开盘的消息，此后6年间发布入市信息25次，周边同期开发的楼盘早已发展成为成熟社区。直到去年11月，建设银行深圳分行与11家房企签署房屋租赁战略合作协议，润达圆庭成为首批推出的长租社区。不到一个月，具备出租条件的200多套房源已经被预订完毕，租金每月6480元起。

此外，碧桂园荣汇花园、天安云谷、吉祥里豪庭、心海城以及星河荣御5个小区也转售为租；其中，星河荣御2687套精装房源原计划于2017年10月1日公开销售，总货值约110亿元。

去年12月底，香蜜湖豪宅深业中城转售为租的消息也令业界沸腾，420套住宅转为长租公寓。深业集团副总裁董方表示，“业主都把钱赚了，你们想买二三十年后或许还有可能。”

同样，带有深高学位的金亨利首府二期已是现房，开发商一直捂盘不卖，目前一期二手房单价已卖到9万多。而据业内人士透露，二期售价，政府限价只有7万多，开发商想卖10万一平米。