豪夺变成豪赌 高杠杆操盘南京地王的开发商身陷危机

原本想在南京市场玩杠杆游戏的京奥港，如今资金压力高悬，每一步都如履薄冰。

作者 | 马一凡

莆田商人、北京京奥港集团董事长王子华一直有个小目标：从2016年开始，房地产板块力争三年内进入全国百强，实现260亿元的销售额。

也许是看到一些福建老乡在房地产市场风生水起，以钢贸物流起家、曾为鸟巢和首都T3航站楼等地标建筑供应建材的京奥港集团，这几年把房地产标榜为自己的核心业务。对于手中项目寥寥的京奥港来说，拿着去年4月在南京拍下的一块地赌一把未来十分关键。

然而，房地产没有想象得那么简单。去年4月高价拿地，今年9月开始“亏本”卖房的京奥港未来墅项目，刚刚又经历了一场停工风波。

12月中旬，南京麒麟板块的京奥港未来墅施工现场冷冷清清，一名看守工地的工人告诉界面新闻记者，这里确实停工了约一个星期。

“原因就是京奥港公司没钱！”他指着不远处的售楼处说道。售楼处的后面，有大片还未开工的荒地，一台挖掘机在黄土堆上孤零零地立着。

此前据南京本地媒体报道，工地大门上曾贴出“工程暂停，大门封闭”字样的封条，承包方称京奥港拖欠工程款超过2000万元。

被曝出停工后，售楼处的销售工作仍在如常进行，但看房客非常稀少。一名置业顾问承认，公司资金确实有点紧张，“房企多数都会找一些融资公司，就算是资金周转，也需要一段时间嘛”。他还表示，工程承包方提前索要工程款，没有遵循合同约定的时间。

停工危机爆发后，双方显然经过了一场谈判，最终封条被撕下，置业顾问可以向买房客交待：我们已经复工了。工地上留守的工人也向记者表示，确实有可能短期内复工。

毕竟，首期房源推了三个月还没卖完，销售回款远不及预期，明年1月还想抓紧推二期房源获得回款，京奥港不得不赶紧平息停工风波。

本来想在南京市场玩杠杆游戏的京奥港，如今资金压力高悬，每一步都如履薄冰。

当潮水退却时，才能知道谁在裸泳。

在土拍地价一浪高过一浪的2016年，一家名不见经传的小房企——北京京奥港集团旗下的北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司（下称嘉诚地产），在经历61轮激烈的竞拍后，以47.6亿元拍得南京麒麟G09地块，溢价率163%，楼面价22353元/平方米。当时，周边楼盘售价仅有17000元/平方米。

击败了栖霞建设、新城、中垠、中南这些深耕南京的对手，从北京南下的京奥港十分激动，赶紧在集团官网发表了一篇题为《京奥港集团47.6亿豪夺南京G09地块 楼面价22353元/㎡创麒麟地王》的新闻稿，标题中“豪夺”这个词显示出它们的兴奋。

如今回头再看，这一切看上去更像是一场豪赌。

1982年，20岁的福建莆田小伙王子华怀揣500元，和哥哥王子龙、弟弟王子林一起来到北京，靠做木材生意发家，1996年创立了北京京奥港集团，进入钢铁建材市场。但房地产市场的火热，让这家上游企业也有了入场搏一把的心思。目前京奥港集团官网称，房地产板块已成为其核心业务。

初入地产行业的京奥港，就采用高杠杆手段获取了对他们而言最重要的一宗地块。

2016年，王子华的京奥港几乎以零投入在南京拿地——拍地后京奥港便立即向中融信托提出融资申请，嘉诚地产的股东也由北京京奥港集团变更为中融国际信托有限公司，持股比例达到100%。这种拿地后立即质押融资的方式，在闽系房企泰禾、阳光城等早期的发展过程中，曾一次次上演。

京奥港获得的这份信托融资总规模高达49.6亿元，正好可以涵盖47.6亿元的地价。信托计划称，资金以股权方式投入嘉诚地产，用于支付南京市江宁区麒麟居住用地的土地出让金及相关税费。

也就是说，在拿地资金上，京奥港动用了100%的高杠杆。起初京奥港的计划或许是这样：在这波南京楼市热潮中，拿到预售证就可以对外售楼，预计单价卖4万元/平方米，到时候用源源不断的回款偿还融资以及支付工程款，就可以完成一次大生意。

但一直以来开发商屡试不爽的高杠杆游戏，在南京的限价令面前却折戟沉沙。

京奥港拿地仅10天后，南京限制房价上涨区间的规定便出台，要求主城区每平方米2万到3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

最终以楼面价22353元/平方米拿地的京奥港，拿到的预售证均价为25884元/平方米，由于背负巨大回款压力，它们不得不以这个价格进行销售，也成为了南京这轮调控以来首个亏本的高价地项目。

对于一些大开发商来说，面对这一波调控，尚可以“以拖待变”。但对于连地价款都是采用信托融资支付的京奥港来说，留给它们的时间相当紧迫——其信托融资分两期发行：首期34.45亿元，已经于2017年11月12日到期；二期15.15亿元，将于2018年2月26日到期。

一名熟悉南京市场的业内人士表示，京奥港拿下高价地后亏本卖房，或许只是个例，不少同样拿下高价地的大开发商可以“等”，即使不太赚钱，也能想办法活下来。

京奥港除了在融资方面过于激进外，或许还犯了一个又一个策略性失误。

一是对政府调控收紧的误判，在“面粉贵过面包”情况下，以为一年后就能将区域房价从1.7万元/平方米抬升至4万元/平方米，结果在拿地仅10天后就遭遇“限价令”。

其次是对地块的误判。南京是京奥港非常看好的准一线城市，且此前在南京开发过一个项目尝到甜头，但京奥港多花了几千万元力压众多房企拿下的麒麟G09地块，其区位条件却十分普通。这里距南京市区新街口有30-40分钟车程，不通地铁，缺乏优越的医疗教育配套，且地块临近高铁线，受到呼啸而过的高铁噪音干扰。

这是一个刚需板块，京奥港却意图高价拿地后打造豪宅。这也是为何即便“亏本”卖房后，京奥港未来墅仍然卖得不好的原因。同时，周边二手房价目前还没有上来，在遍地一二手房价倒挂的南京市场，京奥港未来墅的价格却比周边配套较为成熟的二手小区高不少。

就连项目上的留守工人都告诉记者：“这里户型不好，花300多万才买两房。”其实并非该项目户型差，而是京奥港打造了准豪宅户型，131平方米只做了两房两厅，客厅拥有270°落地窗，这对于刚需族来说不实用，也与地块所处位置格格不入。在限价令影响下，“豪宅”改为毛坯出售，此前的设计更是沦为鸡肋。

最致命的一点是，京奥港对自身能力误判，赌性太强。高地价、高杠杆、高周转模式本身充满风险，京奥港此前仅开发过北京两个项目、包头一个项目、南京一个项目，尚未具备争抢地王以及成功运作的实力。在南京市场，京奥港的产品还未形成口碑，购房者不太愿意为其高地价的溢价买单。

京奥港集团官网上一篇赞美王子华的文章中写道：“庸人与成功者的一个重要区别就是在面对失误的时候，前者只会长吁短叹怨天尤人，而后者能在惋惜之余做到亡羊补牢。”

在南京这座热点城市，陷入高价地被套危机后，这位十几岁就开始学习做生意、闯荡北京三十余年的莆商，将会如何亡羊补牢呢？

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