人工智能时代的楼市何去何从

林铉

日前，潘石屹在一场“未来已来--潘石屹对话人工智能新势力”的对话现场表示，互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的，这意味着房价会降。

他做出这个判断可能基于两点理由，一个是，他认为房地产行业“拿地-开发-销售”的商业模式到2017年基本已经结束了，地价高，地产企业利润率很低，天花板已经在来的路上。第二，他似乎是从人性的角度来解释，表示房地产之所以发达，是因为人有拥有的欲望，要有一个房产证。拥有的欲望促成了房价不断上涨。而在人工智能、互联网时代，使用比拥有更重要，分享比使用更重要。互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的，这意味着房价会降。

如何看待潘石屹的观点呢？我们也可以从两个部分来分析，首先，就是潘石屹自己从事的事业以及地产业未来做出的判断。潘石屹在中国一线城市拥有诸多的写字楼，而他现在正在抛售这些资产，因为他认为传统地产开发模式基本结束。这似乎是地产界一个普遍的判断，另一个地产巨头万达也在执行“轻资产”的策略，将酒店与文旅项目低价抛售给了融创。

潘石屹与万达所拥有的都是商业地产，目前面临的问题是回报率过低，比如潘石屹的办公物业净租金回报率为2.7%左右，远远低于中国的利率水平，如果考虑到很多项目还要承担大量过高的借款成本，这是一个无法持续的资本游戏。因此，资产价格过高与运营收益过低的背景下，出售资产是最好的办法。

如果放在整个地产业的背景看，随着商业楼宇供给饱和以及住宅拥有率大幅提高，市场需求将逐步减少。而旺盛的需求是过去十几年中国楼市大幅上涨的主要原因，资产价格上涨导致更多的投资与投机需求，形成了一个不断推动价格上涨的闭环，这也是潘石屹所说的“拥有房产的欲望”驱动。但是，人们似乎忘记地产是不动产，除了自住之外，如果价格停止上涨而没有了套利机会之后，地产的持有成本很高（按揭贷款），但盈利能力很差（租金回报率低），流动性很低。考虑到需求的减少以及资金成本进入上涨周期，包括商业地产在内的地产业的确是碰到了价格上的天花板，资产价格很难有套利机会，而回报率相对很低。

第二部分就是如何看待在人工智能、互联网时代房价会降低的观点。这个观点并不奇怪，我们也可以从两个方面来分析，首先，互联网在中国早已经普及，互联网让整个世界沟通和连接的空间界限消失，比如说美国很多服务部门将业务外包给了印度等等。现在，中国又建立了一个遍布全国的高铁网络，缩短了各地的物理距离，让整个国家“缩小”了。随着北上广深等一线城市房价暴涨到让那些只有工资性收入的人难以承受之后，大量公司正在向二线城市迁移，因为互联网、高铁网抵消了聚集带来的信息优势，迁往二线城市又能降低企业和员工的成本压力。因此，互联网、高铁网会让整个国家扁平化，从而会阻止一线城市房价不断上涨的趋势。

如果未来人工智能时代来临，可能会导致大量中产阶级（白领阶层）以及蓝领工人失业，至少会抑制工资上涨，让劳动力不再值钱。这会在分配上出现两极分化的趋势，即生产和利用人工智能的企业会有越来越高的利润，普通劳动者面临失业压力以及工资降低的风险。当楼市丧失大量有购买力的客户，那么，对房价而言是一个巨大的冲击。

这不是危言耸听，就在近日，美联储主席耶伦警告，科技和全球化正在“消灭”美国中产阶级，她表示如果美国还想保住中产阶级的工作和薪资，就必须注意到人工智能对工作机会的影响。在此之前，一些科学家、机构或者企业家已经对这种未来表示了担心。

所以，互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的观点存在一定的逻辑基础，互联网时代的去中心化以及人工智能时代人的价值降低，决定了房地产不再是一种可靠的资产， 如果继续依靠资产价格套利进行投机或投资，也不是一个好的主意。租房在西方国家是一个比较普遍的现象，中国也可能开启一个租房的时代，因为房价已经过高，而政府目前的土地政策似乎正在推动地产商自持物业出租，比如上海，深圳等城市新推出的土地已经执行这项政策。

从大的背景看，中国城市化与工业化的高潮已经过去，经济正在转型中，这通常意味着房价高速增长的时代已经结束，经济结构调整会带来收入分配的调整，不管人工智能时代是否降临，这种分配的调整与高住房自有率也注定了房价会有下降的趋势。