专家：隔断房规范化管理，利于实现租房市场良性可持续发展

编者按：2016年，住建部副部长曾表示，为满足青年人、新市民的租房需求，允许将现有住房按要求改造后按间出租，并将制定单间人数上限等统一标准。虽然目前住建部门尚未针对N+1模式出台统一的规范意见，但早在2015年1月上海实施N+1合法化以来，杭州、苏州、武汉、成都、广州等地政府都先后发文或立法允许N+1模式。

2017年11月，北京曾经开展过大规模的拆除隔断房的行动，最近北京青年报等媒体报道北京的隔断房又出现了，隔断房的未来到底该怎么看？

一、隔断房现阶段的需求要正视

根据《北京青年报》的报道，据2013年7月印发的《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，北京出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租。整治行动过去一年半后，北京青年报记者在调查中发现，依然有部分房屋租赁企业在开展隔断房出租。

北青报记者调查发现，目前房产经纪公司普遍的做法是，将客厅等不具备居住功能的空间进行改造，两室一厅被改成三室一厅、三室一厅改为四室一厅的现象普遍。

这样的隔断房现象为什么在北京会难以根治？其实我们应该结合北京本身的房地产租房市场供需进行分析，去年年中北京曾经出现过较为明显的房租上涨现象，当时我们就曾经论述过北京存在比较大的租房缺口，从人口来看，根据社科院的《北京社会治理发展报告（2018～2019）》显示，北京市常住人口数量为 2170.7万人，北京市"城六区"的常住人口密度为每平方公里9375人，而城市功能核心区人口密度却达到每平方公里22000人左右。大量密集的流动人口背景下，居住是所有人的必然需求，租房无疑成为了大多数人解决居住问题的重要途径，根据《2018城市居住报告》（下文简称《报告》）显示，由于收入水平所限，在北京这种合租与整租平米租金差距相对较小的城市来说，合租的成本优势更为明显，因此北京的合租占比达到了57%。

大量的合租人口必然带来大量的合租需求，但是同时，北京租赁人口共800万人，目前租赁房源量约为350万间，面临着400万间以上的租赁缺口，在这样的租房现实问题之下，正是大量的租房需求催生了租房市场的刚需，这也为隔断房的提供了需求基础。

我们不可否认的是，隔断房可以在原先的房子当中增加可以居住的房间，从而降低单位房间的租金，从一定程度上可以减轻租房者的压力。根据《报告》数据，在当前北京市场上，租客年龄基本上都集中在20-35岁之间，对于刚刚进入社会不久的年轻人来说，并不丰盈的钱包和切实的居住需求其实才是迫不得已去租隔断房的重要原因，这也是隔断房不能根除的原因，正是因为有旺盛的需求才会有旺盛的供给，隔断房可能已经成为我们没有办法回避的问题。

二、 隔断房的未来应疏导而非堵截

其实，同样是隔断房，2018年以前的隔断房和2019年今天的隔断房品质上存在较大的差异，2018年以前，在北京存在着相当数量的由黑中介、二手房房东等为主体所违章搭建的隔断房，这些隔断房甚至一个客厅被隔成三四个房间，每个房间逼仄狭小，安全隐患极大，已经处于必须要管的状态。

而2019年的隔断房，特别是长租公寓所构建的隔断房似乎和之前传统的隔断并不太一样，我们在媒体的报道中可以看到，这些隔断房如果不去刻意留意或者甄别可能并不一定被发现，可见现阶段出现的隔断房在空间大小、租住感受、房屋品质上已有很大改观。

从居住市场安全的角度来看，北京出台政策整治隔断房是保护房客权益，确保租房安全的重要手段，可以说去除隔断房是一个大势所趋，从长期来看，隔断房现象将逐渐被消除。但从短期来看，似乎隔断房又有巨大的市场需求，很难在短期内完全被消灭。与其让隔断房像打游击战一样存在在政府监管不到的角落和盲区，能不能对市场进行进一步的规范呢？

我们试想一下，有没有一种可能性？对隔断房推出一个明确的标准，一方面，对于那些安全隐患极大、严重影响日常生活并且周围居民反映较为严重的隔断房予以坚决地取缔，从而真正规范市场。

另一方面，则是对于符合标准要求的隔断房，允许其在监管所明确的范围之内存在，把市场上的隔断房全面纳入到监管的管辖范围当中去，通过许可证或取得资质的方式，允许一部分规范化的企业去建设符合市场需求，并同时符合政府规定标准的隔断房，从而实现市场规范和市场需求的协调统一，让隔断房进入政府的阳光监管之下，避免流入政府监管不到的地方，从而缓解当前租房市场巨大需求所形成的供给压力。

既然在短时间内供给和需求形成了较大的缺口，那么最好的解决思路无疑就是让隔断房作为一种真实存在的房地产供给形式进入政府的阳光监管当中，由政府出面对隔断房进行全面的规范，用引导隔断房规范的方法来真正解决当前的租房问题，实现租房市场的良性可持续发展，既不出现大规模的房租上涨，也缓解了当前的租房难题。

等到由政府或企业建设的廉租住房、政策性公寓大量进入市场的时候，再根据市场的供给与需求状况不断地推动隔断房从市场上退出出去，被真正环境良好，价格较低的保障性住房所取代。让隔断房成为在阳光监管当中的过渡期产物在一定时间范围内存在，再由新型住房推动从新进入市场的新房源所逐步取代隔断房，这样的设计思路可能才是兼顾需求和市场现状的思路。

隔断房其实并不完全都是"洪水猛兽"，如何能够进行合理的制度顶层设计，让隔断房也可以从更高地层面服务北京经济生活的发展，让北京大量的流动人口也可以有自己租得起的房子，共同分享北京发展所带来的成果，真正提升居民的获得感、满足感，这才是我们当前最应该思考的问题。