房地产并购贷款漏洞被堵 四证不全放贷无望

房地产融资严监管再加码。

1月31日，21世纪经济报道记者从上海银行业人士处获悉，近日当地监管就并购贷款展开进一步规范，特别是对房地产相关并购，尤其是土地项目公司并购明确穿透监管。

“总而言之，四证不全的项目不能发任何形式的贷款。”某上海银行业相关业务人士表示。

此轮始于2016年四季度的房地产融资规范，预计在2018年还将进一步推进。

四证不全不能发放任何贷款

根据上述上海银行业相关业务人士透露，上述规范要求，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，保证贷款资金不被挪用。

所谓并购贷款，根据2015年下发的《商业银行并购贷款风险管理指引》，是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款。

房地产融资政策方面的收紧可以追溯到2016年四季度。2016年11月，银监会进行银行房地产业务专项检查，范围包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷、银行理财资金是否违规流入房产。

超过一年的严监管并未趋缓，近期监管处罚仍在升级中。

1月25日，厦门银监局公告了对中国银行厦门市分行和交通银行厦门分行的房地产业务违规罚单。其中，中行的处罚项目为“理财投资业务未比照自营贷款管理流程，资金用于支付地价款和置换前期支付土地款的股东借款，贷款‘三查’不到位”；交行则是“违规发放土地融资，向四证不全的项目发放固定资产贷款”。

2017下半年以来，罚单不断的同时，监管政策“打补丁”也在继续。2017年12月下发的《关于规范银信类业务的通知》（银监发〔2017〕55号）再次明确禁止银行通过信托将资金违规投向房地产，银信合作违规输血房地产的通道被堵；2018年1月6日，银监会下发《商业银行委托贷款管理办法》，再一次明确规定委托资金用途应符合法律法规、国家宏观调控和产业政策。

而此次上海的规范措施，则又堵上了并购贷款输血四证不全房地产项目的路径。

“任何一个单一的政策影响都是有限的，但是这些政策一起实施，对于房地产融资的影响是很大的。”某股份行人士表示。

银行理财代销遇冷

除了银行信贷之外，房地产的主流融资方式还包括信托和资管计划。目前，投资房地产的资管产品也普遍较难从银行直接获得资金，但银行代销仍是一条途径。

“从我们的角度，首先房地产相关的产品备案审核严了，特别是前端土地融资卡得很死。”某信托公司人士向21世纪经济报道记者表示，有了项目，落实资金却成为更头疼的问题。银行代销尚可行，但银行也明显“越来越挑”。

据该信托人士反馈，合作银行在选择代销产品时，逐渐倾向于选择“大项目”。“有一家股份行，低于10亿元的项目就不要了。”该信托人士表示。

除了监管政策从严执行，亦存在窗口指导。某基金人士向21世纪经济报道记者透露，此前投资排名前五房地产的信托计划，在准备缴款时，收到信托公司通知，该信托计划无限期暂停。

房地产公司融资，目前来看，2018年面临比前两年更大的挑战。

金融去杠杆后资金阶段性紧张，房地产融资加速遇冷。上述信托人士还表示，原先房地产领域名股实债的做法也越发难以为继。

“真股的做法越来越多，但比例还是很小。比如测算下来，我们整体要求10%的收益，那么会设计一个固定收益加浮动收益的结构，在9.5%的基础上，拿出0.5%折算成股份，这0.5%就有一定风险。”上述信托人士表示。